地产巨头力拼商业地产 商业地产逐鹿

 2013是否会成为中国商业地产元年还有待印证，但万科、保利等千亿巨头逐鹿商业地产之势已显露无疑；与此同时，龙湖也以时代天街累计超17亿的销售成绩拔萃于北京商业地产市场。未来各大公司将在商业模式、运营能力以及产品打造方面展开激烈竞争。

北京商业地产逐鹿

时下泡沫骤起，房企巨头抢占下一个商业地产黄金十年之势也从“空手道”到了“摔跤”的实质性碰撞阶段。

当市场的目光还关注在万科商业地产的破冰之旅——金隅万科广场正式对外试营业之时，近日万科再次扔下重磅炸弹，其北京公司副总经理肖劲在公开活动中表示：“万科在成功试水商业地产后，今后将每年推出一个大型商业综合体。”作为房地产业的老大，万科的举动已被认为是商业地产史上的标志性事件。

 而千亿俱乐部三剑客之一的保利，自去年开始加码商业地产布局，并将新成立的保利商业地产投资管理有限公司升级为集团的一级子公司，与各个地区公司同级后，今年保利北京全年商业地产收入占比狂飙至45%的高位，而去年全年，其商业地产的营收占比仅为13%。

 尽管随着持有商业项目量的增多、后期运营管理存在挑战，保利地产北京公司副总经理王英男在采访中仍表示：“从北京目前商业公建类市场的供需关系来看，我们还是很看好商业地产这一市场”。

 万科、保利的入场加码将使北京商业市场之争更加激烈。与此同时，龙湖也借时代天街问鼎北京在售商业项目销售冠军。

 进入一座城市怎样领先这座城市，龙湖已成为后来者的学习案例；但如何从精工住宅做到商业综合体领先，龙湖用时代天街给出了答案。

 时代天街择地之道

 17.5亿，领先同区域销售第二名逾十亿的成绩，令龙湖在城南一骑绝尘。业内探究时代天街的成功，皆赞龙湖的择地眼光。

 不必明言城南行动计划约8901亿元的总投入将给大兴带来多大的崛起助力，只需翻开近几年北京的商业版图，你就会发现几乎没有哪个区域比城南的发展更翻天覆地。

 “生物医药基地、物流产业区、新媒体产业园”三大产业及首都第二机场的汇聚将为大兴新城引入百万居住人口，区域内的大量居住需求和消费力成为时代天街强力的销售保障。

 而另一关键要素在于，龙湖•时代天街是大兴新城的核心地铁商业项目，周围聚集了万科、保利、金融街等十几个住宅小区。

 据龙湖相关负责人介绍：“与传统的地铁上盖物业相比，龙湖•时代天街，将天街与地铁直接对接，又将商业和住宅匹配相连，并针对客流的目的性不同，提供不同的动线设计方案，不仅带来了源源不断的消费人群，更将路过的客流牢牢锁定，这些‘铁定’的人潮保障，将成为天街铺王的直接客群来源。”

 一线市场前景利好

 万科的进取、保利的加码、龙湖的成功，侧面反映出目前中国商业的火热局面。面对楼市宏观调控的背景下住宅市场低迷、地产商纷纷涌入商业地产之景，“商业地产泡沫论”亦甚嚣尘上。

 对此，DTZ戴德梁行华北区董事总经理何衍钧表示：北京未来5年内预计将有超过200万平方米的大型商业物业陆续入市，供应量不可小觑。但是一线城市的经济发展、人口增速、消费能力钧较二三线城市强，保守估计每年入京新增人口也要超过40万。而且未来的商业项目多半也位于现在的核心商圈内，地理位置优越，所以我们并不担心北京的商业地产出现泡沫。

 第一太平戴维斯也印证了何衍钧的观点，其报告指出“近期外资已重拾对中国商业地产投资市场的信心，在短期内（5年）看好一线城市商业发展。”

 另一方面，业界对二、三线城市的商业市场则持续堪忧。何衍钧认为：近两年，二三线城市的土地供应结构明显倾向于商业地产，即使是住宅用地，通常也会要求配建10%-20%的商业面积。甚至有些二三线城市，未来五年的新增供应也要超过200万平方米的体量，相比之下，这些项目的未来面临的风险更大些，开发商承担的压力也更大。

  因此，我们建议在住宅市场遭遇调控的背景下，开发商不应仅仅盲目地把商业地产当成避风港，在加大对商业地产投资的同时，应该正确理解商业地产的涵义，不光拼资金，更要拼持久力，把眼光放长远到十年甚至更长的时间，用心研讨和提高经营管理水平。

  第一太平戴维斯项目及开发顾问部主管谭文红指出，无论是一线城市还是二三四线城市，都应遵循地段至上的原则。与此同时，开展精准而个性化的市场定位非常重要，而新的物业需要一定的培育期，也要有专业的运作。