今日 2013年度昆明商业十大影响力事件出炉
董明珠抛出“10亿”这个筹码，她的自信在于在大数据时代，电商模式是新型的商业模式，和实体经济的实体店应该是同步发展的，而格力不仅深耕实体，而且走电商渠道。也就是很多做实体企业在转型中所走的“线上线下”结合的发展思路，云南零售品牌也已经开始了这方面的尝试，比如昆百大家电涉足电商模式。
昆明百大集团(600865,股吧)商业管理有限公司董事、总经理梅永丰说起2013年做商业地产较大的感触就是电商的冲击，他认为未来的商业地产的发展之路应该是体验化、主题化和社区化。
此外，在梳理影响昆明商业的事件中，我们还看到城市综合体继续放量，商业项目业态的调整和升级，零售品牌关店对商业地产的影响，本土领军房企涉足商业地产，新商业地产项目开业，城市中心由单一向多中心发展的势头，以及金融改革试点城市落定对于昆滇商业地产所释放出来的信号。
这些梳理或者是商业地产大发展中的冰山一角，但我们与其通过这样一些有代表性事件解读，在总结今年发展的基础上，对于来年发展提前做出一些预判。
酒店业
洲际酒店高管 云南赶场签单
事件：酒店业品牌很钟情云南市场，忙着布局落子者不乏。就在11月底，洲际酒店集团大中华区首席执行长柯明思带领大中华区高层领导在西双版纳皇冠假日酒店参加业主大会；26日，他们又在丽江与丽江玉龙旅游股份有限公司连签两单，分别是丽江和府洲际度假酒店和香格里拉迪庆洲际度假酒店；27日，柯明思一行出现在昆明七彩云南温德姆豪廷酒店，参加了呈贡皇冠假日酒店签约仪式。至此，洲际在云南的布局已经扩至12家，包括4家开业酒店和8家在建酒店。
除了洲际，这两年，随着现代新昆明加快建设，以及云南丰富的旅游资源，吸引着诸多国内外酒店业巨头纷纷落子云南，如今，希尔顿酒店、温德姆豪生、万豪等国际酒店品牌也已纷纷落户云南。值得关注的是，这些酒店品牌要么选择旅游地产，要么位于城市综合体项目当中。
解读
赢阁商业代理公司总经理马源：酒店品牌进入，是城市经济发展和商业地产发展使然。就昆明城市发展来说，目前正迎来一个快速的发展期，昆明作为区域性国际化城市的建设，商务型酒店有需求，此外，昆明作为旅游城市，休闲旅游度假类产品也有市场需求。另一方面，随着大量城市综合体项目建设，酒店作为商业地产项目中的一个业态组成，被开发商引进，作为一个营销手段，为提升项目的知名度和影响力，结果能否帮助房地产项目真正实现盈利，还是一个未知数，还要看后期的运营。
超市
美好家园(博客,微博)滇池路店关闭一些大零售品牌离别城市中心地段
事件：今年3月份初，市民刘女士和往常一样去美好家园滇池路店去购物，偌大的超市显得有些冷清，出门结账时工作人员也告诉她，已停止使用会员卡了。“是不是要关门了？”成为当时美好家园周边居民的一个共同疑问，3月底，该超市正式停止营业，与其紧邻的国美电器也被搬往南亚风情·第壹城店，之后超市所在区域用围栏挡了起来，开始进行内部装修，很多市民还在猜测数月之后是否会重装开业，近日，装修工作已完成，该地变身为一个酒店。
除此之外，另一个值得关注的现象是，前些年在昆明快速扩张的一些零售连锁品牌进入昆明市场已有5-10年，面临着第一期合同到期后是续约还是另寻门店的问题。今年，国内某大型品牌在三市街商圈的门店就选择了退出城市核心地段，另外一个世界500强快餐品牌也有意退出三市街商圈。
零售品牌关店现象在全国已经蔓延开来，各地纷纷出现这种现象，运动品牌—李宁在去年就关店1821家。
解读
昆明商业地产业资深从业者张志宏：零售品牌在撤出城市核心商圈之后，商业地产面临的问题就是调整品牌结构，增加服务型业态补充等方面。尤其一些大零售品牌或者大超市前几年快速扩张的过程中，放松开店的要求，在面临着一些单店盈利疲软之后，这些国际零售品牌很快意识到这种潜在的风险，开始重视提升单店经营质量，这就需要降低经营成本，关闭一些盈利能力弱的店，在进行品牌内部优化调整同时，也开始严格按照标准选址和物业要求布点。还有一些零售巨头纷纷将渠道下沉到州市去发展。
