郊区盘再现“商住倒挂”最高差额近万元

金九银十，北京房价快速攀升，近郊区域住宅价格又一次超过写字楼售价，商住倒挂现象再次上演。
根据国家统计局10月22日发布的大中城市新房价格指数，北京9月房价同比增幅达20.6%，六环内单价2万元以下的住宅基本绝迹。但据搜狐焦点商业地产调查发现，北京近郊多个写字楼项目，市场行情并没有随着整体市场水涨船高，售价明显低于同区域住宅价格。

近郊多地再现商住倒挂 价格差异最高近万

“住宅均价大概在3.3—3.4万，写字楼只要2.9万，”昌平住总万科金域国际的销售人员告诉记者。除了金域国际，位于房山的绿地启航国际写字楼售价为19000元/平米，但同一项目的住宅产品售价已达26000元/平米，区域内首创新悦都、世茂维拉、万科幸福汇等多个住宅项目价格也同样在26000—28000元/平米左右，和写字楼相比价格最高差了近万元。
同时，亦庄区域写字楼与住宅的售价更为悬殊，位于亦庄核心区紧邻地铁沿线的力宝广场为区域内5A写字楼项目，售罄后已于近期交房，在售的二手房价格为26000平米。区域内万科金域东郡、金茂悦等住宅新盘地理位置已接近6环，且没有地铁接驳，但售价相较亦庄核心区域的写字楼仍高出4000—8000元/平米。

此外，通州、大兴区域写字楼项目售价同样低于区域内住宅价格。但在国际房地产市场中，相近地段的商业地产项目售价往往比住宅项目高出30%左右。

“写字楼价格更接近真实产品价值”

“目前的市场环境，国际惯例在国内短时间难以实现。”中原地产商务楼宇部总经理徐越分析，在目前的市场形势下，住宅产品供应少需求多，具有相对价格优势的郊区产品需求旺盛，进一步刺激了价格的攀升。写字楼市场则更为理性，供应与需求相对平衡，不会在短期内出现较大幅度的波动。“商住倒挂的现象，很大程度是住宅的价格被挤压的过高，而不是写字楼的价格低，写字楼的价格更贴近真实的价值。”
除此之外，写字楼与住宅拿地成本的差别，也影响了入市后的价格。据土地整理储备中心土地成交数据显示，大兴天宫院板块，住宅项目万科橙所在地块的住宅楼面价，扣除保障房之后将近1万，但项目北侧的写字楼项目绿地启航国际所属的义和庄地块，在区位上更接近核心区域，同样紧邻轨道交通，但楼面价就只有8000多。此外，今年年中泰禾地产受让的两宗的通州台湖地块住宅地块的楼面价格比商业金融用地的楼面价高近7000元/平米。

“商住倒挂”抄底商业正当时

“商住倒挂”当前，是否适合抄底商业地产？徐越认为，商业地产自身的巨大价值还没有被充分挖掘，仍处于价值洼地，适合进行长线投资行为。对于新兴区域而言，配套还不够完善，没有得到客户认可，需求虽然还有待挖掘，但城市化进程的推进，核心区域商务产品供应稀缺给位于郊区的写字楼很大的升值空间。此外，住宅产品征收个人所得税后，在税费成本上相交商业产品并没有明显的优势，价格有明显差异的情况下，住宅的投资客群将进一步挤压至商业地产。