2013美居奖之精英对话2：商业地产的设计创新与趋势

主持人：谢谢，接下来我们有第二个环节的精英对话，首先是邀请我们在这一轮做我们对话的嘉宾的主持，AIM设计集团董事总设计师陈晓宇，我们看看这轮精英对话的主题，首先要讲一讲商业地产的设计创新与趋势，有请嘉宾主持。有请：

鼎世设计集团总经理技术总监谢璇

上海海意建筑设计公司合伙人、首席设计师江海滨

天萌中国建筑设计机构总建筑师陈宏良

GVL国际怡景景观设计有限公司中国区董事、设计总监彭涛

博德西奥BDCL国际建筑设计有限公司副总经理马雅萍

上海天合润城景观设计创始人总经理马志刚

陈晓宇：时间关系我们就开始了，这是我第一次做主持，经验不足，但是我觉得还是挺荣幸拿到这个主持的角色，因为我觉得看到广州设计周越办越好，也把新楼盘融进来，这是很好同行交流的机会，况且这一次我们有请到上海远道而来的这些同行，还有一些跨界的，像景观这种同行，我觉得这个设计大家都是共通的东西，可以在不同的领域我们吸收到很多营养。就像我们走在这个展场上面，也是很多这种获益。

我们这一次的主题就是商业地产的创新跟趋势，商业地产是现在比较热门的话题，由于宏观调控，住宅限购，很多的发展商就转到商业地产，这是一个他们的一个外因，但是也有一个内因，就是很多地产公司经过这么多年的发展之后，积累了大量的经验和资金，他们觉得再往下走下去，可能有一些长期持有一些物业，收租型的物业会更稳健一些，所以这个内因也促使了很多发展商进入这个商业地产。问一下来自商业地产，在上海的谢总跟我们谈一下上海，上海是有一个K11，所以你把这个趋势也跟我们说一下吧。

AIM设计集团董事、总设计师陈晓宇
AIM设计集团董事、总设计师陈晓宇

谢璇：非常感谢今天主办方给我这个机会，能够在这里跟各位嘉宾做一个交流，我想从几个方面谈一下商业地产，包括我们公司的一些看法，第一，上海的开发商，或者是一大批新的城市的综合题，它的一个特性是什么呢？就是一个差异化和主题化，这可能是我们之后商业发展的一个重要的一块，其实这个话题在几年前就有很多的开发商，包括设计界就在提这个东西，但是有很多的瓶颈到现在也没有完全的解决好，一方面我们提差异化，我们业态这一块，希望做一些跟大家不一样的东西，比如说那边有一个购物中心，我新造一个购物中心，我有什么样的业态能够吸引，本来要去那边的人到我这边来消费。第二，跟设计比较挂钩的，从这一块来讲，你营造一个什么样的环境，能够吸引人家到你这样一个购物中心里面来进行消费，进行休闲，同时这两者，可能需要非常好的结合。这两者的结合是远远不够的，比如说我造一个威尼斯的一个水城，一个水上商业，人可以到里面划船，可以走，结果我卖的是小商品，比如说我造的一个电子科技化的空间，我卖的可能是一些小吃。所以说业态和你的空间的这种不匹配造成两者的脱节，我觉得可能是目前存在的一个问题，之后也是我们发展的一个方向，比如说我们娱乐的业态，像K11这样的购物中心，是不是能够和购物很好的结合起来，第一，就是主题化和差异化的方面。

第二，可能也是之前一段时间，也是社会的舆论集中的一个点，我们的电子商务和传统的商业，它们是怎么样的一个关系，之前几年大家互相的在PK，在打价格战，在做一些竞争，我是觉得这两者其实是一点都不矛盾的，像传统的商业，肯定是需要对外围的拓展，它需要的不是和电商的结合，不是和电子商务的结合，而是和电子化的社会，和信息化社会的结合，有这样一个属性的话，它们俩是完全可以走在一起的，像现在比较火的电子商务这一块，不管是阿里巴巴也好，京东也好，淘宝也好，它归根到底还是要找到它的一个社会的属性，现在是偏零售为主，所有的产品都可以通过物流来进行一个延伸，来进行发送。他怎么像人的体验发展，比如说餐饮服务、娱乐服务，我相信在未来的几年里面，这一块也是能够和电商结合起来的，并不是说电商做就做零售，传统商业就做体验，这两者是不矛盾的，这是第二个发展的趋势，就是电商和传统商业良好的结合。

