龙光地产三城销售占比逾七成 难掩布局软肋
如不出意外，潮汕富豪榜很快将会增添一位新的大佬龙光地产主席兼行政总裁纪海鹏。龙光地产上市在即，纪海鹏家族控制下的龙光集团有望名利双收。
根据龙光地产披露，目前龙光地产已经完成国际发售认购，公司股票预计将于12月20日正式在香港联交所挂牌上市。
从2008年筹备股改到2013年正式上市，龙光地产登陆资本市场之路历经5年之久，其间一波三折曾几度中止。
龙光地产的大本营也从偏安汕头到移师深圳，但其业绩来源却高度倚重二三线城市，导致公司发展面临着不小的区域系统性风险。
高回报吸引投资者
来自龙光地产官网资料显示，该公司在12月9日启动香港上市公开招股，将以2.1至2.5港元的价格向全球发售7.5亿股。
按照计划，龙光地产此次发行的7.5亿股中有90%为国际配售，10%为香港公开发售，预计集资额最多18.75亿港元。
对于此次集资的用途，龙光地产招股资料称，拟将约70%用于收购土地，约20%用于偿还贷款，其余10%作一般营运资金。
有香港媒体报道称，目前龙光地产此次全球发售已获小幅超额认购。这意味着，龙光地产登陆香港资本市场基本没有悬念。
这也是今年第7家赴港IPO的内地房企，此前金轮天地、五洲国际、当代置业、毅德国际、景瑞控股、时代地产等已在香港上市成行。
但这些内地房企在香港资本市场上的表现并不理想，要么是公开发售部分认购不足，要么是最终发行价靠近招股价下限。
为此，龙光地产邀请了强大的投行阵容，包括麦格理资本、中银国际亚洲、交银国际证券、海通国际证券、农银国际融资、工银国际融资等。
纪海鹏在当日上市发布会上透露，为让投资者获得更好回报，公司拟将今年全年核心盈利20%分派予新旧股东。
甚至有报道称，龙光地产为吸引投资者不惜开出“6个月25%保底、回扣、抵押股票及项目”等优厚条件。
龙光地产表示，如按照指示发售价的中位数每股发售股份2.30港元计算，预计扣除全球发售包销费用及开支后，估计此次所得款项净额约为16.197亿港元。
这一融资规模也是今年7家赴港上市房企中最大的一家，另外6家房企集资净额规模在5.45亿至15.81亿港元之间。
毛利率下滑
从业绩发展来看，龙光地产现有发展规模大体相当于建业地产、云南俊发等区域性房地产公司，正处于冲刺百亿关口。
招股书显示，2010年至2012年，龙光地产销售额分别为30.3亿元、44.7亿元、97.4亿元，当年结算的营业收入分别为28.5亿元、34.5亿元、65.9亿元，对应的净利润分别为9.4亿元、12.6亿元、18.2亿元。
2013年1~10月，龙光地产合计实现销售金额达到94.68亿元，这意味着该公司今年将突破百亿销售规模。
对于公司的核心优势，纪海鹏在上市发布会上表示，龙光地产表现为“成本低、利润高”，其中低成本主要来源于土地和融资成本。
招股资料显示，截至2013年10月底，龙光地产的土地储备规模为1119万平方米，这些土地储备的平均楼面价为1001元/平方米。
龙光地产管理层表示，2012年公司平均融资成本仅为8.17%，过去三年每平方米的资本化利息成本不到300元。
纪海鹏称，龙光地产2012年的核心净利润达到18%，毛利率则达到39%。
但龙光地产的高利润模式是否能持续仍不确定。招股资料显示，龙光地产在2010年和2011年的净利率分别为32.9%、36.6%，2012年下降至27.6%，2013年1~6月则进一步下降至13.3%，降幅明显。
龙光地产管理层解释称，这跟上半年交付的产品结构是一些低毛利的产品类型有关，大多数高毛利产品会集中在下半年体现。
目前，龙光地产主要依托银行贷款和销售回款为项目发展提供资金，截至今年6月30日，公司有未偿还银行借款73.5亿元，其中长期银行借款为54.9亿元，短期银行借款为21.6亿元。
招股资料显示，龙光地产今年以来的借款总额大幅增加，2010年、2011年和2012年分别为51.8亿元、60.24亿元和66.18亿元，而2013年上半年，包括银行借款和其他借款在内的借款总额为80.485亿元。
截至2012年底，龙光地产净负债率为93%。这种负债水平在行业内位于中位。上市之后，龙光地产负债率有望下降。
一线城市比重仅占3.4%
低地价带来高利率，这是龙光地产的核心优势。但有业内人士认为，这也恰恰暴露出龙光地产高度依赖二三线城市的致命软肋。
根据招股文件，目前龙光地产1119万平方米的土地储备可供公司未来5至6年的发展需要，但这些土地基本都在二三线城市。
截至10月31日，龙光地产共有70个处于不同开发阶段的物业项目，主要在深圳、汕头、广州、佛山、南宁、东莞、珠海、惠州、中山、成都和陵水。
从土地和项目的分布来看，目前龙光地产土地储备约81%位于广东省，主要集中在惠州、汕头等三线城市，此外是广西南宁。
目前，龙光地产只进入广州和深圳两个一线城市，但其一线城市的土地储备仅仅占公司土地总量的3.4%，明显偏低。
尽管地价低廉和遭遇调控较少，但越来越多的开发商意识到，三四线城市楼市风险或远高于一二线城市。自2012年以来，此前看好三四线城市的恒大地产、佳兆业、花样年等开发商纷纷重返一二线城市。
龙光地产招股书也表示，公司现有70个项目中有53个项目位于广东，尽管未来会择机拓展其他城市，但目前可能继续高度依赖“两广”市场。
截至2013年6月30日，汕头、南宁和惠州分别占龙光地产上半年签约销售额的31.5%、17.4%%和25.3%，即三个城市销售额占比为74.2%。
盛富资本与协纵国际总裁黄立冲认为，近两年来三四线城市普遍销售惨淡，尤其像惠州、汕头这类城市，由于前几年的开发过剩，导致市场明显供过于求，风险快速积蓄，龙光地产在这些城市的土地储备如何消化存在难度。
招股书显示的另一个显著特点是，龙光地产的家族企业色彩依然浓重，公司多个大客户均为纪海鹏或其关联人控制的公司。
龙光地产控股公司为龙光集团，其前身是成立于1996年的龙光建安，为纪海鹏的家族企业，裙带关系颇为复杂。
根据招股资料，2010年以来，龙光地产的建筑业务前五大客户中，纪海鹏的家族企业就占据4个，其中龙光地产28个发展中项目中有23个项目的总承包商为龙光工程建设公司，后者也是纪海鹏的家族企业。