购物中心进入转型成长期

目前，中国购物中心的建设规模堪称全球之最。据中国连锁经营协会提供的数据，截至2012年年底，全国开业的购物中心总量超过3000家，累计商业建筑面积达2012亿平方米。世邦魏理仕的报告显示，全球最活跃的十大购物中心开发市场中，有7个来自中国，分别是成都、天津、沈阳、重庆、武汉、广州和杭州，将在未来3年分别交付达100万平方米以上的购物中心。截至2013年5月，全球在建购物中心面积达到3200万平方米，同比增长15%，而中国在建购物中心面积占据全球总规模一半以上，达到1680万平方米。

“井喷式”带来“同质化”

随着购物中心的快速发展，数量呈“井喷式”增长，其空置率也在逐年上升。据悉，各地不断兴起的购物中心建设热潮已经带来了存量快速升高的问题，过快的开发速度在某些地区已经超出了消费者的承载力和市场需求。一些城市，尤其是部分二三线城市的购物中心开始出现整体空置率上升和租金下滑的趋势。据世邦魏理仕发布的2013年第二季度《中国房地产市场报告》，在一线城市中，北京、广州优质商圈的商铺空置率分别为11.5%和10%；在二线城市中，成都、沈阳的空置率则高达10.6%和20.2%。业内人士指出，商业资源、资金、专业人才的不足导致很多问题出现，其中最为显著的就是购物中心“同质化”现象日益严重，迫使连锁品牌商难以根据购物中心的定位和特色选择自己的“落点”。

中国连锁经营协会相关负责人表示，对于一线和主要的二线城市来说，由于消费者的数量不断增加，消费能力不断提高，购物中心新增的供应量还不难消化，有一定的发展空间。但对于很多二三线城市来说，由于地理位置不占优势，经济、人口、商业地产运营经验等内外部条件都不及一线和主要的二线城市成熟，同质化竞争会更为严重，重复建设导致空置率上升，后期经营难度加大，风险也更大。

趋于多元化发展

近年来，随着消费者购买力的提升，消费需求呈现多样化，多倾向于商品的个性化和服务体验需求。此外，由于近年来购物中心持续高速发展，竞争加剧也促使购物中心自身进行转型升级、并购整合、引进外资等，从而使得购物中心呈现多元化发展趋势。日前，中国连锁经营协会对中国主要购物中心开发商所做的购物中心类型发展调查显示，39%的受访企业认为，随着国内中产阶级群体的日益壮大，连锁化的购物中心将成为发展的主流；38%的受访企业表示看好商业街区的发展潜力；另外一部分外资及本土企业看好消费者在国内购买打折奢侈品以及获取欧美式购物体验的需求，认为在中国开设奥特莱斯购物中心将会有所发展。

此外，《2013中国购物中心与连锁品牌合作发展报告》显示，随着以购物休闲为目的的家庭式消费日益成为购物中心的客流主体，购物中心的业态组合也更加多元化，餐饮、娱乐的比例增加的趋势越发明显，同时教育培训、健身美容、亲子育儿等体验式业态也开始占据购物中心的核心楼层，并且面积不断扩大。中国连锁经营协会相关负责人对记者表示，根据他们对300名消费者所做的问卷调查结果，在众多影响购物中心的关键因素中，舒适的空间、合理的消费档次、商场的地理位置、丰富的娱乐配套设施排名前四。该负责人表示，从总体上看，当前购物中心业态组合的转型方向为：去“百货化”、减少服装服饰类别、儿童业态成为“明星业态”、餐饮业务成为最重要的“体验消费业态”。