马源：主要在于成本增加。具体体现在拿地时土地成本高，建设成本高，投入运营后开发商要求的资金回报高，这就意味租金会比较高，而且这些年物业价值越来越高。同时，实体店也有较高的人力成本、管理成本等，这些都构成了实体店难以承受高压力。第二是电商冲击比较大，传统零售业受到影响。第三，零售消费方面，这两年增长速度相对放缓。
商业
七彩metown等商业中心开业了
事件：今年5月份，作为七彩俊园的商业配套，七彩metown开业了，每个店铺的装修风格严格按照运营商的统一要求在做，突出体验型购物，比如在负一楼的儿童城，可以在购物的过程中，有愉悦的购物感受和体验。
而在更早的3月份，经过一年时间全面试运营的南亚风情·第壹城正式开业了，这些集购物消费、娱乐休闲的一站式通道，让家住南市区的市民生活更便捷，更时尚。
另外，据了解，位于北市区的欣都龙城商业中心的一些品牌店也已经相继开始营业。
解读
马源：前两年昆明诸多商业综合体投入建设，现在已经开始相继推出市场，进入运营阶段。这些区域型商业中心的出现，是昆明城市外扩，由单一的城市中心向多中心发展趋势的一个表现，从长远来看，是一件好事情。
也有一个现实问题是，昆明区域型商业中心有些过度，往往一个区域，正常情况下只有一个大型区域中心，或几个项目共同形成一个商业中心，但目前是一个区域甚至一条路，分布着数个综合体。这时，在新的区域中心还没出现的情况下，潜在危机信号已经释放，也就意味着未来同一个商圈的商业中心之间的竞争不可避免。
零售品牌
零售品牌社区化发展是趋势
事件：也许你已经感受到了，看电影不用去三市街商圈了，因为家附近就有了电影院，比如老海埂路的臻万百货就有17.5影城；对于南市区居民来说，喝杯星巴克也不用专程跑到顺城购物中心，南亚风情·第壹城就能满足；去买点日常生活品牌，小区里就有之佳便利店或者是日新达等各种零售店，甚至还有一些零售店只需一个电话，就可以送货上门。总之，诸多新建社区里面都有一定商业配比，随着小区的交付使用，满足日常生活所需在小区就可以完成，还有一些社区型商业中心，已经建成的如北市区的嘉年华、南市区的臻万百货等，正在建设中的项目更多，其都将满足社区居民需求发挥到极致，这也是未来发展的一个趋势，市民足不出社区，就可以完成餐饮、购物、休闲、娱乐等诸多的消费需求。
解读
昆明百大集团商业管理有限公司董事总经理梅永丰：一些商业地产项目不做100万平方米都不好意思说自己是大盘，越是大盘越难做。在全国经营购物中心最好的基本上在10万平方米，超过20万平方的没有一个做得很好，体量达到边际效应的时候是在递减，所以要控制规模。现在已有一些高端的社区购物中心，只有几万平方米，做得很精致，吃喝玩乐样样都有，我觉得这是一个趋势，在昆明各个区域社区需求比较旺盛的情况下，购物中心将更趋向于社区化。
百货业
奥特莱斯业态升级变身宸悦百货
事件：通过重新定位，业态调整以及内部装修等完成商业的升级，也是今年的一大亮点。今年6月，陪伴昆明人近十载的奥宸·奥特莱斯购物中心闭店，拉起了围挡，引来阵阵疑惑：奥特莱斯要做什么？三个月后，谜底揭晓，曾经的奥特莱斯全面升级改造为宸悦百货，并于9月28日全新亮相。全新宸悦百货定位年轻时尚休闲，被打造成为有更多体验功能的时尚精致百货商场，同时B店的奥特莱斯模式仍将继续保留。
与此同时，昆明世纪金源购物中心在开业4年之后，今年斥资数千万，对外立面进行改造、实现形象完美蜕变，为消费者提供更加舒适的购物环境。
另外一个购物中心，也是大家都熟悉的百大新天地，日前也进行了业态的调整，比如餐饮业态全部调整为潮流餐饮，装修和品牌引进等都围绕“时尚”主题在做。
解读
梅永丰：我们很早就开始尝试做主题化商业，这是一个趋势。另外一个发展趋势是体验化，尤其电商冲击下，越来越多商业地产项目开始在“体验化”方面做文章。
张志宏：昆明的商业地产一直处于摸索式发展时期，尤其这两年商业地产大放量，进入快速发展的车道，明年还将有大体量上市面市，该如何布局，运营中的商业中心则受到电商冲击，消费习惯发生改变等影响，都直指昆明商业地产面临着寻找出路的问题，显然，传统的商业运营模式已经不适合城市发展和消费需求，一些运营中的项目已经意识这个问题，开始调整和升级业态。同时也提醒建设中的商业地产项目，更要根据未来定位，做好产品的规划和设计。
