密切关注商业地产金融风险

核心提示：卖家只要网络营销力度够大，就不必再租实体店面，对购物中心、门面房、街面房的需求越来越不强烈了。特别是4G通讯技术投入商用，将使得电子商务迅速升级，通过移动无线互联网，随时随地就可以实现商品销售，消费者随时随地就可以购物消费。密切关注商业地产金融风险近日，上海银监局对辖内各商业银行下发了"关于商业地产融资风险的通知"，其中提到，据摸底数据，截至今年9月，上海各商业银行对149个城市综合体发放贷款余额已破700亿，较去年同比增长30%-40%（12月5日《第一财经日报》）。目前，上海乃至全国商业地产风险主要表现在："总量过剩"、"价格上涨过快"、"市场总量接近饱和"，潜在风险已经远远大于住宅地产。因此，上海银监局提醒辖内各商业银行"高度关注"。媒体报道说，上海银监局近两年来对三类业务进行过全面风险预警：钢贸、铜融资、商业地产。前两者在预警后一段时间里都不同程度出现了问题。刚刚被银监局预警的商业地产融资，很可能已经风险高筑，"随时会爆发"。这确是事实，目前钢贸企业受产能过程影响，铜融资受过度投机炒作影响，信贷风险都正在逐渐暴露。仅就钢铁行业来说，截至今年6月末，全国86家大中型钢铁企业总负债为3.0189万亿，行业负债率达69.47%，其中银行贷款达1.3万亿。姑且不谈贷款本金，就是利息每年就高达上千亿。而实现利润仅为22.67亿，大部分企业处于亏损状态。不说与贷款本金相比较，就是与贷款利息比较也不成比例。风险之大可想而知。目前，商业地产在"总量过剩"、"价格上涨过快"、"市场总量接近饱和"的同时，效益和回报率正在急剧下滑。此前李嘉诚大力度抛售上海广州商业地产，其原因之一就是回报率太低。和记黄埔2012年年报显示，从2010年开始，和记黄埔在内地的租金收入逐年下滑。和记黄埔的平均净资产收益率超过11%，长江实业的平均净资产收益率更接近15%。但广州西城都荟广场的回报率只能达7%，陆家嘴写字楼的租金回报仅约5%。何止李嘉诚旗下的商业地产呢？整个商业地产都面临如此窘境。此前，潘石屹抛售上海商业地产的原因不排除也是租金收益远远低于其他项目的原因。一边是"总量过剩"、"价格上涨过快"、"市场总量接近饱和"，另一边是回报率低、效益下降，这两头夹击使得商业地产前景黯淡，导致过去铺就的大摊子风险暴露出来，最终表现在银行信贷和其他金融融资风险上。从未来趋势分析，笔者认为，商业地产未来前景并不值得看好，已有渐渐成为夕阳产业的征兆。特别是在房地产泡沫巨大状态下开发的商业地产，可以预见的未来风险将异常之大。随之带来的商业地产金融风险将会越来越大。从商业地产的购物中心和街面房门面房来看，未来这种销售和经营方式将很快落伍。其正在遭受互联网线上电商销售方式的巨大冲击。由于互联网线上电商的迅猛发展，使得购物中心、街面门面实体店生意每况愈下。电商销售不仅仅是商品成本低、价格便宜的原因，主要是适应了现代快节奏社会公众的购物方式、消费方式。坐在家里甚至办公室的电脑前或者拿着移动终端，随时随地敲动一下键盘，几分钟就可以想买什么就买什么，而且直接送到家里、办公室里。既节约了时间，又物美价廉送上门，逛网店与逛实体点没多大区别，何必去实体店面购买呢？同时，对于卖家来说，只要网络上宣传推销力度够大，就不必再租实体店面，在任何一个地方都可以生产销售发货，对购物中心、门面房、街面房的需求越来越不强烈了。特别是4G通讯技术投入商用，将使得电子商务迅速升级，通过移动无线互联网随时随地就可以实现商品销售，消费者随时随地就可以购物消费。也就是说，电商带来的冲击，不仅使得实体店购物顾客越来越少了，而且使得对实体店需求的卖家也越来越少。实体店面生意未来前景不妙啊。从写字楼来看，未来受到的冲击不比实体店商业地产小。这个冲击仍然来自于互联网的发展。笔者大胆预测，将来居家办公将会成为一种趋势。从社会环境看，受制于城市严重拥堵、严重污染影响，将促使更多企业、单位采取家庭居家办公方式。更加重要的是，随着互联网的发展，特别是随着移动无线互联网的发展，仿真视频将会越来越普及。已经推出的移动4G业务，一个移动无线互联网终端就可以实现完全同步、无任何画面延滞变形的视频。这为实现居家办公提供了坚实基础。完全可以通过现代仿真视频实现与在办公室集中办公一样效果的居家办公。而且，居家办公还节约包括写字楼租金、交通费用、时间成本等各种成本，同时，还有利于缓解交通拥堵、污染等压力，是一种促进社会效益、企业效益双提高的双赢举措。绝对是未来的趋势。这将使得对集中办公的写字楼商业地产需求慢慢开始下降。目前进入到商业地产领域的融资不仅是商业银行的贷款资金，信托等非银行金融机构融资已经成为商业地产融资的主力军。就拿信托融资来说，信托受益权返售信托产品和地方融资平台渠道融资正在大举进入到房地产领域特别是商业地产领域。商业地产走下坡路正在威胁着信贷资金、信托融资的金融安全。一定要防止商业地产金融风险导致金融系统性风险爆发。因此，上海银监会对商业地产融资风险的提示是非常及时的和完全必要的。这个风险提示应该上升到全国范围，中国银监会应该向全国金融机构下达商业地产金融风险提示函。并且，适度控制信托等非银行金融机构商业地产融资。商业银行以及信托等金融机构应该对商业地产贷款和融资进行全面检查摸底、全面风险排查，并制定相应化解风险预案。