佛山写字楼面积快赶上广州了

2013年是佛山写字楼市场风风火火的一年。保利中心、万达中心、绿地中心等一大批超甲级写字楼集中面市，一时间写字楼供应猛增。据国际房地产顾问五大行之一的戴德梁行统计，2013年佛山写字楼总供应量达304万㎡，直逼广州的328万㎡。

2014年起，这一数据还将不断刷新，业内预计2016年佛山写字楼总存量将达443万㎡，届时将有超过100万㎡的写字楼“消化”不良。对此专家表示，佛山写字楼未来三年供大于求已成定局，提前做好市场分类引导规划、刺激民企上楼办公需求，或可助力写字楼突围。

数据：2013年新增写字楼90万㎡

208米高的环球国际广场、220米高的绿地中心、248米高的保利中心、300米高的苏宁广场……近几年，佛山写字楼的高度在不断被刷新。不同的高度却印证着同一个趋势：佛山写字楼正在加速升温。无论是走在城市中心区还是镇街地带，到处都是写字楼。在季华中央商务区，“老一辈”的发展大厦先是被金海广场、财富广场等单体优质写字楼抢尽风头，接着伴随写字楼综合体化的趋势，又有万科广场、绿地中心等超甲级写字楼项目大放异彩。千灯湖金融高新区虽人口密度不及季华路，但拥有关注度高的产业后台，吸引了万达、保利、中海以及超过108家金融企业的进驻，综合体扎堆。佛山新城起步晚，但在售写字楼就有保利中心、金海M-CITY、星耀101，以及2013年年底入市的招商依云国际等，未来势头强劲。

此外，在季华路以西，南海桂城以西、佛山新城以南等镇街地带，优质写字楼“告急”情况亦不再。凭借陶瓷、家具、家电、汽配等产业支撑，镇街地带的产业园区、企业总部大楼风生水起，令曾经污染严重的产业区面貌一新。据戴德梁行数据统计，截至2013年，佛山现有优质写字楼已达到304万㎡，2013年一年新增写字楼90万㎡,与此相对应的是，广州截止2013年的甲级写字楼为328万㎡。

“这与2011年开始一系列住宅调控政策出台，开发商开始寻找住宅以外的出路有关。而佛山商业尤其是写字楼需求积累亦使得供应猛增。”戴德梁行广州策略发展顾问部联席主管及董事林力强介绍。

预测：到2016年将供过于求100万㎡

进入2014年，伴随着一座又一座写字楼项目的竣工交投，市场仍将面临着大体量的新增供应。

位于季华路商务区的绿地中心，春节后将开放写字楼示范区，加推甲级写字楼产品高层；绿地集团于季华六路以南竞得的彩管厂地块，也将规划为一座大型城市综合体，包含高端写字楼、五星级酒店、精品住宅等，总建筑面积达90万㎡，与既有的绿地中心相互呼应；位于季华七路北侧的星星·凯旋国际今年下半年或将有商业项目、写字楼产品推出。

在千灯湖金融高新区，2014~2016年间将有12个写字楼项目供应，新增体量超过50万㎡。其中友邦金融中心二期、荣耀国际金融中心、智富大厦(民企大厦)、南海发展大厦等写字楼将于2014年落成。

作为佛山新城交通枢纽中心的东平广场，2014年也有机会揭开面纱。该项目涵盖交通、住宅、酒店、商业、商务等，办公面积达6万㎡。苏宁广场、集成金融广场等八大项目也将于今后两三年推出。

佛山传统城区也不甘寂寞。未来两三年，祖庙的岭南天地项目、澜石的新鸿基泷景项目也将有写字楼产品推出。据戴德梁行预测，到2016年佛山写字楼的供应将达到443万㎡，而2014年佛山市优质写字楼需求面积约256万㎡，2016年约340万㎡，也就是说到2016年写字楼供过于求将超过100万㎡。

开发商：写字楼不如公寓畅销

在佛山写字楼存量庞大、增量激增的背景下，新增海量写字楼能否被“消化”，成为市场热议的话题。或许2013年新增超甲级写字楼的热销打消了一部分投资者的疑虑，但仍有一些项目坦言实际反响“麻麻”。

“写字楼不如公寓畅销。”依云国际置业顾问汪先生坦言。依云国际位于佛山新城，于2013年年底亮相，将推出写字楼、商住型公寓及商铺。据汪先生介绍，目前写字楼反响一般，市场供应量大、价格偏高、使用性质单一是主要原因。“在佛山新城，就有保利中心、金海M-CITY、金海创意中心，还有苏宁广场等8大项目，以及几块商住地，到处都是写字楼。”汪先生说道，“佛山正在升级转型，未来需求很大，但毕竟万事开头难。”“对于佛山这样的制造业为主的城市，未来随着产业的升级和城市的升级，在一定程度上也会拉升写字楼的需求。但未来肯定有些区或区域的写字楼过剩，也可能会有些区或区域写字楼不足。总体上说，还是供大于求。”林力强解析道。

