北京郊区商业地产倒挂：每平方破10万直逼核心区

频现的“日光盘”，令市场焦点长时间凝聚在住宅市场，值得一提的是，作为不限购的商铺市场在2013年表现也异常活跃，京郊商业地产“水涨船高”，个别商铺出现“倒挂”，售价甚至高于城市核心区同类物业。

去年京郊商铺成交占据半壁江山

商业地产郊区化，在2013年愈演愈烈。强劲的商业地产投资势头，让开发商的主战场从供地紧张的核心区域一路转移至大兴、通州等非传统核心区。其中，商铺热销成为郊区商业地产的一大亮点。

中原地产2013年北京商铺成交金额排行数据显示，在排名前十的项目中，位于五环外的项目占据半壁江山。而位于大兴区的龙湖时代天街以15.26亿元的业绩位居榜首。

值得一提的是，2013年，仅这10个项目的商铺销售已突破百亿元。业内人士指出，京郊的商业项目在近两年，无论是成交量还是在建规模的增长幅度，均超过了主城区；未来这一趋势还将继续加强。

事实上，在刚刚过去的2013年，不少楼盘在住宅供应售罄之后推出商铺，都取得了火热的销售业绩，甚至也出现“日光盘”现象。龙湖时代天街在去年8月二期开盘，延续了一期商铺“销冠”的势头，均价4万元/平方米，短期之内即售罄。而备受关注的通州万达广场，也在开盘后两小时销售一空。

多位业内人士在采访中指出，投资渠道的狭窄是商铺投资持续走热的原因之一。

2014年京郊商业供应井喷

记者了解到，2014年，北京郊区商业地产将进入白热化竞争阶段，价格也将有明显提升。以南城大兴为例，包括鸿坤理想城商业部分、嘉悦广场、龙湖时代天街、珺悦国际、明发广场、鑫苑等多个项目将会扎堆放量。据悉，上述项目开盘均价保持在4万元-6万元/平方米，个别项目将达10万元/平方米，直逼核心区商业地产售价。

位于西红门的嘉悦广场，目前仅剩2栋写字楼在售，而商业部分包括一个下沉广场，其中，地下部分商铺报价5.5万元/平方米，地上部分商铺报价在7万元-10万元/平方米。记者还从龙湖时代天街项目了解到，在接下来即将推出的“铺王”级产品，也将达到10万元/平方米。

一位不愿具名的业内人士表示，2012年-2013年商服地块出让数量明显增多；从2014年开始，商业地产项目将会进入规模放量期，郊区化趋势明显。但对于10万元/平方米的商铺售价，仍表示“太疯狂”。

中国商业地产联盟秘书长王永平认为，商铺投资虽然取决于供求关系，但“往往没有道理可言”，因为不是每一个铺位都能卖出好价钱。他表示，“开发商对于商铺定价并没有统一的标准。像龙湖时代天街这种项目，因为有开发商整体持有商场做基础，能够保证充足的人流，也许会有人青睐。”

住宅郊区化促进商业成熟

当住宅向郊区迁移时，人们对商业的需求随之而来。2009年，大兴难觅成规模的商业中心。而今，多家商业中心已在大兴开业落户，在建项目也超百万平方米。凯德MALL、北京明发广场……仅天宫院一个板块就汇集了多家品牌开发商开发的商业地产项目。而近期大热的台湖板块，随着区域内品牌房企的纷纷进驻，仅去年一年也已拍出30余万平方米的商业地块。

据业内人士介绍，一个商业地产项目要进入良性运营，一般都需要一个较长的养商期。从北京近郊来看，商品房开发量较大，周边居住人口消费能力较强，养商期也在缩短。大兴、房山等地2009年开发的部分商业地产，现在已基本度过了养商期。

由于郊区的快速发展，区域配套逐渐完善，人气增多，郊区商业地产发展迅速。包括大兴、通州、房山、昌平、顺义的商业地产开发也逐渐步入井喷期。