卓越集团执行总裁张远：商业地产须警惕过热风险
12月12日，在第十五届中国国际房地产与建筑科技展览会（简称“CIHAF中国住交会”）的现场，卓越置业集团执行总裁张远接受凤凰网房产独家专访。
张远表示城镇化的进程利好房地产行业，但是建议商业地产警惕过热的风险。此外，张远还表示卓越集团在未来的发展中一定要选择城市里相对比较好的位置，注重“商住并举，货如轮转”的战略思想。
主持人：各位凤凰网的网友，大家上午好！欢迎大家收看凤凰网房产频道在2013深圳住交会的直播访谈，今天我们请到的嘉宾是卓越置业集团执行总裁张远先生，欢迎您，张总。
张远：你好！
城镇化进程利好房地产行业
主持人：今年已经临近年底了，回顾即将过去一年的房地产市场，您心目中房地产行业的关键词有哪些？
张远：增长、地王、长效机制等等。
主持人：现在有个普遍的说法是房地产行业的黄金十年已经过去了，未来将进入平稳增长的阶段，您对房地产市场未来五年、十年有哪些个人见解？
张远：关于房地产未来十到十五年，理论界、业界已经有很多定论了，大家在几方面达成了共识，首先是城镇化进程，城市化率从52%到70%的过程在未来十到十五年来实现，这对于房地产行业来讲是天然的利好，也是强劲的推动力，是房地产发展的大支撑。
此外，虽然人口增长没有那么强劲，但毕竟人口红利还存在，对房地产有一定的推动力。再者，房地产行业经过这么多年的发展，形成了很多发展模式，企业找到了自身优势，行业更加专业化、精细化，各个公司各显其能，未来十年地产发展的内在动力比前些年要强劲一些。
商业地产须警惕过热风险
主持人：在房地产对住宅的调控日趋加紧的情况下，很多开发商也把触角转向商业地产，您认为这个过程有哪些潜在的风险和存在的问题？
张远：应该说今年的调控没有想象中那么直接，大家已经习惯了调控的点和调控方向，今年在同样的方向和同样的点使太大力也没有起多大作用。此外，商业地产是经济发展的产物，经济发展到一定水平，特别是一些城市土地供应出现短缺，因而进行旧城改造、城中村改造，老百姓、政府希望新起来的楼房更漂亮，希望商业、写字楼、酒店更多一点，这样就引发了对商业地产的强劲需求。
但是，商业地产本身也有一定的规律，一个综合体应该有写字楼群体，有一定的人口基数和经济水平的发展作为支撑，现在我感觉商业地产有点过热，投资增速比较强，也不是投资的翻版、简单的复制，我也到处在讲“满城尽是综合体”，背后是有风险的，最大的风险是来自需求不太实，一是地方政府，特别是旧城区改造项目的突然出来以后，要求发展商做70%、80%、90%商业，这一块的需求是想象出来的，不是市场本身的需要，而且由于受到电商的冲击，对于商业提出了转型的要求。我觉得未来商业综合体这一块的需求可能不如想象的那么大，供给太热情，今后供大与求的局面应该是会出现的，现在有些城市已经出现了，这一块风险还是比较大。
房地产现状冷热不均
主持人：根据国家统计局的相关数据，北上广深一线城市的房价领涨全国，相比之下，温州、鄂尔多斯出现了房地产泡沫，房地产市场出现分化，您怎么看待这一现象？
张远：我觉得区域的不平衡应该是正常的，北上广深更多是因为社会资源分布、人口、产业集群有优势，一线城市的人口集聚速度是最快的，说明确实有需求。温州和鄂尔多斯可能不单是房地产问题，它更多的是金融问题，不管是投资还是购买，金融杠杆用的太过剩，稍有风吹草动就垮了，大家对投资的预期太高，对金融杠杆的使用也太高，最终出了问题。区域发展不平衡肯定是要存在的，中国毕竟这么大。
目前，房地产现状是两个极端，一方面是热的不得了，另一方面是冷的不得了。