第三块，我觉得是一个这次三中全会出来一些国家具体的政策意见以后，随着金融资本市场的放开，对商业地产的领域冲击也是非常大的，因为之前国内的商业地产，其实是开发商多，运营商少，造成一个什么现象呢？我们的商业15万方，我可能要卖掉12万，12万，我可能是卖掉不管，也可能是以风险比较大的方式，最后造成的我是开发商，我不是运营商，我们目前一大批商业都存在这样的问题，怎么用，怎么运营，很多思考没有到这个里面来，随着金融资本的放开，开发商有更多的资本运营的在里面，不重视短期，比如说三年、两年，我一定要回收多少的资金，他可以把商业地产作为一个长期的一个运营的方面来考虑，我觉得资本的进入，金融市场的放开，应该对商业地产的领域也是会做出很大的一个影响。

第四，最后一点，这是我们公司做的一些事情和研究，包括跟一些开发商的朋友，做一些产品的研发，就是我们觉得在目前商业地产这个领域，有很多的开发商进来，他造的一些大的城市综合体，造一些大的购物中心，我觉得在社区商业这一块，包括国内、国外，这一块的发展的领域是非常大的，像我们现在所做的，百货也好，购物中心也好，它其实本质的属性都是一个点，是一个内在的东西，为什么我们的城市，比如说一些邸商，一些城市街道里面的商业，他为什么是卖得最好的，为什么是运营的最好的，其实这跟它的属性是有关系的。就是它更多的属性是把自己的这些部分的价值贡献给城市的。就是我这个商业的价值是属于城市的。

所以我们想也是希望把我们的社区、购物中心，我们现在做的产品叫做微购物中心，希望是把这部分的购物中心它的价值，它的核心的部分反过来再贡献给城市的，以求在我们需要一站式的购物中心，可以在里面呆一天的，也需要一个小区的客厅，可以在里面见见朋友，可以和我的家人一起吃晚餐，这样一个空间，也是今后国内也好，国外也好，商业发展一个非常重要的趋势。

这是我的一点不成熟的见解。

鼎世设计集团总经理技术总监谢璇
鼎世设计集团总经理技术总监谢璇

陈晓宇：很有启发性，特别是最后一点，微社区的购物中心，这是一个新的方向，总的来说，谢总还是对这个趋势比较乐观的，有请来自广州的天萌建筑设计公司的陈总，给我们介绍一下有什么新的趋势。

陈宏良：谢谢大家，大家都长话短说了，我们今天的题目叫做创新和趋势，我觉得先讲趋势，我本人做酒店类的设计相对比较多，大家都讲到各种各样的体验，比如说休闲体验，奢华体验，文化历史体验等等，我觉得这些都没有问题，但是归根到底，最重要的一点建筑还需要走向绿色，像刚才肖老师都反复的强调这一点，其实我觉得这是应该的。大家想一想，除了走向绿色，难道我们还有别的路可走吗？我知道再过几年，到了2014年，广州就要强制认证两万平方米以上所有的商业建筑，这个我觉得是很好的，但是我们有一个非常遗憾的现实，包括我们做设计的人也好，开发商也好，老百姓也好，政府也好，其实对这个东西是缺乏共识的。

