印度开发商梦碎“写字楼”

印度缓慢增长的经济使其大城市中充满了大量的办公楼，闲置率直线飙升，并且使发展停滞，因此一些楼房的建筑者将商业项目变成住房。
 
据broker Cushman & Wakefield Inc金融中心孟买和首都新德里的闲置率在第三季度超出20%，是亚洲中除了中国成都（32%闲置率）以外最高的。此外，印度六座城市在该区域内十大最差办公楼市场内。
 
作为亚洲第三大经济体，两年前被沃伦巴菲特称为“梦想市场”的印度，对于办公楼的需求逐渐下降，现在面临11年之内最慢的扩张，以及大型新兴市场中最快的通胀率。印度七大主要办公楼市场，包括孟买、海德拉巴、班加罗尔的新供应楼盘于9月30日在三个月内降到几乎两年来最低。“印度正面临吓人的宏观经济”，Anshuman Magazine，新德里CBRE主席说道。“公司保持谨慎，这样的趋势会继续抑制全国办公楼的租赁。”
 
根据彭博的调查，在整个第四季度，印度的经济增长可能保持在5%之下，自2005年来最长的滞缓。

 
需求减少
 
直到两年前，印度在2011年3月底年经济增长超过9%，是全球投资者的心爱对象。根据CBRE，这样快速的增长促进了2010年全国主要城市发展5500万平方英尺新的办公空间，相比2011年2900万平方英尺和2012年3000万平方英尺。在今年的头九个月，又新增2300万平方英尺。随着经济增长减少50%，公司和投资者在政府同腐败丑闻的斗争中表现出不信任。ArcelorMittal 和Posco废除了120亿的投资计划。巴菲特的Berkshire Hathaway公司在今年退出了保险分配投机。
 
“发展者一直在延迟他们的项目，以和减小的需求保持同步。”Sanjay Dutt，孟买Cushman 南亚执行总监说道，“经济状况已经使得新的需求比预期受到更大的抑制。”
 
更廉价的租金
 
空闲办公空间的增长使得新德里和其周围地区（国家首都区域）以及孟买的租金变低。根据八月份Chicago-based Jones Lang LaSalle Inc的报告，在亚太城市商业区中，孟买租金排第6低，新德里排第13低。
 
在孟买的Bandra Kurla，主要办公室的平均租金是一年每平米581美元，在新德里是每平米374美元。香港租金最高，为1486美元，接着是北京1004美元。每平米相当于11平方英尺左右。
 
据Jones Lang LaSalle，孟买的平均租金在第二季度相比于前一季度上涨了0.5%，而在新德里租金并未变化。
 
价格修正
 
“印度城市还未从2008年第三季度的租金和价格修正中恢复过来，相比之下，其他亚太商业区情况更好些。”Ashutosh Limaye， Jones Lang LaSalle研究中心主任说，“印度城市的过度供应情况使得租金和价格受到抑制。”
 
CBRE表示，班加罗尔作为最大模拟芯片制造商德州仪器、以及世界最大手机芯片制造商奎尔通讯公司的进驻地，急剧削减了市场新增的办公空间，在9月份季度下降90%。国家首府区域下滑80%，而孟买下滑超过50%。
 
空位增加
 
空位的增加和租金的下降使得开发商推迟部分项目。DLF，印度最大的上市建筑商表示，在看到需求得以恢复之前，将拖延建造新办公楼的计划。
 
“恢复租赁是缓慢的，”Tyagi，DLF孟买区CFO说道。
 
DLF股份在今年下降了35%，相比之下，跟踪十家房地产公司的CNX地产指数下降了39%。由于建筑和利息成本抑制利润，DLF第二季度的净收入下降了28%，至10亿卢比（1600万美元）
 
转向住宅
 
为对抗需求下降，一些开发商考虑将建造办公楼改为居民楼。
 
“商业资产在竞争。”印度第二大地产公司OBE总裁Oberoi说道。
 
很多开发商已经将他们的商业项目变成住宅楼，因为他们提供了预付的现金流。Oberoi表示，公司会继续探索“我们这样做是否在结构上可行。”
 
Oberoi股份继2012年回到37%后，在今年下降到34%。
 
“从商业到住宅的转变正在遍及全印度。”CBRE的Magazine说，“由于很多人过度预期了商业的需求，在一些地方他们会发现转变成住宅更加容易。”
 
经济前景
 
据Cushman，DLF在去年决定将办公楼卖给Lodha Group之前，将计划从孟买中心地区17.5英亩的办公楼改成了住房。
 
根据印度储蓄银行的一项调查，印度经济也许会在2014年三月增长4.8%，自2003年以来最慢的增速。彭博11月29日发布的一项调查反映，在今年早些时候GDP在7-9月之间上涨4.6%，相比于上个季度的4.4%。
 
标普在11月7日的声明中称，国家信用等级也许会被列入垃圾级别，除非五月前的国家选举可产生能够复苏经济增长的政府。