广州写字楼续写辉煌　吸纳量创历史新高

    各项指数表明，广州的写字楼市场正处于快速上行的轨道。

　　上行

　　戴德梁行最近公布的研究报告显示，第三季度广州甲级写字楼租赁成交继续保持活跃的景象，总体吸纳量约10.95万平方米，虽然较第二季度略有回落，但却是去年同期的6倍，与2006年全年吸纳总量相比仍然增加约9000平方米。

　　“截至9月份，2007年前三季度的总吸纳量为30万平方米，预计全年吸纳量接近40万平方米，超过10年前高峰期的32万平方米。”戴德梁行策略发展顾问部董事黎庆文预测。　

　　在吸纳量大幅增长的趋势下，广州写字楼空置率有望进一步下降。上述报告还指出，第三季度广州甲级写字楼整体空置率约为6.89％，较第二季度下跌约3.25个百分点，其中体育中心CBD的整体空置率明显下降，较第二季度下跌8.3个百分点。

　　由于旺盛的需求而吸纳量持续上扬，广州写字楼租金、售价也持续上扬。来自高力国际的数据显示，第三季度广州甲级写字楼的平均租金和售价分別为133元/平方米和17910元/平方米，较上季度上涨4.7％和17.8％。

　　推动

　　在谈到出现这种状况的原因时，黎庆文解释：“今年一到三季度，广州写字楼吸纳量的突出表现有一定的偶然性。去年广州几乎没有甲级新物业交付使用，而今年有7栋。可以说，去年甚至更久以前积累的需求在今年得到了大量的释放，因此造成了吸纳量的大幅增长。”据了解，今年广州已经和即将交付使用的新甲级写字楼有7个，分别为富力中心、国际金融广场、粤海天河城大厦、耀中广场、中华国际中心、天誉大厦、维多利广场等，总建筑面积约80万平方米。

　　如果说供应节点是导致吸纳量大增的偶然因素，那么WTO过渡期的结束和广交会新增进口功能便属于必然的动力因素。

　　2005年在广州的外资办事处约有6000家左右。2006年年底，WTO过渡期结束后，不少外资的办事处都在考虑扩充成公司的需要。黎庆文分析，以每年增长20％计算，到2006年年底，这个数字就差不多接近7000家，就算只有1/3的办事处会设立公司，那么至少也有2500家，也是一个不小的数字。

　　一年两季的广交会为广州创造了巨大的财富，写字楼市场获益也不小，特别是今年广交会新增进口功能后。戴德梁行商业部董事张智聪介绍，广交会增加进口功能后，准备在中国扩张业务的国外企业根据参展和业务的需要，会在广州租赁写字楼。据了解，在刚刚结束的第102届广交会中，进口展区共有57个国家和地区的480家企业、约2110名参展商参展，规模比上届扩大了50％。

　　“今年广交会以来，保利国际广场的出租率大幅度上升，新增客户主要是参加广交会的外资客户。”保利地产的有关负责人回应说。

　　加快

　　高力国际顾问及市场研究部高级经理陈厚桥认为：“目前的数据对开发商引入战略合作伙伴或者出售项目都很有利，相信今年以来广州写字楼市场吸纳量的走势会令投资者缩短决策时间，加快进入市场。”相对而言，开发商显得更乐观。保利地产有关负责人认为，眼下客户的换租需求十分强劲，而且每年都在增长，虽然目前保利在广州已经有7个写字楼项目，但未来“还会不断吸纳优质的项目”。

　　广东利通置业投资有限公司投资研究主任石弘华表示，市场已经进入产品更新换代时期，上一阶段的物业将陆续被淘汰，“今年以来，老城区写字楼空置率明显提高就是最好的证明，产品的更新换代已是大势所趋，我们估计未来的吸纳量还会不断增大。”