我觉得我们的现状是，都大家都在相互的忽悠，相互的应付，因为我们认为整个我们的老百姓对这个东西，并不觉得这个跟我有关，空气污染是政府的事情，因为我们政府习惯于大包大揽，所有出现的问题都骂政府，不觉得跟我有关系，实际上我们看看新加坡，看看别的国家，人家可以做得很好，老百姓可以觉得这个东西是跟我有关的，要从我自己来做起，对发展商来讲，他觉得这个东西是有利益的，增加2%到8%的投资，可以在三五年之内可以回收，他可以真正的有利，五六年之后，他觉得这是利益的实现，如果真正有利益，我觉得发展商他会投资。他会自己去非常努力的去做，但是现在的现状是我们设计师也好，发展商也好，都在应付政府。我们做的图纸很多时候都是在配合发展商，在为了应付政府，这是非常遗憾的现实。那么我们的政策应该怎么办呢？我觉得任何政策的实施都应该是两个方面，一个是胡萝卜，一个是大棒，我们的大棒是没有问题，很多政策，很多监督，很多各种各样的一个强制的措施，但是胡萝卜在什么地方，其实最重要的是让老百姓，让发展商觉得是有利可图的，10月份我去了一趟新加坡，我专门住了一个酒店，总共用地才7000平方米，做出来的建筑总共有15000平方米的绿化面积，全部太阳能、广府发电，中水回收，动作感应器，还有余热回收等一系列的设施，已经拿到了新加坡绿色建筑奖，投入不到一年，它的投入是有价值的，像我们这么远都会慕名的去参观它，去住它，过几年完全可以收回它的成本，何乐而不为呢？

第三点，我觉得我们现在的创新，其实就蕴藏在我们的趋势之中，所有的创新，走向这条路没有问题，肖老师讲的房子，我非常希望想去看一看，但是已经卖给了发展商，我们政府为什么不可以把这个房子买下来，做在花城广场，让所有人去参观呢？我在香港十年前就已经看到这样的东西，但是我们现在没有做，所以我归纳一句话，胡萝卜大棒走向绿色，创新在趋势之中。

谢谢。

天萌(中国)建筑设计机构总建筑师陈宏良
天萌(中国)建筑设计机构总建筑师陈宏良

陈晓宇：像一个愤青一样，这个趋势就是绿色，我觉得挺好的，我们绿色建筑提了很长时间，但是为什么难以推进呢？我们以前大部分的建设是住宅，你在住宅里面推绿色建筑是特别困难的，因为业主分散的不同，商业地产恰恰是一个很好的载体在承载这个绿色建筑，因为商业地产大多数是由业主持有的，这样的持有，越环保，越节能的话，回收的话就会更诱人，这个胡萝卜会更大，这是一个好的趋势。

下面有请来自北京的博德西奥的马总说一说有什么新的趋势。

马雅萍：我是北京博德西奥，因为刚才也谈了很多，关于咱们商业的业态，关于绿色，今天我本来是来领一个别墅的奖项的，没想到安排在这里来讲商业，其实我自己从事住宅领域很多年，商业我们公司倒是做了近十来年很多的商业项目，因为有一些了解，在这里浅谈自己的几点拙见，有一些点住宅和商业是相通的，但是商业也有它自己的特殊性，因为从事住宅很多年，所以我在这里谈的，有可能跟其他专业领域也许相关，第一点，我感觉一定要重前期，重策划，重规划，因为现在好多商业地产公司有的找我们是很成熟的，有的也许是刚刚才涉及到这个行业，还不太专业，所以当他们提给我们一份任务书的时候，我们看完觉得很质疑，那么我们设计师其实现在我感觉，包括很多同行，应该也扮演了很多策划这方面的角色。可能会从任务书，从这个角度前期要多花一些工夫跟客户去沟通，那么我们既然设计师不能拿着一些任务的指标简单的去跟人家沟通。可能就会配上一些概念的方案，这样跟客户去探讨清楚，你这个用地在什么城市，你这个用地的价值又是如何，我们如何把你的用地各种产品的价值发挥到最大，我觉得这个可能是设计师去帮着客户去探讨的很重要的问题，如果咱们前期的工作做足了，我想往后做设计应该会事半功倍。