写字楼供过于求，那么租金情况如何呢？据了解，目前佛山写字楼均价已经上升至1.47万/㎡，其中甲级写字楼售价已达1.5~2万/㎡。此外据戴德梁行数据显示，目前在租写字楼的出租率基本可达8成以上，配套成熟的中心地段出租率更超过9成。租金平均为55元/㎡/月，甲级写字楼租金或可达到80~100元/㎡/月，但对比广州仍有较大差距。收益率方面则较为稳定，总体约4.49%。其中禅桂大部分优质写字楼回报率超过5%，重点地区优质写字楼收益率达到7%以上。但这并不代表着会一直乐观，据林力强预测，未来佛山写字楼售价仍呈上升，租金将保持平稳或小幅下降，但空置率也将上浮。

机遇：政企合力，助民企上楼办公

即便如此，佛山潜在的民营企业办公需求令写字楼市场忧中有机。佛山领先丰地产总经理助理李华宇介绍，政府启动城市升级计划，扶持民营企业转型，发展第三产业，是拉动写字楼需求的利好。另一方面从客户需求说，如今民企的生意来往更看重办公“门面”，上楼办公也是形势所趋。“这是政府与市场合力的结果。”

如何助民企上楼办公，缓解供过于求？林力强认为，引导写字楼开发布局尤为重要。“写字楼的开发规划，要结合不同区域、不同产业来布局，引导同类型或接近型的产业，将办公、设计、后勤服务等的写字楼汇合到一起，便于上下游产业写字楼办公的公司聚集，也便于提供服务和管理。”林力强表示，佛山实体经济较发达，镇街不少，且都有各具特色的制造业。分类引导好市场、及早谋划布局，不仅利于写字楼的租售，且对于进场的商家来说，能减低经营成本、提高办事效率，是个不小的吸引力。

除了写字楼布局、品质的提升，政府与开发商还相继拿出更具吸引力的筹码。据了解，目前镇街多有都市型产业园区，如大沥广佛智城打造的电商园区、罗村的华南医疗器材城等，政府向一些龙头企业提供减租、减税的优惠，以鼓励相关产业民企进园区。

另一方面，开发商也不惜做出让利。此前绿地中心相关负责人曾向记者透露，绿地集团将借助自身在华东片区的影响力，为华东优质产业进佛山牵线搭桥。另外，为响应佛山政府对优质中小企业的扶持，绿地中心或可考虑以减租甚至短期免租的方式，让这些企业有机会体验超甲级写字楼的办公环境。星星集团副总裁陈伟荣亦表示可为引进龙头企业做出让步，“一家银行进驻带来的效应不止是一家银行，而是包括它的同行，以及上下游的所有相关行业。这种集群效应将使人才增多，也带动了这一片区的商业、餐饮、娱乐等氛围的形成。”

专家建议

新增写字楼如何“突围”？

戴德梁行广州策略发展顾问部联席主管、董事林力强：

引导写字楼开发布局尤为重要

写字楼的开发规划，要结合不同区域、不同产业来布局，引导同类型或接近型的产业，将办公、设计和后勤服务等的写字楼汇合到一起，便于上下游产业写字楼办公的公司聚集，也便于提供服务和管理。如广州琶洲会展中心一带、深圳华强北电子产业一条街，都是值得佛山借鉴的。

戴德粱行华中区物业及设施管理主管、董事黎家乐：

做好服务，租金过百不成问题

目前佛山写字楼在为客户提供的服务上，与一线城市仍有一定差距。优质的物业服务，不仅是提供绿化、安保、保洁，还包括公共管理、行政管理等诸多服务。

目前佛山写字楼租户完全有经济实力接受较高的物管费。只是有时租户付出了高额物业费，却没享受到相应的服务。因此，佛山写字楼物管服务还有极大的提升空间，整个市场服务做上去后，佛山写字楼租金过百不成问题。

佛山领先丰地产总经理助理李华宇：发展第三产业能带来办公需求

写字楼供过于求是一个无法回避的问题，但未来仍有一些刺激需求的因素。首先，佛山通过提高第三产业的比例，产业经济值、企业数量也会增加，带来可观的办公需求。而从用户需求角度讲，民营企业的市场逐渐由国外转向国内，客户对办公“门面”要求更高，民营企业本身也有上楼办公的需求。