合创盈通李麒：明年商业地产喜忧参半
在房地产市场打拼多年，从初出茅庐的销售到叱咤风云的总经理，合创盈通李麒为奋斗一线的职场新人，上演了一场现实版“杜拉拉”。但谦卑地他笑称自己只算“半路出家”，而言谈举止间，却透露着对长沙房地产市场敏锐的嗅觉力和前瞻性。
合创盈通总经理 李麒
合创盈通总经理 李麒
商业地产过剩 同质化营销陷“怪圈”
“长沙商业地产越来越多”这是李麒对目前商业地产发展的最大感受。李麒回忆，三年前操盘河西麓南商业广场，当时一个很小的售楼部，电话打两百多组，一天最多可达四五十批客户。而现在，不管群发短信或电话，效果大不如前，竞争项目太多。
据不完全统计，长沙未来将有49座摩天大楼，16座5A级写字楼，几乎每个进驻长沙的大型房企均涉足商业地产，这一看似“稀缺”的蛋糕如今越做越大，甚至引来许多业内人担忧，以娱乐闻名的长沙，商业地产却直逼一线城市，这样的“大跃进”将陷入何种困局？
“商业地产过剩确实存在。”李麒认为，一方面受制于开发商拿地指标，政府规定地块里需建设相应百分比的商业；另一方面源于房企自发而建，国家对住宅市场进行宏观调控，势必将影响一部分房企转做商业地产。
而对商业地产而言，地段是首要考虑因素。如果某些房企霸蛮做商业地产，非但前景不乐观，培育期会拉得很长。这一竞争过程中，李麒认为有喜有忧，喜的是长沙将形成许多城市副中心；忧的是，所有商业地产的发展都陷入一种“怪圈”——“餐饮非常好，电影院很火，百货服装表现一般。”排除受电商冲击的影响，“长沙市场目前没有达到多元的层次，不像北上广深那么成熟，能容纳不同风格和消费能力的客群，大众消费或小众市场才是长沙未来发展的突破口。”
五一商圈难以复制 地铁为其锦上添花
随着城市的发展，新兴片区梅溪湖、洋湖垸、滨江新城等地的房价愈演愈烈，土地成本被不断刷新的同时，也激发着投资客的热情。穿越半世纪的五一商圈，交通拥堵、停车难等弊端日益凸显，而新城区人性化的商业设计似乎更受青睐。有业内人质疑，五年后，五一商圈的地位或被撼动？
对此李麒表示，五一商圈地位难以复制。“它集中了湖南省最优质的资源，是天然形成最合理的商圈。”未来九龙仓问世、地铁的通车，为五一商圈带来新的发展契机。固然城市的发展需要很多新商圈，但每个城市都有一个独一无二的地方，比如上海徐家汇、武汉汉口、香港九龙……而五一商圈就是这样一个无可替代的地方。
李嘉诚说过：决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。做商业地产也一样，“地段说白了就是人气，商业地产需要人气。”李麒直言，哪个地方人气旺，它的商业就起来了。曾经不被看好的湘江世纪城，随着40%~50%的入住率，如今底层商铺两三万每平米也不一定能买到。
未来商业地产“存活战” 好码头是关键
长沙的商业地产从稀缺到过剩，短期发展来看，未来三到五年，这一批竞争的商业地产中，真正能存活下来的有多少？这场“存活战”中，究竟谁赢谁输？
对在商业地产摸爬滚打多年的李麒来说，如此直白的问话实难回答。他打了一个比方，“这个问题跟电影院行业类似，缩小到单一业态来看，电影院在跑马圈地的过程中，他们的推广形式与商业(地产)一样，占到好码头的电影院以后就能生存下去，或者至少是等别人收购的好位置。”像奥克斯广场，周边没有多少同类商业竞争，人流量大，培育期时间较短，迅速崛起成为河西商业次中心。
而稍微偏远地方的商业地产，由于同类竞争较多，将来承受的风险更大。“中端百货类受电商冲击最深，商业综合体慢慢做还有机会。”李麒认为，偏远地方的商业地产，如果租金高企，人气不旺，如何让商家维持经营？如果你的商家做不下去便会马上退场，二次招商非常困难，这样一来整体商业运营陷入恶性循环。
调控影响前期楼市 明年商业地产喜忧参半
11月28日，长沙调控细则公布，明确首套房在90㎡(不含)以上的家庭，在市内六区贷款购买第二套住房最低首付比例提高至65%。消息刚落地，便引来业内“吐槽”，首付比例由60%提高至65%，这是跟风的节奏？还是娱乐大众？对明年商业地产有何影响？
“很搞笑，有点跟风的意思。”李麒表示，每一次政策调整，对前期市场的确有影响，经过几个月的消化适应之后，对整体楼市表现并没有立竿见影的效果。社会总体经济在增长，如果房价不上涨也是不科学的。但谈及明年商业地产的发展前景，却坦言“喜忧参半”。
“喜也投资客，忧也投资客。”让李麒喜的是，面对调控，投资者会更多的将眼光转到商业地产这块，一定程度上给不限购、不限贷的商业地产带来一些投资空间；忧的是，楼市调控短期内将打击投资者信心，这种浓重观望的氛围对商业地产发展不利。
尽管商业地产前途未卜，但李麒仍对未来充满信念。“更加积极面对市场、推广项目、让更多投资者认同商业地产投资。”他认为，投资住宅并非明智之举，长沙并非外来人口城市，住宅供应量大，二手房市场成交很不活跃，获利空间更是有限，而投资商业地产，只需要“站好码头”，回报率远远高于住宅。