第二点，我感觉还是应该要重体验，重细节，重品质。商业建筑确实不同于其他类别的建筑，现在好多人可能去逛街，他目的性不是很强，也许他就是一种休闲放松，一种娱乐，一种类似于逛公园的感受，去愉悦去放松，所以我们的商业建筑，一定要给消费的人群提供休闲的环境，从设计师的角度来讲的话，我们发挥的力量和作用毕竟比开发商是有限的，如何让我们设计师能够把发挥的作用都发挥到了呢？我们在设计上又能如何提高刚才我说的这些点呢？

我来这儿新楼盘，特别感谢新楼盘的主办方，正好也是跟商业相关的，这个封面印着我们公司刚刚落成，在扬州新城的核心区，我们刚刚建成的一条商业水街，这个封面上可以看到，我们有灰砖，可以能感受到像中国传统符号在里面，这张图没有全部的显现，还有白墙，我们在做这个项目之初，我们的外方设计师和中方团队到现场去参观，去考察，去挖掘我们扬州当地的一些特色，如何把这种新的体验，如何把建筑的风格，如何把建筑的材料在商业当中很好的运用，来提升我刚才说的这些点是非常重要的。

第三点，我感觉也是比较重要的，就是现在城市的差异化，我感觉越来越小了，包括商业建筑，有可能我在这个城市做的这种商业综合体，可能就被开发商选中，直接搬到另外一个城市，但是我们公司是坚决不可以做这件事情的，因为隶属来华将近20年的历史，隶属我们做的将近400多个项目，我们从来找不出任何两个项目像孪生兄妹那样长的那么相似，我们反对复制，因为所有的建筑它都是在特定的地域去生长起来的，它一定是有生命力的，而我们建筑师一定要研究透彻它当地的地域文化，它的地域特色赋予这个建筑生命，赋予它本身的特征。所以像扬州这个项目，大家可以看到，我们用了扬州的很多符号，包括运河，水的主题，我们同样运用了这个水街当中，做了一个水街的主题，营造水的环境，增加这种体验。

在建筑的符号当中，在建筑的材料当中，那么我们公司一直在遵循，一定要打造地域文化特色的，在这个基础上力求创新的建筑，所以我们追求的口号就是创造中国的世界建筑。很希望我们在商业的版块为客户多做贡献，为当地的人民，为当地的政府能够做出更好、更新的项目。

谢谢大家！

陈晓宇：十分感动，作为一个建筑师、设计师，我觉得马总表现了一种对设计的态度，对一种原创的，还有一个地域性的这种抗拒复制性，我觉得商业地产是一个很好的领域去延展这些，因为我们知道，现在很多住宅的话，发展商由于逐利，都会推标准化，他觉得拷贝过来就OK了，你不要太多的创新，太多的创新可能卖不出去，但是我觉得商业，因为它是给人一个购物的感受，所以它这种感受，每一个商业体的业主，他都会希望能够进入这个购物中心，他能够有一种不同的感受，所以他们也会追求一种差异化的，包括万达也很强调它的复制性，但是我们也已经看到不断的在每一个ShoppingMall加入一些当地特色的元素，结合当地的文化，还有文脉把它融入到我们的商业环境里面去，能够使人更加有文化的，跟文化结合起来的购物享受。说到环境，更多的分数是在环境那里，我们的ShoppingMall，也是有别于一般的住宅设计，可能环境会有特别的一些做法，能不能分享一些来自上海天城的马总说一下。

马志刚：首先感谢新楼盘的杂志，在广州跟高手论剑，这次聊的主题是商业地产的趋势与创新，我就是从几个方面做了一个回顾，因为08年的时候，政府调控，很多房地产开发公司就开始转移到商业地产上去转移风险。

我想了几个方向：

第一，实际上商业地产跟各位是息息相关的，第一个主题是商业地产与电子商务，在前一段不久，有一个打赌，就是王庆林跟阿里巴巴的马云有一个一亿元的打赌，说到商业地产和电子商务淘宝这样的一个地盘的争夺，从过去小的时候在马路上去买很多的地摊，到步行街，到百货楼，到最后淘宝，一些就是电子商务颠覆了这样的购物体验，未来一个非常重要的趋势就是客户体验，客户体验，商业地产里面的客户体验是非常困难的，比如说像iPad、iPhone颠覆传统手机的感受，可能会比较困难，这个将来可能是一个非常重要的趋势跟方向。

