绿维创景：城镇休闲商业化模式崛起

大中型城市的新型城镇化建设，空间很大，模式很多。其中，创新利用休闲商业地产的整合手段（我们称之为“城镇休闲商业化模式”），可以达到事半功倍的效果。在新型城镇化这一重大浪潮中，商业地产开发模式的创新，将会成就一批烙下时代印记的典范与新军。

对于拥有50万以上人口的超大型、大型及中型城市而言，其本身既是客源地，又是目的地，通过创新型休闲商业项目的建设，可以壮大城市服务产业、形成城市生态回报机制、实现就地城镇化发展、延伸创意文化产业发展空间，大大提升城市品牌。作为智慧城市创新发展的探索者、城市休闲产业升级的先行者、城乡休闲新空间构建的实践者，绿维创景总结得出，大中型城市的休闲商业化发展，主要包括城市休闲景区开发、城市休闲中心建设、休闲街区开发、休闲卫星城组团化建设、环城游憩带开发这五种方式。

城市休闲景区开发。是指拥有独特旅游资源的城市，依托资源，集中建设城区休闲型景区，从而形成城市景区吸引核，打造城市休闲旅游目的地。在国内，西湖、西溪湿地、瘦西湖、颐和园、天安门广场等，都是经典的城市观光休闲一体化景区，其周边，形成了休闲商业的高度聚集。借鉴西湖这样的中国城市休闲商业聚集典范，昆明（楼盘）世博园也即将开放经营，从封闭性观光景区走向开放型休闲景区。

城市休闲中心（RBD）开发。RBD是大中型城市必需的休闲聚集核心，也是城市品牌与都市吸引核。RBD将休闲娱乐、主题旅游、精品购物等各类项目加以整合，并与商务相结合，形成多种类型的城市休闲中心。特别是城市中央游憩区和城市商业休闲区的结合，作为城市休闲中的核心项目，已经成为大型城市的必需功能结构。北京（楼盘）的王府井(600859,股吧)、西单、什刹海、798艺术区等都是不同类型的休闲中心。在新城建设过程中，集中较大规模土地，建设RBD，是规模化新城开发最好的模式之一。

休闲街区开发。滨河、滨湖、古街、古建聚集区、旧工厂区、公园周边区、体育场周边区等区域，是形成休闲街区的最佳选择。在旧城改造中，借力城市中河道疏浚整治、绿地公园建设、体育设施建设、古建保护等城市基础设施与文化基础工程，把环境最好的公共环境资源周边的黄金土地，建设成为休闲商业街区，形成休闲环境与休闲街区的整合，是城市休闲商业打造的一种重要形式。其中，文化街区、创意艺术街区、酒吧街区、时尚休闲街区、美食街区、购物步行街区等等，特色与模式很多。

休闲卫星城组团化建设。随着城市内部休闲商业的饱和及低价的上涨，很多开发商将目标聚焦在了城市周边的卫星城。卫星城是大城市拓展的一种重要方式，同样需要商业体量和元素为居民提供生活和休闲服务。大型的休闲商业综合体、主题公园、体育场馆、会展场所、养生养老机构等等，都可以形成卫星城的特色聚集化发展。处于北京卫星城良乡的房山长阳镇就是一个很好的范例，长阳镇规划建设的中央休闲购物区（CSD）是一个新打造的休闲娱乐聚集区，规划了高端商务组团、文化创意组团、时尚休闲组团、CSD中心组团（艺术展览厅、湿地公园、休闲体育中心、主题公园、滨河酒吧和美食街等）、绿色休闲组团和田园休闲组团六大组团。

环城游憩带开发。环城游憩带，在大型城市周边1小时圈内，依托卫星城、小城镇、旅游区、村落发展而成。这个休闲带是未来田园城市建设中的一个组成部分，是新型城市化中最有特色的部分，也是城市居民周末假日休闲消费的好去处。在这里，休闲农村社区、农贸市场、郊野运动公园等成为休闲商业聚集的主要方式。

可见，城市休闲中心、城市休闲街区、休闲卫星城、环城游憩带等城市架构体系的不断完善与扩张，为休闲商业的发展提供了前所未有的发展机遇，而反过来，休闲商业的发展，也助推了旧城改造、新城建设、城乡统筹、产城一体化的新型城镇化进程。

比如，我们提倡的人文商业复兴，就是以旧城区改造、建筑遗存利用、旧工业区改造、非遗开发利用等文化型休闲商业地产开发为契机，建设形成的历史文化休闲商业街区、创意工坊区、创意文化商业街区等，这同样是新型城镇化的重头戏。利用旧城改造与新城建设的机会，打造RBD，创新建设休闲新城、文化新城、康疗养老新城、运动新城等等，结合环城游憩带，开发批零结合或仓储型市场休闲区、休闲新农村社区等等项目，都可以成就产城一体化地产开发新模式。

因此，对于商业地产商而言，城镇休闲商业化模式下的新型城镇化建设是一个重大的机遇。依托环境景观提升，结合品质居住地产开发形成的休闲商业开发，可以构成新型城镇化最直接的受益价值链，是美丽中国建设最大的商业价值。

我们认为，产城一体化城市运营商，是中国未来房地产发展的潮流。谁利用新型城镇化之机，创新构建出“产城一体化城市开发与城市运营模式”，谁就有机会成为未来5-10年房地产界的领航企业。