2013年东莞市房地产市场发展情况分析
2013年1-11月全市一手住宅成交692.7万平方米，同比增加32%，均价8723元/平方米，同比上涨6%。
回顾即将翻篇的2013年，东莞楼市可谓一片红火，淡季不淡，旺季成色十足。“史上最严”公积金贷款政策、“新国五条”、首套房贷利率上浮……都没能让东莞楼市放慢脚步。据合富辉煌东莞市场研究部统计东莞市房产管理局公众信息网数据显示，今年1-11月，全市一手住宅成交692.7万平方米，同比大幅增加32%，已远远超越了去年全年的成交量，同时，一手住宅成交均价8723元/平方米，同比上涨6%，可谓量价齐升。
关键词：政策
全年调控政策频出
今年不论是东莞的地方政策，还是全国性政策，都要比往年来得早一些，早春2、3月政策便密集出台了。
2月8日，东莞出台了被业内人士称为“史上最严”的公积金贷款政策，要求贷款额度必须符合“不高于申请人住房公积金账户余额的8倍”，并且“购买‘双拼房’申请住房公积金贷款的，按照购买第二套及以上住房认定；购买‘多拼房’的，不予贷款”。3月1日，“新国五条”的具体实施细则落地。对于业内来讲，“新国五条”的严厉在于“按转让所得的20%征个税”和“提高二套房首付比例”两则。而东莞二手房征收20%的个税，历来有之，对市场的影响并不大。
2013年东莞楼市一片红火
而后，9月1日起，新版《东莞市住房公积金缴存管理办法》正式实施，规定职工住房公积金缴存基数，不得超过本市上一年度城镇在岗职工月平均工资的5倍。9月22日，东莞市政府常务会议审议通过了新的《普通住房价格标准调整机制方案》，再次宣布上调普通住房价格标准。
10月，东莞20余家银行取消了房贷利率下浮优惠，个别银行停止房贷业务，大多数银行房贷额度紧张，对首套房也实施利率上浮措施。10月之后，便较少有具体的房地产调控政策出台，11月12日闭幕的十八届三中全会对于房地产调控也着墨不多。
2013年，是东莞楼市的政策年，相继出台了史上最严公积金贷款政策、“新国五条”细则，部分镇街取消购房送学位，住房公积金缴存新办法、普通住房新标准、首套房贷利率等政策也进行了调整，但是最终结果显示，东莞楼市不过是被政策撞了一下腰，量价齐升的成绩证明这些政策最终被市场一一温和消化。
关键词：成交
成交量远超去年
今年以来，东莞楼市持续火热。开年后，很快就迎来了“小阳春”，3、4月呈现出“淡季不淡”的态势。5月，随着“小黄金周”，东莞楼市迎来了第一波交投高峰。接下来的7、8月，楼市依然高烧不退。“金九银十”旺季期间，东莞楼市的表现成色十足。11月的住宅市场，开发商的推盘热情和消费者的购房热情仍然不见减弱分毫。自9月份起，连续三个月东莞一手住宅成交面积超过70万平方米。
截至12月1日，合富辉煌东莞市场研究部的数据显示，今年1-11月，全市一手住宅成交692.7万平方米，同比大幅增加32%，已远远超越了去年全年600.3万平方米的成交量。
据记者统计，12月，全市将有约20多个项目加推新品上市，类型齐全、产品丰富，包括普通刚需户型、大户型及豪宅产品。业内人士分析认为，楼市成交量将再次走高，因为眼下已至年底，是开发商冲刺业绩的最后关头，楼市营销热度有增无减，各种营销手段层出不穷，将促进楼市成交，业内人士预计2013年全年一手住宅成交面积或将超过750万平方米。
关键词：房价
住宅成交均价上涨
楼市供需两旺，房价自然水涨船高。
据合富辉煌东莞市场研究部的数据显示，东莞1-11月全市一手住宅成交均价为8723元/平方米，同比上涨6%。