第二，商业地产的运营，其实很多品牌有实力的开发公司，商业地产的客户都是固定的，有固定的客群，会为客户制订一些不同的策略和方向，但是有一些中小企业的开发商在开发商业地产的时候，可能会面对的模式跟形式也不太一样，包括商业地产在不同的区域，比如说一线城市、二线城市、三线城市，大众的购物心理和消费心理是不同的，这个方面是一个研究的趋势。

第三个方面就是想谈一下商业地产跟旅游地产，商业地产是旅游地产中的一部分，某种情况下，商业地产业是城市中的客厅，今天上午跟曾院长我们在车上聊天，他有时候自己会一个人喝一杯咖啡，晒晒阳光，读一本书，在购物商场里面吃吃饭，一个人，我感觉商业地产某种情况下也是一种周末度假，也是一种短途的自我放逐的一种情况，也是一种旅游地产。

第四个方面就是谈商业地产跟景观设计。基本上商业地产里面，如果从竖向上，从地价、地面、屋顶、墙面，以及立体空间，立体交通，我觉得这里面非常强调一个标识系统的设计，我经常到上海的万达广场，我下去好几趟，经常迷路，这里面的标识，虽然有一些东西标识，但是这是一种均衡性的标识系统，我们需要非均衡性的标识系统。还有就是主题，商业地产里面，景观它实际上是一种休闲放松，我们可不可以搞一些非常漂亮的主题，把海边的沙滩，搬到商业地产里面做一个放松，把一种海滨的休闲搬进来，很有意思，我会觉得很有意思。

最后就是互动体验，商业地产里面的景观设计需要一些互动，我买了一本书，看到商业地产，感觉到铺装做得很花哨，缺少很强烈的互动。

第六个方面就是谈商业地产跟女性，我去逛街的时候，更多是善男信女，而且女性比较多，有没有一种商业地产就是女性化，在龙湖地产里面，把商业地产做成女性化，很浪漫的一种感觉，反其道而行，就是把商业地产做成男性化的感觉。两种感觉，这是一种带有性别和表情的商业地产。

第七，就是商业地产跟智慧城市。其实商业地产里面有大量的人流跟人群，需要很多管理在里面，包括随便讲一点，刚才讲到的节能，我们这么多人，有这么多的压力走过去，地板上的铺装可以变化，可以把动能转化成电能，另外商业地产里面都是开放式管理，可不可以封闭式管理，都是可以探讨的一个方向。

最后就是谈商业地产跟亲子活动，独生子女的浪潮，小孩子到2020年就结束了，很多公园里，小区里面都是都是改善性的住房，现在很多商业地产没有感受到很强烈的一个感觉，刚好借助这个机会，陈总给这样一个机会，包括新楼盘的机会，做了一下反思跟总结，我觉得这几个方向可以做一些研究。

陈晓宇：马总，很有启发性，还有他能够把这个购物跟旅游把它拉起来，还有把这些脱离了景观，然后想到亲子，已经把文化还有一种生活想法融到商业地产里面，很有启发性。有请广州怡景的彭总，跟我们讲一讲，彭总也是一个景观大师了，所以我也想了解一下，就是在这个商业购物中心，或者商业体里面，你们是怎么有一些好的建议，给我们把这个趋势，或者把它展示出来。