政策效应很难有实质影响
主持人：前不久刚闭幕的十八届三中全会对房地产行业提出了长效调控机制，您认为对房地产行业有哪些影响呢？
张远：这个影响是很大的，因为它毕竟代表了国家对于房地产行业的期望、引导，但是中央十八届三中全会的政策精神作为房地产行业的政策去落实可能需要一些时间，其实有很多政策是上一届或前十年就想干的，之前就提出来过，只是提的方式不同而已，但落实起来很难，例如现在大家比较关心的房地产税的问题、农村土地流转的问题，我觉得未来一两年的政策效应很难实质性影响到房地产，但是作为对于政策的预期，对于房地产公司的战略布局是有影响的，但近期要产生直接的影响还不太可能。
主持人：您认为房产税的实施对房价有怎样的作用？
张远：房产税和房地产税是两个完全不同的概念，市面上谈的房产税更多的是重庆、上海试点的房产税，但是时间表明这两个试点是失败的，不是说它没有对遏制房价起到作用，而是它本身没有达到地方政府的期望值，据说有个城市的征收成本高于征收得到的钱，这样的话地方政府肯定不愿意干下去。
至于房地产税，牵涉到从地价到土地使用权，到房地产建设、买卖过程中一系列税费统一的问题，这是一件很大的事情，我觉得这个影响是很大的，但是这个政策到底以什么形式、什么方式、什么时间出来，我现在还看不出来。
小产权房转正影响很糟糕
主持人：小产权历来是比较棘手的问题，以任志强等地产界大佬有一批观点，您是怎么看待小产权的问题？
张远：我觉得在这个方面，任志强的观点是对的，因为小产权在建设过程当中没有得到规划、质检、安检等一系列管控，政府一旦承认它转正或者承认它合法，政府就要背负过去因为没有规划、没有质检、没有安检、没有一系列管控措施可能存在的所有风险，而这个风险谁也背不起，小产权房塌了怎么办？谁的责任？
如果今后这一片需要拆迁、需要推掉，这个责任谁来负？地方政府的胆子没有那么大，中央政府也不敢，唯有乡镇级或更小一级的，即具有小产权房的小政府主体更感兴趣，这个事情确实没那么简单，如果小产权房转正的话，在中国的影响会很糟糕，包括对法制观念的理解，不仅仅是小产权房的房价低一点。
卓越集团源起于住宅
主持人：我们知道卓越集团不仅有自己的商业地产，还有蔚蓝系列住宅，请您简要介绍一下这个产品？
张远：卓越是从住宅起家的，和中国本土所有房地产企业是一样的，一开始我们在全国最有名的是深圳的卓越蔚蓝海岸[最新消息 价格 户型 点评]，05年起我们把蔚蓝海岸的模式向全国各地推广复制，比如长沙蔚蓝海岸、长沙蔚蓝城邦、东莞蔚蓝城邦、青岛蔚蓝群岛等等，全国16个城市都有卓越的住宅项目，住宅是卓越致力于打造的产业品类，当时在选择发展模式上不是很清晰，对外拓展方面，在复制、品牌延伸的具体做法上可能出了问题，显得住宅不是那么有名，其实卓越的住宅做得非常好，在相同区域内，我们的楼盘还是有溢价水平的。
“商住并举货如轮转”
主持人：在未来的发展中，卓越集团有什么规划和战略布局呢？
张远：“商住并举，货如轮转”这八个字基本上刻画了卓越未来发展的战略思想，商业上首先是对城市、对项目的选择，特别是对项目在城市的位置，刚刚我也讲了，我们觉得商业地产和综合体的发展有点供大与求，所以卓越一定要选择城市里相对比较好的位置，如果位置不好我们绝对不做，算不过账来也绝对不做。现在卓越的年销售能力中，住宅已超过一半，所以我们还会将住宅作为一个大的品类来发展。
货如轮转，现在各个房地产开发商的发展模式都有相对的优势，卓越希望在提高周转率方面赶上老大哥，跟同时起步的开发商相比，卓越在速度上慢了一点，所以未来在发展中，我们对货如轮转的“转”字强调的比较多。