秦虹：房地产增速下移后的商业地产机会

在21世纪商业地产论坛2013年年会上，住建部政策研究中心主任秦虹谈到，房地产市场未来的增长重心将出现下移，很难复制过去10年房地产市场的辉煌。在此背景下，秦虹分析，产业升级会给商业地产带来结构性机会，也会给以存量房为主的商业资产的管理和养老服务社区的开发带来投资性机会。

秦虹认为，从发展速度来看，未来房地产市场的增长速度和增长重心将会下移。“过去10年，中国房地产市场增长速度特别快，商品房销售面积每年都在增长，可能第一年跌，第二年又升得很快。房地产投资增长的增速也是这样”。

“但从前十年以及今后房地产市场的趋势来看，以销售面积为核心的增长最为关键，因为所有的增长，包括销售额以及价格的增长，以及投资的变化，都会依托于销售面积这个最基础的变量。销售面积虽然每年起伏变化不太一样，但重心是在下移的。”秦虹说，“在增速整体下移的情况下，我们房地产投资的机会到底在哪里？”

她表示，产业结构的升级，将促进未来商务服务性地产的发展。

“产业结构的升级意味着，第三产业对中国经济贡献的比重将从46%逐步提高到70%左右，也就是达到发达国家第三产业对GDP的贡献水平。第三产业的结构升级，占比逐步提高的时候，就意味着从事第三产业的就业人口数量的增加。因此，第三产业比重的增加，一定会带来商务服务型地产的需求。第三产业一定要有办公的地方，可以到写字楼，到商场，到服务型的办公空间来解决他的就业。这就是商业地产的结构性机会”。

秦虹还着重指出，中国房地产市场下一步将进入存量房时代，以存量房为主的商业资产管理，也为投资人带来新的创新性的发展机会。

她认为，通过旧写字楼的更新改造和再开发可以提升未来价值。因为存量写字楼大部分都在城市中心，优质区域旧的写字楼和商业经过更新改造之后更有价值，将会与级差地租同步提升。此外，存量旧写字楼已有固定的客户群体，有条件改变过去以售养租的商业模式，转变为以资产管理为核心的整体经营模式。这种经营模式将会为投资人带来稳定的投资回报。

秦虹还表示，老龄化趋势性下的养老服务社区的开发，也会为商业地产带来机会。除了养老住宅外，养老服务社区同时包含大量的养老服务，可以构成商业地产的细分市场。把服务和养老居住有机地结合在一起，未来的市场潜力是巨大的。