郑州新商圈迅速崛起写字楼成交明显好转

12月18日，睿意德RET在郑州永和伯爵酒店举行了2013郑州商业地产年终盘点，作为中国大陆专注于商业地产的深度服务机构，他们就新城开发、商圈发展格局变化趋势、郑州商业市场及品牌发展以及郑州写字楼市场及产品发展等领域进行了权威盘点。

郑州新城开发多点开花

随着中原经济区规划的批复实施，郑州作为中原核心城市的地位不断提升，城市规划也在发生着翻天覆地的变化，城市新区不断兴起，南部郑州航空港经济综合实验区、西部郑上新区、二七新区、中原新区等，这些“遍地开花”的新区，让人眼花缭乱，哪些新区值得关注呢？或者新区的开发对房地产业发展有什么影响呢？

睿意德RET将郑州现有的新城、新区建设的驱动因素大致归结为三类：行政、交通、产业。

新城开发的第一种模式——政务主导。这是之前十年大部分城市发展的首选战略，在新一届领导班子要求停建楼堂馆所的背景下，此种模式的运作空间急剧收缩，但依旧存在较大的地产开发价值。

第二类新城——交通驱动。地铁、轻轨、快速路催生的新区，如新郑龙湖片区、二七新区、郑上新区、中原新区等，这些组团的发展会带来三大地产投资价值：沿干道延长线附近

市价值急速上升；地铁、轻轨出口附近土地及物业价值急速提升；居住区成熟以后，以社区型、邻里型购物中心主导的商业地产的价值逐渐释放。

第三种是以产业驱动的新城，最具代表性的就是航空港区，415平方公里的面积，开发商不仅服务于区域内的新兴居住需求、商业需求，对于产业发展所需的商务地产、工业地产、仓储地产也将更多的涉及，这将有助于形成产业与城市功能融合的完整链条（产城融合）。

新商圈新商业正在崛起

近年来，郑州商圈格局产生了巨大的变化，商圈逐渐外扩趋势明显，原有的商业中心随着城市框架的拉大逐渐外移，以满足不断增长的人口规模，逐渐演变为多商业中心模式，一些新的商圈正在不断兴起。

在这些新兴商圈里，具有较为先进设计理念、主题化的购物中心是核心驱动力，它们能够满足客户一站式的消费需求，迅速成为区域的商业核心；同时舒适的购物环境、富有特色的建筑造型，能够吸引消费者，逐渐成为人们首选的消费场所。然而购物中心同质化严重的现象也已经产生，新的商圈快速发展不仅需要大众化的商业场所，未来也更加需要主题化体验型的商业来保证活力。比如郑州国贸360重点打造潮文化，潮乐馆，就是一个较好的案例。

新商圈的迅速发展也在促使传统商圈的升级变革，现如今的二七商圈，多以传统的百货商场为支撑，硬件相对落后，制约着区域商业环境的发展，然而随着二七广场周边华润万象城、丹尼斯大卫城、百盛二期、金博大二期、天然商厦改造、德化金街、无限城等项目的升级改造，二七商圈正在进入传统百货向购物中心转变的时代。

回顾2013年郑州商业市场最关键的词，就是“新”，新商圈、新项目、新业态、新品牌、新生活。在这些新的变化当中，睿意德RET看到了郑州商业市场遵循科学规律的发展，也给予了一些启示。

通过从项目整体定位、业态规划、店铺和品牌再到运营层面的逐步梳理，更明晰了商业项目发展的要点，那就是要定位准确，在准确的定位原则下，不断地吸收先进经验，进行适合客户需求的调整。通过不断与时俱进的优化升级和调整创新，来充分满足市场和顾客的需求。

写字楼市场迎来史上最好表现

睿意德RET认为，今年写字楼的供应量依然很大，但成交量却有明显转好，截至11月份郑州写字楼成交量已达121万平方米，这是郑州写字楼市场有史以来最好的表现。

写字楼市场的成交也表现出较为明显的特征：一是在激烈的竞争环境下，部分企业通过以价换量来促进项目成交；二是名企名盘效应带动成交，如绿地中央广场、绿地新都会、建业五栋大楼、楷林IFC等项目都有较好的成交；三是写字楼成交集中度较高，TOP10项目9个为东区项目，成交总量占全市总成交量50% 。

除了市场的表现外，实际上产品发展水平对写字楼市场的影响也越来越重要。

首先、写字楼的竞争逐渐演化为名企与名盘之间的直接竞争，最重要的是产品本身硬件的竞争，目前在郑州市场硬件配置标准普遍得到了量化；同时，高品质写字楼更注重提升客户的使用体验，在客户最直接能感受到的细节发力，比如候梯时间、大堂尺度；目前郑州个别项目候梯时间小于32秒，已经优于国内甲级写字楼40秒的候梯时间的标准；同样个别项目大堂面积可达1500㎡甚至更大，基本达到了一般写字楼标准层的面积。

其次，产品创新不断显现，产品打造水平渐有提升，如一些项目引入了空中花园、空中泳池、行政电梯、总裁大堂等，而这些不仅提升客户体验，更直接的是能提升项目的价格溢价。

再次，郑州现有写字楼存在的最大问题是配套不足，尤其是车位配套不足和餐饮配套不足。相比现有产品，目前在售写字楼的配套水平是有所提升的，如面积车位比的提升，部分高品质写字楼可达85㎡∶1。更多的写字楼都配备有商务餐饮及员工餐厅等。

然后，打造功能复合的写字楼产品，这将是未来写字楼发展的一个重要趋势。这在丰富和提升产品功能和项目活力的同时，更能满足高管层商务之遐的会客接待和文化休闲等需求，目前郑州已有这样的案例出现，如亚新广场、郑东商业中心等都设有休闲娱乐会所。

最后，写字楼产品的打造要注重提升产品附加值，LEED认证是一个新的标签，它也将成为衡量高品质写字楼的一个新标准；目前楷林IFC已通过银级认证，而这种新的产品附加值，对其项目品质的提升也具有较明显的作用。

纵观郑州写字楼市场发展，睿意德RET看到了2013年写字楼市场的趋好，同时也看到了郑州市场写字楼产品的不断进步，在硬件配置、客户体验、产品创新、功能配套、产品附加值等各方面都有突破，期待专业的地产开发商和地产服务商能精诚合作，共同推进郑州写字楼市场健康快速发展。