苏州出台“规范全市房地产团购销售行为”通知
近日，苏州市住建局、物价局和苏州工商局联合出台《关于规范全市房地产团购销售行为的通知》，从房地产预售、备案、价格、广告发布以及动态管理5个方面规范商品房销售行为。10月9日起，常熟市也参照执行这一新规，希望市民买房遭遇的诸多窘境得到改观。
信息不对称导致尴尬
“关于买房的投诉很多。”十一黄金周前，记者走访常熟市消保委时，一名工作人员这样感叹。在他看来，目前常熟市房地产销售环节离完全规范还有不少差距。总结归纳，房屋买卖合同、房屋质量承诺、广告宣传是最难做到规范的三个环节。而这些问题的出现，主要源于开发商与消费者之间的信息不对称。
“格式合同框架协议由房管处统一订立，一般而言是没有问题的，但开发商和业主之间签订的附属条款则几乎剥夺了消费者的选择权和公平交易权。”这名工作人员坦言。记者查阅资料发现，国家住建部有一条关于商品房合同订立的规定，若商品房以面积计价，则开发商和购房者在订购书中约定的房屋面积与实际交付时所得的房屋面积误差应在正负3%之间。如果实际面积超出3%，那么超出部分应视为开发商赠与购房者;如果实际面积少于3%，那么少于3%的这部分要按房屋单价的双倍返还给购房者。但事实上，很多购房者并未能知晓或者细究这些条款，在签订合同时，即使有的购房者留了心眼，但在当前房产交易处于卖方市场的状态下，有“房子不愁卖”作为“后盾”，态度强硬的开发商也并不认账，不给购房者留下任何协商和选择的余地，购房者吃哑巴亏成为常态。
同时，在很多广告宣传中常可见到最下端“最终解释权归开发商所有”这句话，这也致使很多消费者有苦说不出。就在不久前，本市某楼盘打着学区房的幌子做广告，以此吸引众多市民排队购房。但让人哭笑不得的是，该楼盘的学区划分根本没有落实，导致很多市民最后大呼上当。记者了解到，学区并不是固定的，市教育局基本上每年都会作出相应调整，所以市民购买所谓的学区房时一定要慎之又慎。
此外，开发商还在附属条款中有意规避房屋质量问题所需承担的责任。消费者只能选择新盘的地理位置，却对房屋户型、结构、安全、周边环境等要素无法掌控，处于迷茫状态，缺乏知情权，日后出现纠纷只能投诉无门，陷入尴尬境地。还有开发商先把较次楼盘推向市场，把较好的楼盘全部包给中介服务机构，“奇货可居”，趁机抬高价格，形成垄断。
部门合力营造公平环境
面对诸多“陷阱”，最重要的是购房者自己要擦亮眼睛、理清头绪，了解相关法律法规。但在与开发商、房产中介服务机构的博弈中，广大购房者仍处于弱势地位。因此，房管、工商、物价等相关部门形成合力，建立长效机制，加强行政监管，在保护购房者权益中显得格外重要。
苏州市出台的这则新规在房地产预售、备案、价格、广告发布以及动态管理等5个方面作出了详细规范。按照规定，取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业应在10日内一次性公开销售，不得将所有房源全部交给电商团购，只要楼盘存有未售房源，必须确保不参加团购的购房者也可在售楼处购到商品房。房地产团购销售中，用于中介服务的房地产中介格式合同要到所在地工商部门备案，电商向购房者收取团购服务费时不得进行价格欺诈。规定还要求建立房地产市场动态检查制度，各市、区住房城乡建设行政主管部门要会同同级工商、物价部门对辖区内商品房楼盘销售行为进行经常性巡查，工商部门要严查虚假广告发布。
这些举措试图从源头上杜绝开发商、中介服务机构利用信息不对称，在商品房销售过程中进行的“假团购”、垄断房源等现象，以及带有欺骗和误导性质的“一万抵X万”等造成消费者误解的广告宣传行为。就其中涉及的团购内容，记者采访了市房产管理处住宅产业科。工作人员李仲仕表示，在本市房地产领域，电商团购确实是新生事物，购房者也需要有这样的平台，不过目前还没有正式的统计。他希望新规出台后，代理房地产销售的网站能够主动到房管处办理机构备案，严格按照规定办事。
新规的出台和执行让人期待。一名长期从事消费者保护工作的专家认为，今后的广告宣传应该会得到进一步规范，格式合同及其附属条款中的标的、价款、支付方式、交付时间等细则会更加明确，霸王条款将有望减少，常熟市房地产市场会呈现一个相对健康的状态。
尽管如此，也有业内人士指出，在澳大利亚、美国等国家和地区都不存在商品房预售制，这个制度本身就是一个弊病，如果不予以取消，将很难还原一个健康的房地产销售市场。“商品房如果建造好之后再呈现在购房者面前，那么购房者的权益会有更加可靠的保障。”这名人士分析，预售制牵涉到多个环节，利益链条十分繁复。而同时，房地产开发过程中的规划、调整、户型设置、预售资格审核等监管责任几乎都落在房产管理部门肩上，如果出现房屋实际交付时与订购书中约定的户型、面积、结构等不一致而使购房者利益受损的情况，房产管理部门也难辞其咎。这名人士认为，在现行预售制无法改变的前提下，各行政单位一定要形成合力，真正起到行政干预作用，保证购房者享有充分的知情权和选择权，营造一个相对公平的消费环境。