2013年西安二手房成交情况分析

“告诉圈内一个好消息：我刚刚得到的数据显示，2013年西安二手房交易量不仅创出历史新高，而且与2012年相比，实际成交套数和成交面积都超过100%的增长。长期低迷的二手房市场终于开始放量了！”这是记者日前在朋友微信群里看到的一则消息，发布者是西安一位二手房销售人员。记者上周也从西安市房管局产权市场处确认了这一消息。
　　
　　业内人士称，虽然西安二手房成交量大幅增长，但与全国同样规模的城市相比，依然处于倒数位置。
　　
　　赶搭“末班车”去年二手房成交面积创新高
　　
　　上周，记者来到西安市房管局，据产权市场处工作人员介绍，根据统计，2013年西安市住宅类二手房成交面积为224.75万平方米，同比增长125.57%。
　　
　　刘金柱是21世纪不动产西安高新南路店的经纪人。他告诉记者，“去年我们店的交易量出现明显的增长，上半年尤其明显，来购买的客户比较多，房源也开始明显增加。仅去年上半年店里的成交量就比2012年全年还多。而去年全年的成交量是2012年的2倍多。”
　　
　　“2012年西安市二手房的成交套数是1.09万套，而2013年的成交套数将近2.4万套。”21世纪不动产西安区域分部总经理邵涛说，这样一对比就很明显了，成交套数不仅翻番，而且还创出了近十余年来的历史新高。
　　
　　科威国际不动产西安分部总经理陈娟丽说，“二手房成交量大幅上涨一个重要的原因是，去年3月初，受新国五条影响，很多消费者为减少卖房成本赶搭‘末班车’，使得二手房交易高峰出现。另外，市场对二手房的需求依然非常强劲，也是推高交易量的主要原因。”
　　
　　成交均价5416元/平方米仅上涨1.6%
　　
　　与成交量火爆相比，西安市二手房的价格却不温不火。
　　
　　据西安市房管局产权市场处相关人士介绍，根据统计，去年西安市二手房成交均价为每平方米5416元，同比上涨1.6%。
　　
　　但独立地产评论人士李连源认为，实际的成交价格可能要高于5416元，因为有时买卖双方为了规避税费，往往以低价过户，这就使得统计的成交价可能低于实际价格。
　　
　　21世纪不动产西安浐灞店店长庞超介绍说，“今年以来我们店的成交量与2012年相比大幅上涨，房源和需求量双双增长，价格也在上涨，但涨幅不大。”
　　
　　据西安市房管局产权市场处相关人士介绍，从房屋成交面积看，以100平方米以下的房子为主，尤其是80平方米左右的房子最受宠。
　　
　　记者采访了一位去年购买二手房的赵先生，他告诉记者，“我购买二手房的好处主要有，一是房子情况怎样，小区环境如何，周边配套如何，都清清楚楚；二是产权清晰，过户之后就可以直接拿到房产证；三是价格相对周边的房子便宜。”
　　
　　成交量不及沿海小城处全国倒数水平
　　
　　虽然西安二手房成交量大涨，但与全国同类城市相比，交易量还处于倒数水平。邵涛认为，从北京的数据来看，二手房成交量是商品房的2倍多，也就是说每卖一套商品房，就会卖两套二手房。但西安的数据是，每卖六套商品房，才会卖一套二手房，相差太大。
　　
　　“即使与成都、沈阳、昆明等同类城市相比，西安的交易量也远远落后，基本处于倒数位置，甚至都没有东南沿海一些小城市的成交量高。”邵涛说。
　　
　　李连源认为，如果从存量规模来说，西安比兰州、郑州、昆明等城市数量都要大，但西安有不少存量房没有房产证，譬如部分单位自建房、房改房等，由于各种原因无法取得房产证，导致无法上市交易。此外，长期以来，西安二手房中介市场相对不太成熟，管理难度较大，消费者对房屋中介公司的信任度不高。这些原因导致了西安二手房成交量一直处于低迷状态。
　　
　　存量房大量增加未来成交量或超新房
　　
　　“近两年以来，西安二手房市场逐渐趋于正规。今年西安的二手房市场有望继续呈现高增长态势。现在才刚刚进入二手房销售旺季，未来几年还将大幅增长。甚至在不远的将来，西安的二手房成交量会超过商品房。”李连源说。
　　
　　随着西安市存量房的大幅增加，未来二手房的成交量会超过商品房。邵涛分析，一般来说，一个城市如果新建商品房连续4年出现1000万平方米左右的成交量，其二手房市场就会出现明显的放量迹象。而西安新建商品房已经连续4年出现1000万平方米左右的成交量。因此，西安二手房市场的成交量将呈现逐年上涨趋势，而新建商品房市场的增幅会逐渐下降，这是房地产市场发展的规律。甚至不排除在某些区域，二手房的价格可能超过新建商品房。
　　
　　陈娟丽认为，这些年西安新建商品房市场发展稳健，随着市场存量房的大幅增长，二手房交易会越来越活跃。