商业地产融资风险预警 贷款连环不敌供求失衡

“上海银监局近两年来对三类业务进行过全面风险预警：钢贸、铜融资、商业地产。前两者在预警后一段时间里都不同程度出现了问题。”一名监管部门内部人士对《第一财经日报》表示，刚刚被银监预警的商业地产融资，很可能已经风险高筑，“随时会爆发”。

本报独家从业内多方人士处获悉，近日，上海银监局对辖内各商业银行下发了“关于商业地产融资风险的通知”，其中提到，据摸底，截至今年9月，上海各商业银行对149个城市综合体发放贷款余额已破700亿，较去年同比增长30%~40%。

银监局调研还发现，上海商业地产“总量过剩”、“价格上涨过快”、“市场总量接近饱和”，潜在风险已经远远大于住宅地产，因此需要辖内各商业银行“高度关注”。

从实际操作层面来看，商业地产的风险会如何蔓延到银行业，房企如何玩转资金链从银行等金融机构获取资金，银行对房企的态度又是如何？本报就此进行了多方深入采访。

房企玩转资金链第一招：

拿地先融资

“地产商从拿地开始就靠金融手段撬动资金，开发周期漫长，资金链也被越拉越长。”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫告诉本报，部分商业地产房企的资金杠杆，很可能已经超出了银行的控制能力。

地产商如何撬动金融杠杆？某股份制银行经手过地产融资的一名支行行长向本报举了一个“2亿资金套出10亿房产”的模型案例，其中地产商前后三次融资，资金链秘诀在于“新贷还旧账”。

第一次融资是土地款筹集阶段。造楼要先有地，按传统做法，拿地资金应当是房企自有。但上述支行行长表示，“现在已经有银行可以做创新的‘土地过桥’业务”。

“地产商也可能通过信托、基金、风投等方式融资。”谢逸枫说。而银行也可能以某种方式参与其中。

以上述支行行长所举的融资模型为例，房企A公司需要4亿土地款，自有资金很可能只需要一半，即2亿；余下的2亿，可以通过银行完成。“有的银行可以发放一种投行性质的融资，银行不以债权形式，而是以股权形式参与其中。”

“这种‘股权’参与还有一种变种形式，就是银行和房企共同组建一家有限合伙企业，专门运作拿地款基金，来自银行的资金往往作为基金中的优先股权。”上述支行行长说。

实际操作中，为了使模式合规，银行往往借助信托或券商资管通道，并包装一些专项理财产品，定向募集这笔资金。本报9月3日刊发的《兴业银行拟借道信托融资房产商89亿理财产品谋划“拿地”路线图》一文，正是银行参与到房企土地款募集的一种途径。