西安新城区写字楼投资：决定成败的三大因素

2013下半年在西安的商业投资中，新城区尤其是长乐路写字楼投资是其中一大热点。在房地产市场整体升值脚步放缓的现在，城东新核心写字楼的销售价格却是稳中有升，以其高达20%-35%的稳定投资回报率吸引了众多投资者的关注，其中以朝阳国际广场等城东地标式建筑最为热门。对比股市和期货投资的高风险，新城区写字楼投资的低风险、高回报可谓是难能可贵。面对新核心写字楼广阔的市场前景，作为一名投资决策者应如何确保自己的投资收益?在这里笔者将为大家分析决定新城区写字楼投资成败的三大因素：

1、 地段是正确投资的关键

地段是写字楼价值的重要衡量标尺之一，在写字楼开始运作之后，地段将成为影响写字楼价值的重要因素。新城区作为西安未来发展的新核心，其地段价值自然毋庸置疑。但区域内交通、人流、商贸以及相毗邻的企业平均水准等差别，将成为拉开不同写字楼间价格和升值潜力的重要因素。与此同时，房产的增值主要来源于土地的增值，城市次中心土地的稀缺性，使得物业增值的空间很大，拥有便利的交通和位于核心地段的楼盘将具有更大的升值空间。

举例来说，在新城区超甲级写字楼中最受关注的朝阳国际广场位于朝阳门外，占据长乐路、朝阳门、大明宫的核心位置，同时与环城东路、长乐路和解放路三大城市名片交汇，地铁一号线及数十条公交线路贯穿，地段优势显露无疑。如果投资目的以长期自用或租赁为主，建议投资者应尽量选择此类性价比较高的楼盘。

2、硬件配套属重中之重

写字楼天生“嫌贫爱富”，若写字楼的硬件配套和整体设置达不到目标客户的总体要求，将无法达到投资者的盈利目的。新城区作为西北最大的商贸批发基地，现有商贸楼品质及形象的落差，使得客户对写字楼硬件配套有着更高的要求，这是投资者必须明确的要点。据市场调查统计，目前在新城区写字楼市场上，一些早期开发的商贸楼、写字间在设计时有一些因素未考虑周全，存在电梯等候时间长、空间软环境差等问题，使写字楼的价值大打折扣，许多入驻业主叫苦连连。

作为写字楼，为企业提供方便完善的商务使用便利和具有良好拓展空间基础设施，是入驻企业对该物业的信心基础。新城区朝阳国际广场设两栋高端写字楼，一栋建筑成L型 ，沿长乐路建设，标准5A写字楼，总建筑面积约3.2万㎡，户型面积约为72㎡-792㎡，拥有三个入户大堂，大堂挑空7.8米，配有8部高速电梯(蒂森克虏伯)，3.5米/秒;另一栋为“回”字型写字楼，总建筑面积约2.4万平米，户型面积为117平米-1809平米，拥有独立星级入户大堂，配有5部高速电梯。整栋建筑电梯配置多达近百部，商业扶梯62部，再加上精心设计的细节，打造超高标准的硬件设施，对彰显写字楼的投资价值有很大的帮助，进一步提升了写字楼的升值空间。

3、 及时对投资回报率进行清算

投资回报率是指通过投资而应返回的价值，即投资者从一项投资活动中得到的经济回报。如果没有对投资回报率进行一个合理的估算，贸贸然进行广州CBD写字楼的地产投资，很有可能会遭遇折戟沉沙的灾难性后果。计算投资回报率有两个简单的公式，第一个公式是：投资回报率=每平方米年租金/每平方米售价。从公式上看，高租金、低售价是投资的最佳方案。而根据国际的专业计算公式来看，衡量一处物业价格合理与否的基本公式为：年收益×15年=房产购买价。如果按“年收益×15年”来计算的话，投资的项目的15年收益能大于购房款，则表示该投资项目具有较高的升值空间。

若购入写字楼主要用来进行租赁的话，写字楼涉及的税费也是一个需要关注的重点。撇开其他地方不谈，在西安，写字楼租赁的税费征收标准大致如下：营业税额按照年经营收入约5%进行缴纳，房产税按12%，所得税按经营收入扣除前两项税费及经营成本后的20%缴纳，综合税率大概占经营收入的25%—34%。这些具体的税收按照不同物业会有细微的区别。如购入写字楼供企业自用，其年升值率也是一个重要的考量指标。在扣去必要的损耗、物业管理费等等费用之后，投资回报率方面，若能达到10%以上就是较好的投资机会。