北京前十月写字楼投资增四成多看好租金回报率

与愈加严格的房地产调控政策下住宅投资市场低迷的状态不同，北京的写字楼市场却逆势上扬，受到投资者热捧，正在酝酿着一波低调火爆的独立行情。
“今年的写字楼投资市场最活跃的群体集中在投资额1000万~2000万元，与去年小业主、煤矿等‘土豪’行业集中抢购不同，除了民间资本，投资群体不乏机构投资者、私募、险资等，这说明北京的可售型写字楼稳定的投资回报已被更为理性的投资群体认可。”誉翔安地产合伙人王珂告诉记者。
来自第一太平戴维斯的市场投资报告也显示，今年第三季度北京甲级写字楼资本值大体稳定在每平方米62,400元，同比增长2.1%。在第三季度北京整售投资市场90亿元的总成交金额中，写字楼继续成为最受投资者青睐的物业类型，占到总成交额的74%。
逆市热销投资居多
“‘十一’才开始蓄客，11月9日正式开盘认购额就达到了9亿元～10亿元，还有30%～40%的客户要继续排号等待后续房源，这种情况连我们自己也没有想到。”位于望京的出售型写字楼项目诚盈中心营销总监张冬林告诉记者，在该项目一期认购的10亿元左右成交中，出于投资目的购买比例高达66%，三分之一为企业自用。
“从价格上每平方米4.5万元的均价跟望京区域的住宅相对应，从投资者的购买倾向来说，多套甚至整层购买的需求比较集中。”张冬林说，由于望京区域承接了CBD写字楼需求溢出，IT企业外迁，加上大望京商务科技创新区与电子城北扩区，已经形成了电子、通讯、新材料、新能源等几大支柱型产业为主导的产业集群，该项出售的三分之一房源主要集中在以上几个行业自用。而在66%的投资购买客群中，比较集中于1000万～2000万元的投资额，背后不乏机构投资者。
在北京新增供应极其稀缺的甲级写字楼市场，可售型写字楼销售火爆并非个案。一位写字楼营销人士告诉记者，位于朝阳区朝阳公园附近的某写字楼项目将有部分出售，虽然还没有正式销售，其蓄客量就已经非常可观，预计售价能达到每平方米10万元左右。
与热销的个案项目相对应，北京市统计局发布的1～10月房地产市场运行情况也显示，今年前10个月，北京市写字楼投资完成468.3亿元，同比增长45.2%，高于住宅部分7.2%的同比涨幅。而在销售方面，今年前10个月，全市写字楼销售面积为243.2万平方米，同比增长47.4%，也远高于住宅部分3.2%的增幅。此外，北京写字楼的竣工、施工面积增速也为同期住宅商品房的两倍左右。其中前10个月的写字楼施工面积为1870.4万平方米、新开工面积445.5万平方米、竣工面积121.9万平方米，同比增长均超过20%。且近几个月以来，写字楼供给面积的增长率均达到了住宅的两倍以上。
谁在抢购写字楼？
到底哪些投资群体在抢购写字楼，这些群体抢购写字楼的目的也颇为引人关注。
誉翔安地产合伙人王珂告诉记者，去年该机构曾经参与位于北京丽泽商务区的国投财富广场的写字楼销售，当时总计20亿元的投资额中客群比例呈现“M”型，有10亿元集中在219个中小投资客，2亿元的购买集中在投资额两三千万的商业地产定向投资客群，8亿元集中在20个地方煤矿业行业大卖家当中。今年的写字楼投资客群分析则成扁平的金字塔型，以中间阶层的定向投资群体为主，这种客群模型说明该市场已经趋于稳定和安全。
诚盈中心营销总监张冬林在介绍该项目的投资购买客群时也曾表示，投资目的买家比较集中于1000万~2000万元的投资额，其背后的买家很多与该项目所处于望京地区形成产业集群的IT、电子等行业完全无关，个人、机构、私募甚至有海外买家。
“这些定向投资群体都有专业的理财能力，他们看中的一定是写字楼的投资回报率。目前北京的写字楼投资回报率是非常高的，核心市场基本处于满租状态，投资回报的稳定性也有一定保证。”王珂介绍，根据测算，目前北京的5环以内的写字楼租金投资回报率平均可以达到每年4%~5%，部分5环外新兴区域短期内的租金回报率也在2%~3%，但是反观高端住宅市场的年租金回报可能连2%都达不到。
“投后服务”需求涌现
在房地产调控、北京楼市限购加码的大背景下，写字楼投资逐渐成为投资客的有效投资出口。不过，以往散售型写字楼一直存在很难有效地整合所有业主资源，难以取得统一后期管理理念的瓶颈。
“相对于商铺等其他商业地产物业后期经营的高专业要求、经营风险，写字楼出租的后期运营管理难度相对要低。”王珂表示，目前可售型写字楼由于投资客销售占比居多，投资者对于其持有写字楼物业的所有权、收益权、经营权均有清晰的认识，很多客户都提出了“投后服务”的需求。
投资客户居多的可售型写字楼，投资者均会提出提供后期的租赁以及全程资产管理服务的需求。“很多写字楼投资客购买后均会委托相关第三方直接租赁管理。一些港台、外地的投资客，非常自然就是把写字楼投资当成一种理财产品，每年直接收取租金回报。”第一太平戴维斯北京投资部董事纪刚也告诉记者。
“优质写字楼仍然稀缺，投资者们将把重点放到次要地理位置与非核心的物业上，因为海外投资者更加倾向于投机偏好。”世邦魏理仕亚太区资本市场研究部董事蔡泳嘉说，高净值投资者们对市场持乐观态度，也愈加看重诸如房地产类的直接投资所带来的价值与回报。
根据世邦魏理仕的报告显示，到2013年二季度末，北京的写字楼租金才结束了一轮长达14个季度的持续上涨。且当季北京写字楼整体空置率为2.3%，达到了北京写字楼市场的空置率的历史最低水平。即便放眼中国的写字楼市场，北京甲级写字楼租金也延续了以往的趋势，扮演着领跑全国的角色。
世邦魏理仕中国区研究部执行董事陈仲伟对此分析认为，受益于快速增长的市场需求以及有限的新增供应，北京的办公楼租金在过去三年里上涨超过一倍。与商品住宅、零售商铺、行业用地等其他物业相比，写字楼租金此前突飞猛进的涨幅，和相对稳定的需求增长，仍然是其他物业类型难以企及的。