聂梅生：商业地产已现泡沫迹象

在21世纪商业地产论坛2013年年会的现场，全联房地产商会创会会长聂梅生在谈及马云和王健林的赌局时说，马云已经解决了资金链的问题，王健林要想胜出，商业地产要想规避风险，必须重新考虑融资和资金链的组成。

聂梅生认为，商业地产的泡沫和地方政府有很大关系。“中国没有经济周期，只有政府有形的手形成的调控周期。房地产的拐点不由市场规律形成，而由政策、由文件形成的。这是有形的手干的。”

她继续解释，我国的商业地产尤其是城市综合体，已出现明显的泡沫迹象。在美国，布局商业地产有非常严格的规定，如多少人配建一个商业中心。而在中国很多商业地产空置得非常厉害，有的城市的商业地产泡沫已经开始破裂了。

为什么中国房地产会出现这样的情形？她认为，第一是货币政策，如前段时间的货币发行宽松政策，第二是土地政策。在过去的10年当中，地根、银根推进房价的上涨。

聂梅生说：“在2008年政府救市以后，上证指数一直低迷，只有2000多点，钱全跑到房地产行业。住宅业调控后的最近5年，即从2008年到2013年，突然很多开发商转型，转到商业地产方向。这和地方政府有很大关系。地方政府真的需要这么大的CBD吗？真的需要写字楼全空在那里吗？需要这么多会展中心吗？我怀疑这件事情。当资金大量地聚集到房地产业的时候，就会出现很多问题。”

聂梅生提出，政府应该积极稳妥从广度和深度上推进市场化改革，在资源配置中使市场起决定作用和政府发挥一定作用。

她认为，在金融方面，要鼓励创新，丰富金融市场层次和产品。对商业地产来说，IPO、PE、基金的发展是至关重要的。商业地产和住宅不一样，住宅卖给了单个的人，而商业是一个项目面对很多单位、很多个人，一旦出现问题，商业地产风险比住宅大得多。住宅风险分散在每家每户，如美国次贷破裂，也是每家每户来承担这个风险，而商业地产就是整栋楼承担风险。商业地产商需要重新考虑一下融资和资金链的组成。

在马云和王健林的赌局当中，金融因素是决定性因素。马云现在基本上解决了这个问题，如果不认为淘宝和支付宝是违法的，那就是非常新的金融品种，他占领了先机。而商业地产还得通过传统融资形式来辛辛苦苦做资金链，怎么可能跟马云的新生金融产品竞争？金融创新对商业地产非常重要，必须有新的融资渠道和退出渠道，如果和原来一样，商业地产退不出去。商业地产要双向开放，走出国门，实现国际化。

聂梅生还表示，房地产税不征，土地财政退不出去。但房地产税的立法将会是比较漫长的过程。