2014年中国房地产行业展望分析

一、经济走势预判

全球经济持续复苏。美国经济：2014 年经济仍将保持进一步增长。根据美联储的经济预测，在住房市场复苏和家庭财富增加的支持等私人需求持续强劲的驱动下，预计全年经济增速将上升到2.8%。欧盟经济：2014 年欧洲经济有望逐步走出衰退。根据欧盟委员会预计，全年经济将实现1.4%的增速，但欧盟国家经济发展分化依旧严重，也意味着欧洲经济回归强劲增长将是一个长期渐进的过程。

我国经济平稳增长。2013年12月中旬举行的中央经济工作会议要求，2014年，我国经济工作要坚持稳中求进，统筹稳增长、调结构、促改革，保持经济增速在合理区间平稳运行。国内主流经济机构普遍预计2014年全年经济仍将保持平稳增长，增速在7.5%左右。

二、政策走势预判

(一)宏观经济政策：2014年稳中有为，适时微调

无论是实施积极财政政策和稳健货币政策，还是其他各项政策，都要同全面深化改革紧密结合，用改革的精神、思路、办法来改善宏观调控，寓改革于调控之中。当经济运行稳定在合理区间时，宏观调控应强调稳字当头、稳中有为，但如果出现滑出区间的可能性，就要启动必要的政策预案。

1.货币政策：稳字当头，注重风险防控

2013年我国经济增速有望达到7.7%左右，而2014年则有望继续回落至7.5%左右，仍保持在相对合理的增长区间。这意味着明年我国经济将以追求经济发展质量和结构转型为主。

2.财政政策：调整财政支出结构，加大减税力度

12月中央经济工作会议指出，2014年要继续实施积极的财政政策。要进一步调整财政支出结构，厉行节约，提高资金使用效率，完善结构性减税政策，扩大营改增试点行业。国际金融危机冲击下，我国经济发展下行压力加大且面临种种不确定性，货币政策受制于地方债风险和潜在通胀压力，不可能有较大的宽松余地。因此，要保持经济在合理的增长区间，必须要继续实施积极的财政政策。而实施积极的财政政策，重点有三个方面：优化支出结构、加大减税力度和保持合理赤字规模。调整完善支出结构的重点领域为民生、经济结构调整和创新、基础设施薄弱环节等领域；继续完善结构性减税政策，扩大“营改增”的实施范围，并加以完善，支持服务业的发展，为中小企业减负；保持赤字率基本稳定、优化债务结构，合理控制地方性债务水平，采取多种措施逐步化解地方债务风险。

(二)房地产政策：2014年“有形之手”弱化，核心转向保障房

新一届政府在房地产调控上已经出现思路和方法上的重大调整，主要表现在：国家宏观经济调控主要任务是总量平衡、结构协调、生产力布局优化等，不单独针对房地产产业调控；凡是由市场形成价格的都交给市场，政府不进行不当干预；全国统一部署的一刀切政策向由各个地方政府为主导的自主调控逐步过渡；用既压供给也压需求的办法逐步转向扩大供给，包括加大土地供应和再融资开闸；加快房地产税立法并适时推进改革；淡化并改变以房价为核心的调控目标，将政府工作重点转向保障房建设和分配，划清政府和市场的职能边界。

1.总基调：提倡市场化，强化保障房，健全供应体系

2013年12月中央经济工作会议提出，要努力解决好住房问题，探索适合国情、符合发展阶段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。特大城市要注重调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率。再结合10月29日中央政治局集体学习加快推进住房保障体系和供应体系建设的会议精神以及十八届三中全会的精神，可以判断出2014年房地产政策调控的重心有三大转变：

一是调控着力点从抑制需求和价格逐步转向加大住房供应，包括保障房的建设和供给，市场化商品房的建设和供应。

二是调控方式将从“有形之手”为主逐步转向“无形之手”为主。三中全会已明确提出发挥市场在资源配臵中决定性作用，既然要更多的发挥市场“无形之手”的作用，也即意味着要减少行政“有形之手”的干预。这包含两层意思，一是调控不再是人为打压，而是市场为主导。第二，转变政府职能也意味着放权，今后的宏观调控将是多层次的体系，具体操控将是以地方为主体的差别化的税收、金融、法律等手段的调控。

三是由短期政策干预向房地产长效机制转变，不排除2014年年内可能出台相关框架性方案与文件。从2013年年初，住建部和发改委就已经开始就房地产调控长效机制进行会商和协调。作为一项房地产业发展的长效机制，其所涉及的相关政策与现行的房地产调控的手段多有不同，主要是进行制度建设，尤其是以金融、财税、信贷、法律手段为主，通过市场规律的传导，达到调整市场结构、促进房地产业健康发展的目标。

2.财税政策：2014年房产税试点城市大范围推进的可能性较小

在财税政策方面主要是房地产税逐步推进改革，简税种、调结构、宽税基是主基调。尽管上海、重庆两地推行房产税试点已近三年，但从试行效果来看尚未能达到预期。虽然三中全会中提出“要加快房地产税立法并适时推进改革”，但新增房地产税收决定权将从政府上升为人大，在立法之前，不可能全国铺开，而立法需要好几年时间，暂也不必过忧；况且房地产税是房地产长效机制的重要组成部分，在新的一年内依然难以全面推出，不过不排除增加个别城市试点的可能。

3.住房保障政策：以公租房为主，加快各类棚户区改造

中央经济工作会议明确，2014年将加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。住建部已经表示从2014年起将廉租房并入公租房体系中，足见未来公租房将是主导。棚改房是未来五年内的重点工作，7月份国务院会议已提出未来五年再改造1000万户，其后改造量将逐渐减少。

4.地方政策：重点一、二线城市依旧从严，三四线城市有望迎来机遇期

地方政策方面，在2014年将继续出现分化。以北上广深为代表的一线城市和以杭州、南京、武汉等为代表的重点二线城市，将延续2013年四季度以来的从严态势。。一是10月以来，已有超16个一线和二线城市出台地方新政，纷纷收紧限购和二套房贷政策，致使一批人一夜之间丧失了购房资格，还有一批人望而却步。二是房贷政策不断收紧，虽然国家层面并未出新政，但商业银行却不愿打折发放首套贷款，且放贷周期大幅拉长。其中固然有四季度信贷额度紧张的原因，但按当前流动性偏紧的状态，以及房价涨幅仍大的现实，2014年各城市的房贷政策很可能依然偏紧。因此，尽管总基调是强调市场配臵资源，可行政调控与市场调控是一个此消彼长的过程，限购、限价等行政手段将是一个逐步退出的过程，而非一蹴而就。因此，就目前现行的限制性措施而言，尤其是一线和重点二线城市短期内仍会继续执行。

新型城镇化推进，有利于三四线城市房地产市场的长远发展。全国城镇化会议提出要推进农业转移人口市民化，要全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。这就意味着未来三四线城市将迎来大批量的农业人口进城市民化，这将衍生出大量的新增住房需求，对三四线城市是一个长期利好的机遇期。