“旧改之王”佳兆业今年花132亿拿地是去年三倍
2013年年初，此前一向行动较为低调的佳兆业集团，忽然高调出现在各一二线城市的土地招拍挂市场，更一度出现与直奔千亿的大型房地产公司拉锯式竞价拿地的局面，关于其在今年5月...
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根据理财周报记者初步统计，截至发稿前，佳兆业今年获取土地共耗资132.794亿元，其中约93%的金额用于在一二线城市布局，总计金额超出年初制定的95亿元拿地目标约40%。 年内频繁扩充储备的行为，令其在今年年中时净负债率抬升至82.4%，已超出约73%的行业平均水平。 而也有行业内分析师表示，这家被称为“旧改之王”的土生深圳公司，大本营属较早进入“旧改时代”的城市。在面临回归一二线城市竞争大、在销售数据占比30%的深圳土地市场面临诸多旧改项目竞争对手的局面时，抬高杠杆是其走向快速增长的一个开端。  作为一家创立之时即开始做旧改项目的房地产公司，业界对于佳兆业旧改团队的评价一直不低，“董事长谈判风格很大气”等评价或许即是支撑起这家公司核心运营的一部分。 “从1999年成立以来，佳兆业十几年一直在做旧改，他们在城市更新方面有更丰富的项目团队和项目运作经验。”在徐枫看来，根据目前佳兆业旗下接近40个城市更新项目、总占地面积约1400万平方米的构架而言，“他们可以说是国内规模最大的旧改集团”。 “一般的大公司没有动力做旧改，这种项目从双方开始讨论到后来敲定进行买卖，一般需要三到四年的时间。”有房地产业内人士告诉记者，在开发旧改项目过程中，经常遭遇共有产权纠纷等问题，容易拖累整体的项目进度。 但是，上述人士提醒道，获取旧城改造项目对公司现金流的要求，实际上并没有如公开参与市场招拍挂一般高，对于款项的支付时间等条件均可通过谈判解决。“旧改项目毛利率很高，加上佳兆业的旧改产品主打刚需，销售周转很快，对于公司的现金流贡献很明显”。 根据中国房产信息集团统计显示，截至今年前11个月，佳兆业集团在深圳的四个项目，包括深圳佳兆业城市广场、深圳新都汇家园、深圳大鹏佳兆业假日广场及深圳佳兆业悦峰花园，为集团贡献销售比例达29%，亦令其在深圳现楼市场销售仅次于万科。 “相对来说，深圳是最早进入旧改时代的城市之一，而深圳市场现在土地资源稀缺，旧改项目成为重要的土地来源。”徐枫提醒记者，目前而言，深圳旧改市场竞争激烈，除了佳兆业，还有万科、卓越等大型地产公司对当地旧改市场亦投入较多关注。 在今年6月，原佳兆业集团旧改猛将耿延良，经媒体确认已加盟卓越集团，担任副总裁兼城市更新集团有限公司总经理，主要负责卓越集团在城市更新方面的工作。而去年年中呈现的万科与佳兆业强悍争食CBD旧改项目一幕，亦一度沸沸扬扬。“佳兆业发展并非一家独大。” 面对彼时深圳市场的激烈竞争，佳兆业集团向理财周报记者表示，“深圳地区竞争虽然激烈，但土地供应少，去化率很快，相应的系统性风险也比较小。公司会利用旧改优势在深圳获得土地储备，且此类项目利润率较高，对提升销售收入起到非常积极的作用”。 相比之下，“华南五虎”之一的富力地产此前在广州市猎德区与新鸿基地产、合景泰富权益获取的旧改项目，由于定位在高端，则在一定程度上影响了该项目的整体周转速度。 今年拿地金额是去年三倍 根据理财周报记者初步统计，今年截至发稿前，佳兆业集团在获取土地储备方面共花费132.794亿元，相较于去年合共45.2亿元的近三倍。 “他们拿地有时候看起来挺勇猛的。”在某港资券商房地产分析师看来，从2009年至2012年，佳兆业的土地储备几乎翻番，“明年的拿地冲动可能也比较高。” 在上述分析师看来，正是在2010-2011年期间，佳兆业较为集中在营口、鞍山等三四线城市获取土地，用较小的成本将较大规模的土地收入囊中，并通过快速周转进行开发销售，从而通过收回的现金流，从2012年开始，回归一二线城市。 公告显示，佳兆业在2012年获取的储备均价为1588元/平方米，有约41%的储备面积位于上海、成都等一二线城市，约78%的拿地金额用于前述城市的花费。 虽然在2012年初就已经提出转舵一二线城市的规划，但是相比而言，佳兆业集团今年在一二线城市的布局更显进取。 理财周报记者根据佳兆业公告初步统计，今年截至发稿时，佳兆业集团在一二线城市获取项目中，规划建筑面积占总体量的约93%，相较于去年的约50%已然大幅提升。 佳兆业集团2013年中期报告显示，以建筑面积计算，公司土地储备位于一线及二线城市的比例占据土地储备的27.5%“这跟公司之前表述的，在一二线城市达到七成的目标，差距还很大。”该信息集团的分析师沈晓玲表示，“预示着今后将继续聚焦在一线和二线核心城市集中拿地。” “佳兆业目前面临的一个风险就是，还是有比较多的土地储备在三线城市，需要时间消化。”某港资券商分析师总结道。 对此，美联物业全国研究中心总监徐枫认为，一二线城市有两个难以替代的优势：其一是市场容量稳定，市场溢价率高，盈利充分；其二则是市场恢复能力快。 “2013年拿的这些广州的地，他们应该也是有打算在未来做旧改。”香港某券商分析师表示。 抬杠杆财务压力略升 毫无疑问，今年略微激进的拿地行为，也对佳兆业集团的财务水平形成了一定程度的压力。根据公司中报显示，截至今年上半年，公司净负债率从去年年末的66.8%上升至82.4%，而根据辉立证券此前发布的研究报告称，预计在今年年末，该公司净负债率在75%-80%的水平。 对此有分析师指出，权益债务增加，并未对公司形成较大的短期债务压力。 “根据我们的观察，企业净负债率增加，主要与企业采取高周转策略有密切关系。”沈晓玲认为，这是其业绩目前正处于快速增长的开端的原因。 “他们集团通过引入发债方面的专业人才，为公司降低成本带来了一些帮助。”上述香港地区券商分析师表示，在短期内，佳兆业的债务压力并不大，其最近一期到期债务需要在2015年还清。 资料显示，在2010年，佳兆业集团引进原于工商东亚融资部任职董事总经理的谭礼宁，为公司制定投融资策略。 |