类写字楼现身新型产业园区

随着深圳产业结构调整的逐步深化，先进制造业和高新科技产业发展势头迅猛，对产业用地的需求随之加大。在深圳多轮城市更新过程中，土地逐步向集约化发展，原本占地面积大，容积率低的工业园区也逐渐释放更多的产业空间。在大需求和高供给的碰撞下，深圳新兴产业综合体雏形初现。相关机构预计，深圳未来产业空间的需求和供给都还将继续增大。

“工改工”助推研发类办公物业增量

来自DTZ戴德梁行《2013年深圳房地产市场年度报告》显示，深圳战略新兴产业除了生物、互联网、新能源等维持较高的增速外，诸如机器人、新材料、基因等一批高精尖新型产业逐渐成为深圳高新技术产业的新亮点，这些产业的大力发展带动研发办公物业需求持续增长。

与此同时，基于节约成本考虑，部分企业从商务区写字楼物业转向研发办公物业，如位于南山区的高新技术产业园就因此承接了部分来自写字楼市场的客户需求。这些需求扩大的同时带动中心城区研发办公物业租金在2013年上涨3.8%达到每平方米83.3元。

2013年初，深圳市政府出台了“工改工 1+6 政策”，鼓励进行集约型土地开发，建设新型产业综合体，包括工业型写字楼以及配套设施。DTZ戴德梁行报告指出，对于“工改工”项目，为了充分挖掘土地价值，改造趋势以研发办公类物业、商贸园和创意园为主。随着一批新建研发楼宇和城市更新释放的“工改工”项目的逐渐入市，以及创新型产业用地容积率的提高都将使得未来两三年内研发物业供应持续增加。需求增长难及供应增长的同时，市场消化将面临一定压力，届时空置率将被拉高。尽管如此，中心城区的研发办公物业因其区位优势租金仍有望维持平稳；但外围区域的物业租金将会面临较大压力，新物业定价估计将趋于保守。

保税仓“变身”数据中心

长期处于供不应求状态的中心城区的保税仓供应依然紧张。仲量联行《2013年深圳房地产市场回顾报告》中显示，受益于美国经济复苏和欧债危机得到控制，出口型企业订单增加，深圳出口延续上升的态势。2013年1至11月，深圳出口同比上涨16.6%，相较于2012年同期的21.6%增速有所下降。地理位置优越，如位于福田、前海、机场区域的保税区仓库，基本处于供不应求的状态，助推了租金在2013年前三季度的加速上涨。2013年第一到第三季度，租金增幅达12.2%，至35.1元每月每平方米。

尽管在第四季度进入进出口淡季，部分短租户撤出，导致第四季度租金有所回调，但总体而言，2013年保税仓库租金上涨9.1%至34.1元每月每平方米，涨幅远超2012年的4.8%。

值得一提的是，在供求紧张的态势下，保税仓还出现了一番新景象。仲量联行深圳工业地产部总监陈剑锋指出，除了作为进出口货物储存地的传统用途，2013年，深圳保税区域出现租户使用保税物流园作为数据中心的现象。由于保税物流园具有较多优势，如租金比写字楼低廉、较容易租赁较大面积、从国外进口IT设备可免税等，目前多家数据提供商和金融研发机构选择将保税仓库作为数据中心。据仲量联行估计，整个深圳已有将近5万平方米保税物流园作为数据中心租出。

陈剑锋表示，由于美国经济复苏强劲，欧洲经济企稳，预料2014年进出口继续复苏态势，支撑需求增长。深圳政府在2013年末出台保税区转型升级方案，未来保税区将引入更多行业，实现多元化发展，进行产业升级，这将进一步带动保税仓库的需求。政府同时将致力于提升保税区内的产业配套，在未来将整体提升深圳保税物流园的质量。2014年，保税仓库预计将有41万平方米新增供应，创5年来新高。