城镇化推动县域房地产开发空间

纵观近两年的房地产市场新变化，在深耕一线市场的同时，不少房企依然继续大举布局二三四线城市，同时进军商业地产开发，实现多元化开发的趋势。而综合体项目，已经成为商业地产主流开发模式，万达、中粮集团等商业地产大鳄都以城市综合体加速扩张，而不少以往长于住宅项目开发的地产企业，也开始将开发重点转进商业地产。

在眼下，“城镇化”俨然为房企在一线住宅市场调控之外打开一个广阔的蓝海空间。对于未来城镇化走向，中央明确提出的“积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展”的表态，而根据十二五规划，“城镇化”成为未来中国经济扩内需的重要思路。放宽中小城市和城镇户籍限制、促使符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户，成为推进城镇化的重要举措。许多开发商也因此嗅到在城镇化进程中二三四线城市的开发潜力。可以预见的是，在未来五年，中国城市化浪潮的进一步深化，二三四线城市将成为重点区域。

日前广东省房地产协会发布的广东省县域房地产发展研究报告显示，近年来广东县域经济社会平稳发展，十八届三中全会为县域经济的发展将迎来改革红利。而房地产业作为基础性、先导性产业，在县域也将具有较为广阔的发展前景。但广东县域的商品房总体供求关系宽松，且以住宅为绝对主导；随着调控政策对县域市场外溢效应的逐渐弱化，自身经济和人口聚集效应不强的县域房地产市场的发展显得后劲乏力。总体而言，未来县域房地产机遇与挑战并存，企业必须探讨更为适合当地经济发展的转型升级新模式。

该报告数据指出，从房价水平看，2012年广东县域商品房销售均价为4561元/平方米，为全省8112元/平方米的56.2%；其中3000元/平方米以下的县（市）21个。若用房价与地均GDP的比值来衡量当地房价与经济发展水平的匹配程度，则2012年广东县域的房价-地均GDP比值为590，中位数为585。而同期全省房价-地均GDP比值为255，说明县域房价相对经济发展水平较全省普遍超前。结合县域房价水平，房价-地均GDP比值低于中位数而房价低于3000元/平方米的有仁化县、惠来县、揭东县、揭西县、云安县、雷州市、阳春市、阳西县、吴川市、化州市等10县（市）。就当地而言，这些县域的房价水平更低，且房价与经济发展水平更为匹配，居民的住房购买力更强。

国际经验表明，人均GDP达3000美元前后，往往是一个国家或地区开始经济高速增长和城市化进程加速的时期，且这一高速增长期持续的时间普遍较长。数据显示，2012年广东县域人均GDP达到3000美元以上的有48个县（市），占71.6%。这意味着全省超过七成的县域已进入城市化进程加速时期，社会消费结构将加快升级步伐，是房地产业的快速上升阶段，也是商业地产的起步期。而随着城市病日益加重，拥有青山绿水的乡村日渐成为人们向往的居所或休闲去处。县域作为城乡结合部，县域房地产业的发展前景广阔。