福州写字楼近年呈直线式上升 后市竞争惨烈

中国房协近日发布的一份报告称，在中国的一些二、三线城市存在商务地产供应过剩的问题。记者从福州市场了解到，福州的商务地产也就是写字楼的供应近年来也呈直线式上升，2011年的供应量为40万平方米，2012年为100万平方米，今年的供应量将超过40万平方米，近3年来，有30幢写字楼集中入市，未来2年，福州写字楼的供应量将达到180万平方米，后市竞争将更加惨烈。

 
最后的“价值洼地”？
 
年关将至，在各大住宅楼盘发力冲刺之际，福州不少写字楼新品也在不断地亮相，如海西财富中心、恒丰大厦、中庚红鼎天下等。
 
据了解，自楼市限购令实施以来，商业地产投资热度只增不减，而写字楼更是以‘价值洼地’着称，正是在这种情况下，福州楼市掀起写字楼旋风，一些大型企业客户和实力投资者大量涌入写字楼市场，写字楼销量速度增快。统计数据显示，上半年福州写字楼销售额达42.7亿元，同比增幅六成，截至目前，福州写字楼销售额达到接近90亿元。
 
近年来，写字楼租金的不断上涨，尤其是高端写字楼的租金。去年下半年，福州写字楼的平均租金为35～40元/平方米·月，目前，传统写字楼租金已达到60元/平方米·月，而五四路一带甲级写字楼租金高达90～200元/平方米·月，主要集中在120～150元/平方米·月。
 
和租金一起上涨的，还有成交价格。2011年福州纯写字楼项目成交均价最高达到每平方米2.8万元，2012年，成交均价为每平方米2.5万元，而今年的成交均价已经将近每平方米3万元，恒力城、恒力金融中心、世茂天城、万达广场的写字楼价格在25000～30000元/平方米。对于写字楼市场的前景，开发商依然较为乐观。北上广的写字楼价格至少是住宅的150%，而福州写字楼价格和住宅价格相差不多，因此写字楼还有50%的增值空间。近一两年来福州写字楼被大量地开发，但在开发商看来，目前福州的开发还不成熟，未来福州的写字楼价格肯定会比住宅高很多。
 
后市竞争激烈难免
 
年关降至，福州写字楼市场更加热闹起来，如位于马尾总部经济区的EFC东部金融中心、驻恒丰大厦、海西财富中心、中庚红鼎天下等写字楼纷纷借活动的名义推出新品；一些在售的写字楼项目如福州IFC、阳光城时代广场、宇洋中央金座等也集中放量。
 
“尽管福州写字楼市场还处于上升期，价格也与福州高端住宅持平，且租金回报率有一定优势，因而很多人都想投资写字楼。”福州一家房地产营销公司的负责人表示。据了解，如今福州金融街写字楼项目已经率先成型，陆续交付，而闽江北板块项目也在加速建设中，加上市中心的部分项目，未来福州写字楼还有极大体量，后市写字楼市场将面临一场“恶战”。
 
11月2日福州国土资源局发布公告，将出让福州市区4幅地块。紧接着在11月15日再次公告，将挂牌出让福州市区3幅地块。据统计，从10月至今福州已推出24幅总计1311.1亩土地。这样大手笔推地在今年土地市场上尚无先例，也是今年以来最大规模的推地动作。然而，第四季度至今推出的24幅地块中，涉商地块比例甚至高达91%。其中，纯住宅用地2幅，商住用地5幅，商服用地16幅，其他用地1幅。
 
事实上，日益高涨的价格，迅速增加的供应量，无疑为福州的写字楼市场增加了更大的不确定性。中原地产董事、总经理蔡俊表示，如此庞大的供应量背后将是激烈的竞争，毕竟福州的商务资源有限。目前写字楼已经大量上市，明年这种势头还会加剧，短期内供应量激增势必会造成低价竞争现象，此前写字楼租金大幅上涨的势头也会减弱。
 
有业内人士悲观地预测，写字楼去化速度本身就比较缓慢，未来写字楼市场出现堆积的情况也不足为奇。而商业地产是典型的资金密集型行业，开发周期长、资金占用数额大且回笼资金慢，从土地的购置到后期的运营管理，每一个环节都需要充实的资金支撑。较长的回报周期更是决定了商业地产的融资难度远远大于住宅地产。
 
但福州不少开发商对后市仍然显得乐观，在他们看来，目前福州的写字楼多以智能化和高端配备作为自己的支撑点和卖点，针对的多是有实力的企业。福州作为海西经济圈的核心城市，将区域性总部落户在福州的跨国公司逐步增加，写字楼市场需求也在上升。