万达“萝卜拿地”被叫停 商业地产遭遇变局

5日，广州市国土房管局在网上公示，万达集团以8.2618亿元的价格竞得“广州萝岗区科学城KXC－K3－1地块”，而这却是万达第二次竞价获得同一地块。

早在今年6月，这一地块就以7.2252亿元的价格挂牌出让，万达在没有任何竞争对手的情况下以高出底价1000万元的价格轻松摘牌，随即动工建设。

就在市场惊诧于拿地即开工的万达速度时，11月4日，广州开发区规划和国土资源管理局发布公告，称根据上级国土资源管理部门审核要求，取消地块编号为“KXC－K3－1”的成交结果，终止履行该地块已签订的《国有建设用地使用权出让合同》。

11月6日，这块地块被再度挂牌出让，与第一次相比，出让地价上调了近1亿元。

一块土地的出让为何一波三折？又因何故被收回？

广州市国土房管局相关负责人表示，取消成交结果的“上级部门”不是他们，而是“更上级主管部门。”

而广东省国土资源厅相关负责人对记者表示，国土资源部监测到万达在广东的部分拿地项目涉嫌“前置条件”“垄断拿地”等违反土地出让法规的行为，由此被叫停。

记者注意到，不仅在广州萝岗，不久前，万达在广东东莞和湛江也有两块土地被收回。

消失的IMAX“霸王条款”

值得注意的是，11月6日广州市国土房管局公布的地块出让公告中，取消了“影院至少有一个厅作为世界先进电影放映技术厅IMAX”的相关表述。

而这样的规定最早出现在6月25日的出让公告中，其中要求：竞得人须在项目中建设一座总建筑面积不小于7000平方米的大型影院，影院中应至少有一个厅为世界先进电影放映技术厅IMAX厅；竞得人须在签订《土地出让合同》之前提供IMAX公司出具的入驻意向函。

万达是IMAX公司在中国最早和最大的合作伙伴，双方于2013年7月签订扩大合作协议：在中国原来40座基础上再增加120座IMAX影院。

“就像要求不仅要有手机卖场，还必须得是苹果专卖店一样，那么三星、华为、HTC这些其他企业呢？”这样一个垄断性条款也被不少业内人士认为有量身定做之嫌。

不仅如此，在新的出让公告中，地块的出让低价增加了近1亿元。而根据被废除的第一次成交价格，按照不超过容积率3.5的比例，万达拿地地价仅为2300元／平方米。而就在近期萝岗区出让的商业地块，最高地价已经达到8000元／平方米以上。

业内人士认为，万达和地方政府的合作遵循了一条：政府低价出让——万达入驻拉升区域土地价值——政府收获土地出让收入的“共赢模式”。而在这个合作中，拥有选择权和更强话语地位的不是地方政府，而是万达。

为了能发展经济，引进重点项目，一些地方政府不惜血本。

2011年10月，由香港政府汶川地震募捐和拨款建设的绵阳资金民族中学“被拆迁”，而原址让位给万达集团斥资60亿元建设的万达广场。为了方便企业，政府承诺开辟绿色通道，在引进、落户、审批全过程提供高效投资服务。

一位万达商业地产的员工告诉记者：“每天日程排满，各地的市长抢着约见，请求项目能在那里落地。”

近年来，不断突破行政和法规底线的招商引资屡屡成为“圈地运动”，地方落后的政绩观让发展变质，也衍生了巨大风险。

警惕“鬼城”更要预防“鬼楼”

如果说买地——建房——卖出是中国商业地产的1.0模式，那么以万达广场为代表的买地——建设城市综合体——持有经营的“2.0模式”在过去10年内成为主流。

近年来，万达因为商业地产的成功而发展迅速。根据其官网公布的数据，这家年收入1400亿元的巨型企业拥有且已开业的万达广场79座、五星级酒店45家、电影屏幕6000块，万达广场也成为中国商业地产的龙头品牌。

事实上，由于房地产调控持续，大量资本从住宅市场转向商业地产，但这并不是市场主导的真正需求体现，而是源于地方GDP冲动的推波助澜。政府看得见的手一直在引诱蠢蠢欲动的资本力量，两者合力吹大市场的泡沫。

“易居中国”统计显示，2011年至2015年间，全国20座重点城市新增城市综合体总量预计超过1.6亿平方米。世联地产统计，中国正在施工中的综合体是已建成综合体的四倍，而规划中的综合体规模，大概又是正在建设的综合体的四倍。

刚刚过去的双“十一”，中国的天猫用1天350亿元人民币的成交记录刷新了世界电子商务的新纪录，但给过去数年来超速发展的商业地产留下了巨大阴霾：当实体商业遭遇网络购物在价格方面的冲击而成为“免费体验间”，不仅代表了商业模式的变迁，更蕴藏巨大的金融和经济风险。

目前二、三线城市部分商业地产已经出现了恶性竞争、烂尾空置的风险。如果泡沫破裂，大量的土地和资金浪费可能会成为制约甚至吞噬城市发展的“黑洞”。

暨南大学管理学院教授胡刚表示，预防住宅泡沫的鬼城已经成为形成共识，但也要预防商业地产泡沫成为鬼楼。