房企拓展
本土品牌房企涉足商业地产
事件：一些做住宅项目的企业纷纷涉足商业地产不是���鲜事，但在2013年表现却又格外明显。万科、保利、华远、龙湖等地产大佬此前很少涉足商业地产，但如今都成为商业地产的分羹者。此外，商业地产的“外行”联想控股、娃哈哈集团和奥康集团等也都纷纷进入。
在昆明市场，同样如此，跨界进入商业地产领域者如昆钢在昆明建设的目前建成的昆明第一高楼昆钢科技大厦已经封顶，正在进行招商，在经开区建设有泛亚物流昆明中心，还在呈贡打造有雨花国际。另外，本土住宅市场的领军企业也纷纷涉足，今年，银海地产首个商业品牌“幸福广场”旗下的第一个项目—银海·樱花语幸福广场投入运营。同时，银海首个独立商业项目银海·金岸也已经以“昆明风骨”的特色商业类型面市；俊发地产也于滨江俊园项目正式纳入自己的商业品牌；云南城投(600239,股吧)旗下的昆明新国际会展中心项目也在规划建设进行中。
从住宅地产进入商业地产，需要组建自己的团队，积累自己的商业资源，这些都需要企业一步步往前走，在市场实践中去摸索。
解读
银海地产营销副总卓坚勇：本土房企进入商业地产领域，关键是怎么去运营，怎么把商业地产项目最终能够通过良好运作被消费者接受，被商家接受的问题，基于这样的目标，不管是前期的项目策划和规划方面，还是设计和建设方面，以及后续招商和业态规划等方面，都需要对地块价值和商业模式有一个长远的判断，要有综合考虑，也要注意商业的业态占比和形态。另外，还要看区域长远的发展价值，包括居住人群和周边的商业布局等，一开始就要考虑清楚。
商业业态
商业地产最先火起餐饮业
事件：在餐饮行业备受关注的今天，万达集团董事长王健林特别强调餐饮行业对于购物中心的重要作用，并且在多个场合提出，“中国的购物中心不是卖出来的，是吃出来的”。
不仅万达，如今的餐饮业在购物中心普遍很火，不仅表现在业态占比比较高，更主要的是在吸引客流方面的作用不容小觑。今年以来，在新投入运营的商业中心一些品牌餐饮店用餐时需要排队等候是最为常见的现象，业内人士刘先生也告诉记者，“不管是南亚风情·第壹城、七彩metown还是金鹰B座，最先运营起来的基本上都是餐饮业态。”
或者是看好餐饮、娱乐业态在聚集人气方面的利器效果，记者也注意到，一些新建的购物中心，不同程度地减少零售占比、提高生活类业态占比，有些购物中心餐饮业态的占比甚至达到40%左右。
解读
马源：休闲社交多在城市中心或者核心商业圈完成，这种情况下，综合体内的餐饮业得到很大的支撑。但也应该注意到，并不是所有的餐饮业都兴旺，今年以来，受政策的影响，大型商务等餐饮经营下降厉害，相反休闲型时尚型快餐型等餐饮比较受欢迎。
卓坚勇：购物中心的核心在于前期定位时就很明确，消费人群是哪一部分人，有哪些相对应的体验区。其中，餐饮比较取巧，一般都会先行运营起来，在人气带动方面也会有效果。但长期来看，运营者还是要有居安思危的意识，餐饮在聚集人气，对整个购物中心起到整合效益之后，借势进行调整也应该是运营者应该思考的。
电商
电商来袭昆百大触网
事件：说起电商对传统商业地产和零售业冲击，不得不说的是去年“中国经济年度人物”评选时阿里巴巴集团董事局主席马云和大连万达集团董事长王健林在现场立下“十年亿元”的豪赌，被业界津津乐道了一年之后的同一天，小米公司董事长雷军和格力集团董事长董明珠立下了另一场“5年十亿”的“豪赌”，这个“升级版赌约”将传统制造业与互联网新经济(310358,基金吧)之间的关系推到一个全新的高度。
具体表现在数据方面，去年中国电商已经突破了1.3万亿，天猫双十一成交额达190亿元，今年双十一天猫的成交额达到350亿元，这样的发展速度可以看出，电商的来势凶猛，与此同时，我们也看到了传统商业地产项目在这方面的转型，比如万达提出去服饰化，很多零售业也开始触网。
