金隅万科拿捏“郊区经济学”

硬币总是有两面。随着调控升级，特别是限购令出台后，传统的地产企业视商业地产为转型的救命稻草，房地产开发商扎堆商业地产领域，其他行业的巨头似乎也将商业地产视为诱人的蛋糕，想从中分一杯羹。万科集团也不能免俗的杀入战团，选择在如火如荼的京郊商业写上自己的大名。

作为万科集团首个购物中心，被当做万科商业地产“标杆项目”打造的金隅万科生活广场，商业运营能力是否能得到消费者的认可？经过市场的检验，分数究竟如何？

硬件出挑

“由于大环境的不景气，新开的购物中心肯定会面临更激烈的竞争。这些后来者的市场培育期很可能比以往延长一倍。”广东流通业商会执行会长黄文杰曾经向媒体这样叙述新建购物中心的艰难。

这的确是惨痛的事实，受到经济下滑的影响，大部分零售企业均发布赢利下降警告，在逆境中骤然增多的商业项目，招商经营活力不保，新建购物中心也很难在市场上寻求到充足的购买力来支持企业。

不过，经过《服装时报》记者的走访发现，在2013年平安夜正式营业的金隅万科生活广场却是个例外，12月24日当天，金隅万科广场客流突破14.2万人，营业收入超过616.5万元。这两项数据不仅创下金隅万科生活广场试营业以来的纪录，也刷新了昌平城区零售商业的单日客流和营业收入的新纪录。

d’zzit北京区主管后期营运的零售经理孟林夕对金隅万科的成功毫不意外，她非常喜欢金隅万科广场的硬件设施和商场配套。“d’zzit之前会选择东方广场、新光天地、君太百货、中友百货这种购物中心，现在金隅万科广场成为了昌平地标，我们也是第一次来到昌平。”

据了解，金隅万科广场由万科和金隅嘉业合力打造。2010年4月，万科方面邀请了3家建筑事务所进行设计竞赛，最终选定了美国EEK建筑事务所担任规划设计，澳大利亚伍兹贝格事务所,做建筑设计，室内设计由英国贝诺事务所担纲，机电顾问则聘请了该领域世界排名第一的奥雅纳工程咨询有限公司。

无怪乎面对记者，万科执行副总裁、北京万科总经理毛大庆不止一次对金隅万科广场的建筑水平流露出自信之心。在他眼中，单论硬件设计，其不在北京已有的购物中心的平均线以下。

聂绮冰管理的RET睿意德承担着金隅万科广场的招商代理业务。他表示，做购物中心，生命力和持续发展能力最重要。如果开发商有远瞻意识，将品牌进入的建筑设计和硬件水平做得足够充分，市场在发展，购物中心就会比别家具备竞争力。“一个轻奢侈品牌对店面的挑高要求可能是5米，但是一个身在远郊的购物中心在建造之初挑高也许只安排了4米。市场发生变化时，这1米的差距将最终决定你的购物中心能否区别于其他竞手吸引到商家青睐。”

体验为王

在金隅万科广场进驻昌平之前，昌平的商业并非不发达，永旺购物中心、国泰百货、华联生活购物中心等都早已生根发芽。但是金隅万科一经出世，便牢牢地抓住了昌平消费者的心。这不禁让人疑惑，除了硬件设施的完备，金隅万科是否还有其它杀手锏？

“虽然电商给传统的购物中心实体店的经营模式带来了不小的冲击，但是我认为，电商不存在取代实体购物中心的可能，实体购物中心也会随着竞争环境的变化，而调整自身的定位，比如体验式消费，这是电商无法替代的。”毛大庆表示。

据了解，金隅万科生活广场目前经营业态配属情况，餐饮、娱乐等体验式消费场所总面积约占金隅万科生活广场总营业面积的32%。《服装时报》记者发现，几乎在金隅万科每层都有服务消费类的商铺，如院线、餐饮、儿童乐园等，其中最为特别的是金隅万科广场打造的博物馆，让消费者在购物的同时了解万科集团的历史。另外，大量时尚连锁零售品牌通过金隅万科广场首次来到昌平和北六环开外。

聂绮冰表示接地气是许多购物中心成功的原因之一，“家门口有一个高档购物中心开业，夏天可以纳凉，冬天可以供暖，这是人们熟悉、走进商业地产的第一步。先走进，然后才会有消费。”

在招商初期，万科还曾与王府井百货签约大主力店。同样是经过调研，购物中心去百货化的现象引起了金隅、万科双方的注意，论证之后，万科单方面终止了和王府井百货的协定，改做非主力店组合的快消品集合。代价是赔偿不菲违的约金，但该团队十分果断。

瑕不掩瑜

商业与交通紧密不可分，如今很大一部分消费者选择开私家车出行购物。《服装时报》记者在走访过程中发现，有消费者因为停车问题一时犯了难。“没有明确的指示牌和工作人员的指挥，我还是询问门口开出租车的师傅，才顺利找到地下车库的。”

另外，虽然金隅万科广场准备了地下三层的停车场，但是面对汹涌的客流，停车位仍显得有些紧张。目前，停车场已经成为商业发展面临的一个主要矛盾，停车难甚至影响了一些大商场的生意额。“车位不足可能让部分新建的购物中心（Mall）提前淘汰。”有关专家表示，中国商业地产在这几年内发展速度非常快，但车位普遍不足的现状应该引起相关部门的高度重视。

不过瑕疵并不影响金隅万科广场打了一次漂亮的开场战。通过试营业的反馈，毛大庆甚至放言在7年内就收回万科广场9亿元的投入，未来还将投资超百亿元在京打造5个购物中心……这一切都值得期待。