效率和质量仍为写字楼需求和租金的关键驱动因素

全球最大的私人房地产咨询服务公司高纬环球近日发布了最新全球写字楼预测报告，强调效率和质量将继续成为写字楼需求和租金的关键驱动因素。
 
全球写字楼市场有望于2014年得到缓慢稳步增长，同时随着经济复苏的进一步巩固，商业收益重拾信心，到2015年该增长势头会更为强劲。预计 2015年雅加达、都柏林和波士顿将成为全球写字楼租金增长最高的城市。
 
“办公场所使用效率的提升与质量的提高是全球两大发展趋势， ”高纬环球执行主席Carlo Barel di Sant’Albano表示，“办公场所的需求日益复杂，并与公司业绩和目标越发紧密相关，现代高效的办公场所已被视为提高生产力和提升工作场所满意度的重要因素。一些案例表明，新型写字楼可以实现这两大目标。”

表为 全球十大市场一览(2013—2015)数据来源：高纬环球研究部
 
 
亚太地区
 
该地区减缓的增长态势会导致其租金在未来一年小幅上涨，预计增长增幅为1–2%。在东京和马尼拉市场的带动下，一些核心和新兴地区的租金增长率将会有所回升。由于经济增长的强劲复苏，这些地区的供应风险有限。
 
“ 租户非常高兴看到新兴市场的大量新增供应。”高纬环球亚太区研究部董事总经理Sigrid Zialcita继续表示，“然而，雅加达市场租金预计将上涨近30%，比2011年首次报告中发布的数据翻了一番，成为全球范围内连续第二年预测增长率最高的地区。”
 
考虑到高昂的租金和持续上涨的势头，许多租户都从长远角度出发想方设法提高办公场所效率。许多企业都开始在中心商务区以外的地区寻求成本较低的办公场所，并借此升级入驻新写字楼。
 
中国
 
北京：由企业选址边缘化和其他写字楼类型带来的新兴子市场的崛起，以及宏观经济增速的放缓将影响核心区写字楼需求量及租金的增长。企业选址边缘化的趋势还将不断增长。
 
上海：随着上海自由贸易区的建立，预计新兴子市场的写字楼需求将增长，企业选址边缘化趋势将更为强劲。如果没有新增供应的出现，2014年租金预计将有小幅增长。
 
广州：2014年有限的供应量将减少空置率，而2015年大量新增供应将增加可用面积。未来两年较大的需求量和正常的租赁活动将促进租金的稳步增长。
 
深圳：预计2014年适度的供应量和需求增长将保持租金的上涨势头。然而，尽管正常的租赁活动在延续，预计2015年大规模的写字楼预租将阻碍租金的增长。
 
成都：2014年，充足的企业需求将基本吸收新入市的写字楼，并将使租金稳定在目前水平。然而，源源不断的供应量预计将导致租金在2015年及以后大幅回落。
 
香港：位于中区的各家银行以及大多数大型租户将继续致力于缩减成本。但随着更加稳定的经济形势，总体需求仍会缓慢增长。租金水平已相对稳定，并可能会在2014年保持平稳增长。
 
台北：尽管需求将保持平稳，信义计划区将被新供应的入市推高空置率。2014至2015年的租金水平可能会受到位于南康次级市场更加廉价的新增供应的冲击而影响增长率。
 
美洲地区
 
技术和能源继续成为美国房地产复苏的主要驱动力。因此，波士顿市场有望在预期内持续推动租金的强劲上涨势头，实现22%的大幅增长，而达拉斯预计将会出现每年约3%的租金增长回潮。近期需求的减弱将会导致加拿大、墨西哥和巴西出现供大于求的局面。加拿大和墨西哥的租金将小幅下降，而巴西则要到2016年才会出现租金的普遍增长。
 
“由于某些行业市场复苏将领先于其他行业，2014年美洲地区的写字楼市场表现将不尽相同，”高纬环球美洲地区研究部执行董事总经理Maria Sicola表示，“ 旨在提升办公效率，以办公空间整合与压缩为办公策略的租赁活动将保持稳定。”
 
建立在更为传统行业组合的基础上，且继续缩减使用面积的租赁市场将会继续缓慢增长。 由于国会分裂加剧了经济困难，华盛顿地区市场预计到2015年才会开始回暖。
 
欧洲、中东和非洲地区
 
伦敦、斯德哥尔摩和法兰克福等主要国际化都市引领了欧洲租赁市场的复苏，另外一些城市也正处于复苏阶段，包括那些之前处于危机边缘的城市。例如，都柏林由于没有新的写字楼入世从而导致租金的强力反弹，预计将实现两位数的增长。
 
“租户都偏爱优质的办公场所，但许多租户在越来越多的城市遭遇到优质场所供应不足的限制，”高纬环球欧洲研究部负责人及合伙人David Hutchings表示，“这一现象推动了租金的增长，而且随着可用优质空间的日益减少，租户将不得不加速确定租赁交易的速度。”
 
这将使供不应求的市场租金成本急剧上升。与此同时， 许多处于不景气的竞争力较弱的市场必须下调租金以保持竞争力，因此预期内的租金趋势将存在很大变数。

    （来自新浪商业地产)