彭涛：谢谢，谢谢陈总，谢谢新楼盘。我想分两个方面去讲，因为本身我是做景观设计的。刚刚说的我们的主题是商业地产里面的一个趋势，另外一个是创新，先说一下趋势，趋势刚刚我们各位都讲到了，在政府层面，各个方面，其实讲求的就是一个绿，这个绿色跟我们息息相关，刚才陈总所说的新加坡的那个酒店，他去住了一个月之后，我看了他的微信，我也住了一下，我感觉到非常的好，我们这种绿色的趋势，这种方向是未来发展，绝对是一个大的方向，当然也有我们的用武之地了，我们是做景观的，很多的建筑师、规划师可以从这方面去思考，多一点这种空间。刚才陈总提到胡萝卜大棒，这个非常好，你没有点甜头给他，开发商愿意留那么多的绿地出来吗？没有这些空间提前的规划和制订的话，我们没有空间，我们作为景观设计师，尤其是在城市里面，我觉得刚刚前面讲这个楼盘的时候，有一个同事做景观的，他提到的比较好，他说景观先行，在国外很多景观先行，但是这应该是在环境生态比较好的地方，景观可以先行，景观师可以提前介入，但是在城市，像我们这种寸土寸金的珠江新城，北京的朝阳CBD，浦东开发区，我们只能从垂直绿化，多出绿的面积和空间出来，给到我们，我们才能够去做，而且这个开发商绝对不会相信我们景观师先去搞，种几棵树算了，拉倒了，休闲，购物就算了，但是我们可以满足容积率的前提下，尽可能的有更多的绿化，更多的层次。

所以我觉得建议在座搞规划、搞建筑、搞设计的，都可以去新加坡看一看那个酒店，对我们今后的这种绿色的发展方向和趋势，我觉得应该说是一种很好的启发。

我先讲一下趋势。

第二，今天的一个主题是创新，创新就说到购物商场了，其实在座的各位搞设计的同行们，你们的公司里面，我想80%的80后，或者是70后，应该都会有网上购物的这种体验了，很多人尤其做设计的，其实很忙，天天晚上都加班，哪有时间去逛上班，在加班之余去网上购物，那么传统意义上的商场，还有人去逛吗？传统意义上的商场有人去逛的话，肯定要变。所以我觉得创新就是一个变字，美国总统奥巴马讲的最多的一个字就是变字，尤其这一两年，在我自己的设计生涯里面，我感受最深的，我觉得应该是尤其这一两年，我觉得就是一个变字，如果我觉得我们设计公司也好，我们的社会也好，我们不变，很快的就会给马云这样子的，如果说马云对手的设计师他们搞一个什么想法出来，我们就没有余地了，我们以后就没有生存的空间了，我们虽然作为设计师，我们刚刚讲的比较多，马总他说的，也是求变的方面，如果说我们没有这种思路去变化，还是在做传统的商业，传统的这种思维的去做一些ShoppingMall，没有把我们的环境景观，空间，营造出更加吸引人的，更有体验感的东西，吸引不了人，他就在网上购物了。第二点就是讲变。

希望一个是从我们的政治层面，从政府的层面，从个人的思维层面，我们以后未来的趋势，我们往绿色方向去发展，我觉得是不会有错的，另外一个方面，我们在我们自身的变化的层面，我们设计师也要考虑搞策划，不仅仅是开发商，业主，给一个设计给你，我们要思考一些策划的问题，发展方向的问题。所以我觉得我们作为我们设计师要有一些社会的想法的话，我们要求变，要有更多想法的思维。

好，谢谢。

GVL国际怡境景观设计有限公司中国区董事及设计总监彭涛
GVL国际怡境景观设计有限公司中国区董事及设计总监彭涛

陈晓宇：好，变，的确是一个很好的词，因为我们作为设计师，一直追求的就是这个变。你要是反复重复的话，你再好的设计，我们都不会觉得满足的。所以我们希望能够每年都坐在这里，每年都有一些新的变化，尽力构想一些跟各地不同的像文化，像我们跟生活风格结合起来，从室内，把它营造出一个更好的购物环境，或者是商业环境，使我们的生活更美，这就是我们变的一个意义在里面。

由于时间的关系，我们今天就谈到这里。的确是很有启发性，特别是我私下里要问一下马总，怎么保持这种的不复制，因为我们都是战斗在一线的设计公司里面的，这是很想做到的，但是很难做到，我们私下里沟通。