外资抄底本土商业地产 “风控”在即

有人说，2013年的商业地产是在打鸡血中度过。凡企业必言地产，凡地产开发商皆言商业，凡购物中心皆面临电商狙击，凡有识之士皆追求差异化、主题化、体验式。然而，狂飙突进中的野蛮生长势必带来盛极而衰，解决招商难、销售难、开业难、经营存活难等问题将在2014年逐步走上开发企业的议事日程。因此，相关部门对汹涌而入的外资操作本土商业地产进行引导显得尤为重要。

泡沫风险需紧控

“商务部将指导和要求地方商务主管部门密切关注外资商业地产投资及并购已建物业项目，研究外资投向物流地产和工业地产的发展趋势和影响，进一步加强对外资进入房地产市场风险的防范。”12月24日，商务部新闻发言人沈丹阳在就中美商贸联委会成果等若干经贸热点问题接受媒体联合采访时表示，据了解，2013年以来外商投资房地产业总体呈现上升趋势，但外资在全国房地产开发总投资的比重仍保持在较低水平，外商投资房地产在全国房地产市场的份额也没有发生明显变化。沈丹阳表示，2014年商务部在按照现有政策继续合理引导外资在房地产领域投资的同时，将会同有关部门针对市场中出现的新问题、新情况，采取有针对性措施，防范投机性投资，加强对跨境投融资活动的监控，规范房地产领域的投资，合理引导外资投向养老地产、旅游地产、教育地产等新兴业态。

“商业地产在内外资共同推动下,会不会成为下一个泡沫重灾区？在一些热点城市,外资的介入助长了房地产投机炒作的风潮,成为房价迅速飙升的推动因素之一。”有业内专家向《中国联合商报》表示，如果短期内,外资大量集中涌入,又大量集中撤出,快进快出必有炒作之嫌,一旦撤资就有崩盘危险。有相关数据预计中国购物中心每年300家的速度增长，到2015年，中国购物中心总量将达4,000家。从投资角度看，到2012年年底，全国购物中心的累计投资额有望突破1万亿元。

外资抄底凶猛

虽然李嘉诚出售了位于上海（楼盘）的地产项目，但众多外资仍然对中国房地产市场表现出浓厚的兴趣，投资同比大幅增长。2013年12月9日，方兴地产发布公告称与投资人签订协议，对方将以1.28亿美元（约近10亿元人民币）的总额增资认购进景公司49%的权益。公告披露，这些投资人由一系列私募投资基金直接和间接拥有，并最终由美国公司黑石管理及控制。作为全球最大的房地产私募股权公司，进入年底，黑石在中国内地多次出手。11月，黑石的房地产部门收购了总部位于深圳（楼盘）的购物中心公司SCP的40%的股份，交易金额约4亿美元。

戴德梁行华东区投资与顾问服务部数据显示，截至2013年12月中旬，上海大宗物业投资市场成交量创新高。其中境外资金有卷土重来的趋势，境外买家投资额达253亿元，占总成交额的54%，同比增长145%；境外买家特别是金融机构持续保持活跃。

其实早在中国率先走出金融危机之后,外资就纷纷看好国内商业地产。2010年被业界誉为商业地产蓬勃发展的一年。2010年外资开始抄底商业地产。公开资料显示,美国私募股权投资巨头黑石集团(Blackstone)向香港大型地产商鹰君集团提供资金支持,以合作开发鹰君2009年在大连（楼盘）所取得的土地,来建造豪华酒店和高档公寓。除了黑石集团外,包括摩根斯坦利、高盛、麦格理、瑞银、美林、华平投资、软银亚洲、凯雷投资、凯德置地等众多国际投资公司均以不同形式进入国内商业地产。他们在资本市场上长袖善舞，积极将房地产私募的模式引入中国。国家统计局数据显示,2013年1~2月,外资增长27%,房地产外资增长50%。仲联量行调查显示,沈阳、大连、北京、上海、广州（楼盘）和深圳等是外资投资重点城市。收益高、经济活跃地区成为外资选择的标准。

美国铁狮门公司首席执行官徐瑞柏向本报记者透露，铁狮门在2010年设立了第一个非中方的人民币基金，目前进入第二个人民币基金，集资总额是30亿元人民币。第二只基金已经投入开发铁狮门在苏州（楼盘）的一个大型房地产项目。

“外资更喜欢那些不必通过外管局备案和海外架构即可完成交易的项目。因为一旦在外管局备案，交易的时间会拖后、成本会增加，除了面对汇率风险外，也不便于日后退出。”一位投资界人士说。