值得注意的是，11月东莞一手住宅成交均价8870元/平方米，创下2008年以来历史同期最高。在全市33镇街(含松山湖高新区)中，除洪梅无交易外，有10个镇街的销售均价高于全市的平均水平，其中市区(包括南城、东城、莞城、万江)住宅成交均价为11146元/平方米，较10月大幅上涨10%，较去年同期大幅上涨24%。
合富辉煌东莞市场研究部统计数据还显示，截至今年11月底，东莞一手住宅库存面积仅约463万平方米。按照今年1-11月月均销售63.1万平方米计算，消化库存时间仅需要7.3个月，由此反映出东莞楼市的“低库存”现象，且这种现象短时间内不会改观。低库存使得开发商去货压力小，房价上涨态势依然存在。
关键词：产品
合拼大户销售压力最大
数据显示，今年1-10月全市新增一手住宅71-100平方米供应最突出，比重高达53%，达到历史最高。而70平方米以下户型供应比重仅约4%，创下历史最低。121-140平方米适合首次改善型的产品比重略有下降。141平方米以上产品开发比重达到了22%。
11月，全市新供一手住宅供应中，依然以70-120平方米刚需户型在市场供应中占绝对比重，其中70-100平方米户型供应量最大，占全市比重47%。随着几个大户型豪宅项目相继入市，使得11月141平方米以上大户型比重较早前有所增加，这主要受益于别墅产品供应量大幅增加。
而根据目前市场动态来看，12月高端豪宅将再次加大供应力度。
业内人士表示，在买房资格成为珍贵的背景下，小户型置业变得谨慎。在限贷政策下，投资需求受到影响。因此开发商相应地减少了对小户型产品的开发，更多的集中在70-120平方米满足首次或首改户型的开发。121-140平方米适合首次改善型产品在今年开发比重略有下降。141平方米以上产品开发比重高烧不退，不过，大户型产品在供应大增的同时，其产品结构却发生很大的变化，过去几年同时期，市面上的大户型产品基本上都以合拼户型为主，但今年由于政策原因，合拼大户型销售压力大增，因此开发商更为青睐非合拼大户。
别墅产品仍然受市场欢迎，今年别墅大量开发，供应量大幅上涨，但独栋别墅日渐稀缺，联排、双拼别墅逐渐成为别墅市场的主流。
关键词：土地
土地市场先冷后热
2013年，东莞土地市场平淡开局。1月国土部门推地不多，当月仅有3宗商住地且均为3万平方米以下的小规模地块成交。2月，是春节假期，市场各方对楼市关注度低，土地供应锐减，仅成交2宗商住地。3月，商住地成交5宗，市场交易氛围大大升温。4月，随着“新国五条”出台，影响开发商心理预期，再加上东莞年度土地供应计划未出台，影响推地节奏，4月仅有1宗商住地成交。5月，土地交易仍表现得相对平淡。6月，多宗规模较大的地块上市，交易量大幅攀升。
7月，东莞土地市场升温，供应量放量，由于供应充足，成交随之上升。合富辉煌东莞市场研究部统计数据显示，7月成交面积约81.5万平方米，环比增长27%，同比增长两倍。8月，市场陡然回落，仅有1宗商住地和1宗商业地成交。9月继续回落，仅桥头镇石水口村1宗商住商服地成交。10月，土地市场供应爆发性增长。合富辉煌东莞市场研究部统计数据显示，10月商住地供应9宗，面积合计38.96万平方米，环比增加85.320%，同比上升79.63%；成交8宗，面积合计35.11万平方米。
下半年，特别是接近年底，土地市场格外火热。据记者统计，11月推出的12宗商住商服用地全部成功“嫁”出，合计出让面积约45.27万平方米。12月，来势更猛。记者从东莞市国土局网站了解到，12月全市共有20宗商住商服用地出让，合计出让面积约79.68万平方米，刷新了2013年历史记录，成为今年出让地块宗数最多、出让面积最大的月份。截至12月15日，12月上半月推出的8宗商住商服用地皆成功交易，合计出让面积约44.56万平方米。