昆明的零售业也纷纷触网上线，其中不得不说的是，本土家电品牌昆百大家电也可以在网上“淘”了，其在淘宝网上的店铺“昆百大家电淘淘豆”去年12月中旬认证，今年全面上线。记者注意到，很多产品在百大实体店和网店享受同等优惠外，网店还有一些特价推荐。
解读
梅永丰：2013年，做商业比较大的一个感受就是电商对传统商业地产的冲击，我们的尝试是线上线下的联动，把线下的体验与线上销售很好结合起来，这样弥补线上体验不足的问题。 另外网购也方便，足不出户就可以购物，但实体店可以让消费者体验到这个产品，所以线下和线上的结合，是未来的方向，包括苏宁目前正在做一个尝试。
金融改革
金融改革试点城市落地昆明释放商务商业需求信号
事件：刚刚过去的11月底，中国人民银行等11个部委正式联合印发《云南省广西壮族自治区沿边金融综合改革试验区总体方案》，（以下简称“方案”）成为今年国家继上海自由贸易试验区之后批复的又一个区域性综合改革试验区方案，也是党的十八大三中全会之后，第一个获得批准的专项金融综合改革方案。
从方案中可见，此次沿边金融综合改革试验区（以下简称试验区）范围包括云南和贵州省的15州市，昆明也是其中之一。
政策的出台对于云南省沿边经济转型和跨越式发展目标的实现起到推动作用不言而喻，各大与之相关的行业也相继嗅到政策对行业的刺激利好，比如房地产业。
方案里支持符合条件的中小银行设立后援服务中心和培训基地，支持符合条件的外资金融机构设立国际性或区域性管理总部、业务运营总部、后援服务中心和培训基地。
解读
业内人士刘先生：随着方案的落实，区域间金融合作交流频繁，来昆明的外地人以及东南亚国家的人自然多了，与之相关的国内从业人员也会多了，不管是商业需求，商务办公需求还是居住需求都会随之产生。对昆明地区的市场构成整体性的利好，比如金融服务业、旅游业、会展经济、旅游地产、写字楼等商业地产和高端住宅地产都会有带动和刺激，然后逐层向外释放。
马源：不管是上海自贸区还是云南金融改革试验区，都是在探索的当中，有一个逐步完善的过程，对房地产市场直接的影响目前不明显，长远是否有带动，需要看具体的落实和发展。
综合体
滇将建150个城市综合体 过剩隐忧
事件：城市综合体作为中国城市建设的热潮，目前不仅在一二线城市呈现出迅速扩张的势头，而且在三四线城市、甚至县城加速蔓延开来。这两年，昆明的城市综合体建设也呈现出井喷式发展之势，各大开发商布局的综合体项目遍布昆明主城区各大区域以及呈贡新区。与此同时，业内对城市综合体大量建设后的过剩，以及同质化竞争的担忧一直不乏存在。
而就在日前，云南省住房和城乡建设厅出台的《云南省城市综合体布局规划》显示，截至2017年，云南将建150个城市综合体，并针对经济发展程度不同的地区制定相应方案，将城市综合体建设理念植入云南城镇建设，突出多样性、多元化、差异化的“云南特色”城市综合体发展策略。
规划突出了特色化发展思路，这种城市综合体建设热潮对于发展中的云南各地城市意味着什么，具体建设中，大量城市综合体如何走出“千篇一律”的发展窘境成为政府和企业都需要思考的问题。根据数字统计显示，到2015年我国商业综合体将达到3500个。部分区域存在着商业地产项目过度开发以及同质化的问题不可避免。
解读
马源：做不做城市综合体，要考虑的是城市或者区域有没有如此多的人口和消费力支撑。城市综合体集合了购物中心、公寓、写字楼、住宅、酒店等配套，承载着城市的一部分功能，这也是基本的功能，每个综合体都有一定配比。未来，政府在引导方面，应该把医院、公园、学校等作为重要的公共配套建设，而不仅仅是侧重商业方面。
云南圣地鼎弘投资有限公司策划部经理刘毅：旧城改造中基本都有商业配比的政策，外加商业地产盲目开发的势头造成了商业总放量井喷。其中，部分缺乏商业招商、运营、管理经验的企业在商业选址、品牌招商、资本运作上遇到了较大困难。往往集中商业体的培养期3-5年，主要利润是靠租金递增和商业炒热提升实现，而有的商业体本身就是企业融资的本体。商业综合体不是仅仅靠概念炒作就能火的，需要开发商巨大的资金实力和运营实力保障，而商业需要有大量消费人群支撑。