2013年上海核心商务区写字楼租赁市场分析

2013年上海核心商务区的甲级写字楼租赁市场较2012年更为活跃，净吸纳量同比上升约18%。年内，上海商铺物业需求旺盛，录得近十年来最高净吸纳量。尽管上海中高端购物中心供应量与2012年末相比增长逾200%，但空置率仍有所下降并在个位数间徘徊。 持续去年活跃的市场趋势，上海写字楼及商铺物业市场投资活动较2012年均有所增加，尤以成交量及总额为甚，分别录得14宗及6宗整售交易，可见投资者对上海商业物业投资市场充满信心，投资情绪维系高涨。在住宅市场方面，2013年内出台的“新国五条”及“沪七条”调控政策未能抑制楼市成交量和成交价格的持续上升。2013年土地市场成交价格的攀升也将推动房价在2014年进一步上涨。

写字楼(核心商务区)

十二月闭幕的中央经济工作会议的焦点是经济结构转型。传统制造业预计会受到影响，传导至写字楼市场可能体现为面积减少以及选址郊区化（以降低成本）等特征。尽管如此，持续的城镇化进程以及政府对增长潜力较大行业的促进预计会抵消上述负作用，上海整体写字楼市场前景仍看好。2013年前三季度上海国内生产总值同比增长7.7%；同期第三产业增幅为9.1%，支撑了对写字楼物业的需求。

2013年共有四个项目落成，为核心商务区的甲级写字楼市场带来约288,413平方米的新增供应。2013年租赁市场较2012年更为活跃，主要是由于金融业和专业服务领域的需求增长所致。核心商务区2013年净吸纳量约为325,676平方米，同比上升约18%。主要的租赁交易包括：国信金融从广东发展银行大厦搬迁至港汇广场二座并承租4,500平方米；物流企业川崎汽船从来福士广场搬迁至日月光广场承租约2,600平方米；易贝搬迁至位于竹园区域的陆家嘴金融服务广场，租赁约15,000平方米；以及时尚类企业Marangoni在恒隆广场租赁800平方米作为新设办公地点。

截至2013年底，核心商务区的甲级写字楼平均租金同比上升0.6%，至人民币8.9元每天每平方米。按子市场分，浦东同比上涨5.0%，而浦西则同比下跌2.7%。总体租金增长较前两年显著放缓，主要有两个原因：对面积的要求和成本控制使得现有租户寻找其他替代方案；以及次中心商务区较多的新增供应带来的竞争。

上海写字楼投资市场全年保持活跃，共录得14宗整售交易，包括6宗核心商务区以及8宗次中心商务区的交易。尽管外资机构投资者积极的寻找核心资产收购机会，内资机构特别是银行和保险公司则更为活跃，投资商业地产的政策松绑也加速了这一趋势。收益率继续萎缩，令外资机构更难以获取能达到回报要求的资产，这也部分使得他们将重心从市中心转到次中心商务区甚至是商务园区写字楼市场。

2014年核心商务区市场预计会有五个新增供应，合计约290,000平方米，低于过去五年平均供应水平和吸纳量。空置率预计会小幅下降。租金会由于金融业和专业服务领域的需求而上涨，但增长幅度会受制于次中心区域的较大供应。按子市场分，浦东会继续维持有限的供应，且由于其吸引的特定行业预计会较少的受次中心商务区大量供应的影响。