未来三年杭州优质写字楼迈入良性供求平衡期

[导语] 无论是商业还是写字楼市场，2013年的杭城都表现出显而易见的新气象，蓬勃又一发不可收拾：品牌商业综合体次第开出照进现实，写字楼供应再非钱江新城一枝独秀，大型或小型综合体...

无论是商业还是写字楼市场，2013年的杭城都表现出显而易见的新气象，蓬勃又一发不可收拾：品牌商业综合体次第开出照进现实，写字楼供应再非钱江新城一枝独秀，大型或小型综合体项目成为商业地产市场的供应和成交主力……

“未来三年内，杭州主城区优质写字楼市场预计能够基本实现供需平衡，进入调整和消化期；优质商铺市场则已经进入井喷期，在满足居民多年来潜在消费需求的同时，也需要看到购物中心体量的快速增长和同质化状况。”本周二，世邦魏理仕发布的《2013年杭州房地产市场回顾与2014年展望》报告对未来三年内的优质写字楼和商铺市场表示了谨慎乐观，这其中，商铺市场面临的挑战更大一些。

优质写字楼

2013年供应量多达2012年的两倍

空置率仅小幅上升市场消化良好

2013年杭城主城区写字楼市场表现不俗，全年交付的供应量增加，需求上升，租金小幅上涨。该份报告数据显示，2013年主城区写字楼交付供应量为37万平方米，约为2012年的两倍，面对充沛的新增供应，全年空置率升幅仅为4.1个百分点，全市空置率仍维持在30％警戒线以内，这说明出租市场消化情况良好。

分区域来看，黄龙、武林等传统核心商圈租赁市场表现良好；钱江新城区域则空置率居高不下，租金涨幅压力明显，出现两极分化现象，但在最后两个季度情况有所改观。整个2013年，杭州主城区优质写字楼平均租金为4.1元/平方米/天，较2012年上涨1.3％，上涨动力主要源自黄龙、武林等核心板块内优质项目的提价。从单个项目来看，2013年第四季度，文教板块的中天·MCC交付，为市场带来约5万平方米的新增供应量；从企业租赁案例来看，浙江外企人力资源服务有限公司确定从坤和中心搬迁至城西银泰城，租赁500平方米左右的办公面积；合景泰富地产在世贸丽晶城欧美中心租赁了477平方米办公面积。

从写字楼成交市场来看，2013年成交量环比上涨10.1%，一些知名开发商的项目比如万达、绿地、银泰、万通开发的优质写字楼，均出现成交火爆场面，万达广场、万通中心、绿地中央广场、西子国际等项目均有较好的市场表现。就目前杭州写字楼市场来看，项目仍以销售型居多，买家则以本地企业为主。

世邦魏理仕数据显示，未来三年，杭州主城区的年均新增优质办公楼供应量不足30万平方米，只相当于2013年优质办公楼存量的21%，远低于87%的全国平均水平，这也显示其来自于未来供应的压力相对较小，出租市场将会进入一个较为良性的状态。2014年，杭城写字楼市场将进入调整和消化期，全年主城区约有25万平方米的新增供应。而按过去三年的年均净吸纳量推算，今年杭州主城区优质写字楼市场将基本实现供需平衡的格局。

租金层面来看，鉴于经济增速放缓，预计租金将保持平稳或小幅上扬。同时，不同于2013年市场集中供应在钱江新城，2014年新增供应的地理分布较为均衡，市中心会涌现一批新优质写字楼如新芯智谷、万通中心、大家·武林府等，届时，传统区域将和钱江新城及运河商务区写字楼形成新的市场竞争格局。

优质商铺

购物中心未来三年激增90万方体量

同质化明显将靠“性格”拼抢客户

2013年杭州优质商铺市场也表现活跃，主城区新开业项目包括湖滨银泰和城西银泰城，为市场带来19.5万平方米的新增供应，将近2012年供应量的5倍左右，整体市场空置率也小幅上升1.0个百分点至2.5%。总体来看今年新开业项目均为购物中心，为应对电商冲击，商场业态中餐饮、娱乐等体验式业态所占比重明显上升，零售业态比重则出现下降，比如湖滨银泰的餐饮比例超过一半，城西银泰城体验式业态占比更是超过六成。同时，老牌商厦也在积极采取应对措施，如利星商场计划将快时尚品牌ZARA升级为跨三层营业面积达2000平方米的旗舰店等。

未来6个月内，预计位于湖滨商圈的解百A楼将完成其品牌调整和升级，重新开业。下半年入市项目就更多了，万达广场、中大银泰圣马广场等大型购物中心都将在新兴商圈开业，这些新项目的面市能够有效填补市场空白，同时由于这些开发商都是经验丰富的商业地产运营商，项目开业之后也比较容易进入到良性运作阶段。由此，世邦魏理仕判断认为，2014年，在新兴商圈加快形成、传统商业加速转型的背景下，武林和湖滨等传统核心商圈的可租赁面积将维持供不应求的局面，并推动杭州优质商铺租金继续稳步上涨，但涨幅或较2013年有所下降。

不过，尽管2013年可以算是杭州购物中心的井喷元年，具有积极效应，但就在不远的将来，购物中心即将继续快速井喷，很可能不久后就会出现供过于求的局面。据世邦魏理仕统计，有望在未来三年开业的购物中心体量达90万平方米，这一数字已经接近2013年底商业项目的总存量97.8万平方米，同时，未来购物中心还存在同质化状况，目前的招数都是大比例提升餐饮、娱乐等体验型业态，如何差异化竞争因此显得尤为重要。

此外，购物中心未来生存还将面临其他挑战：比如高端奢侈品牌在中国有停止扩张甚至收缩的现象，许多高端品牌声称不会再开出新店；再比如商家既要面对来自电商的冲击，又要面对业主租金的提价，两头都在承受不轻的压力等等。

对此，世邦魏理仕杭州分公司董事总经理马英枢分析认为：“购物中心具有它独特的性格和气质，未来购物中心的差异化竞争事实上就是性格之争。这个性格就是购物中心内在的DNA，能否与消费者产生足够的共鸣从而来维系彼此之间的粘连度，这就是关键所在。”