上海银监局警示商业地产风险

记者从业内多方人士处获悉，近日，上海银监局对辖内各商业银行下发了“关于商业地产融资风险的通知”，其中提到，截至今年9月，上海各商业银行对149个城市综合体发放贷款余额已破700亿，较去年同比增长30%-40%。

“地产商从拿地开始就靠金融手段撬动资金，开发周期漫长，资金链也被越拉越长。”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫告诉记者，部分商业地产房企的资金杠杆，很可能已经超出了银行的控制能力。

地产商如何撬动金融杠杆？某股份制银行的一名支行行长举了一个“2亿资金套出10亿房产”的模型案例，其中地产商前后三次融资，资金链秘诀在于“新贷还旧账”。

第一次融资是土地款筹集阶段。造楼要先有地，按传统做法，拿地资金应当是房企自有。但上述支行行长表示，“现在已经有银行可以做创新的‘土地过桥’业务”。

“地产商也可能通过信托、基金、风投等方式融资。”谢逸枫说。而银行也可能以某种方式参与其中。

以上述支行行长所举的融资模型为例，房企A公司需要4亿土地款，自有资金很可能只需要一半，即2亿；余下的2亿，可以通过银行完成。“有的银行可以发放一种投行性质的融资，银行不以债权形式，而是以股权形式参与其中。”

在上述融资模型中，房企实际已欠债2亿。后续开发成本高企，这笔高额借贷要怎么还？“再借一笔钱来还。”上述支行行长如是说。

拿到地后房企即可将土地证抵押后向银行正式进行土地开发贷款。在上述模型中，该支行行长说，凭借4亿拿地价格一般可向银行贷出3亿开发贷，房企即可还上上一笔融资，大数上还余下1亿，进入后续开发。

在此时接近“空手套白狼”状态的房企靠什么造楼？一名地产商告诉记者其业内公开的秘密：“垫资”。即建筑总包方需要垫资建设；材料供应商无论是和建筑方签合同，还是和房企直接达成意向，都需要垫资供货。

上述模型中资金链紧绷的房企若能熬到拿到房产证，就可还上模型中3亿的开发贷款，只不过方法依然是：新贷还旧账。

“物业封顶验收结束后就可领产证，假设房企卖楼，则靠销售回笼资金，假设房企自己经营，则可向银行申请经营性物业贷款。”上述支行行长称。