杭州龙湖时代天街将复制最赚钱的商业模式

“决定房地产价值的因素，地段、地段、还是地段。”多年前李嘉诚的一句话一直被地产投资界奉为金科玉律。但从龙湖做了14年的商业地产成果看，步伐有些不同，无论是2003年便开业的重庆北城天街，还是去年才开业的重庆时代天街，都没有选择那些早已成熟、饱和的商圈、地段，而是以强大的市场前瞻力，随着政府的规划蓝图拓荒造城，颠覆土地的原始基因，创造出城市的新中心。

虽然不是以做商业起家，但如今的龙湖商业已经成为该公司发展的“三驾马车”之一，在业界，龙湖更被视作国内商业地产中最赚钱的公司，旗下“天街系”产品多达23个、遍布21个城市，开业天街毛利率达到81%，可与香港顶尖商场媲美！

而这一最赚钱商业模式即将在杭州复制。作为杭州首个地铁入户综合体，22万方的杭州龙湖·时代天街或在城东再树一个能与银泰城、万象城、万达鼎足而立的城市商业核心，形成“西银泰、北万达、南万象、东天街”的杭州新商业格局。

溯源重庆，找寻“天街”最初的模型

重庆，是龙湖的大本营所在，所有项目精髓都汇聚于此，要探究龙湖的商业模式，不免要从最早开业的北城天街开始。

目前，重庆江北的观音桥商圈已经被本地人视作与解放碑媲美的城市核心商圈，多个大型商业购物城环踞于此，如果夜晚开车驶在嘉陵江南岸，一定会被对岸观音桥商圈的霓虹灯火所震撼，加上重庆山城道路弯道多、斜坡陡，也难怪人们有置身香港的错觉。可这里十多年前是曾轰动全国的烂尾楼一条街，不要说商业一片空白，附近还有不少阡陌，直到2003年龙湖·北城天街进驻，带动重庆江北商圈的跳跃式发展，连续6年成为重庆发展速度最快的商圈，在2008年跻身重庆第二个百亿商圈，改变了重庆百年以来的商业格局，以至于政府将原来的洋河路也改以“北城天街”为名。

作为龙湖的首部商业作品，2003年开业的北城天街比第一家华润万象城与中粮大悦城都早，体量虽然不大，只有14万方，却是重庆首个SHOPPING MALL，也是重庆规模最大、功能最完善的超大型购物中心，更重要的是它的“吸金能力”持续看涨。2008年、2009年、2010年连续三年，北城天街的营业额每年以50%以上的高速度大幅增长。根据资料，2008年北城天街招商时，周边的商铺租金状况是1300元/平方米·月，北城天街与哈根达斯的招商形式是800元/平方米·月+营业额提成的方式，在哈根达斯开业后，营业额一跃成为西南第一，在全国排名第三，而租金平均水平是1800元/平方米·月，最高达到过2500元/平方米·月。UME国际院线在入住北城天街后营业额在2009年成为全国票房第一的影院，远东百货在此也是落成了自己的大陆首店，入驻后以年均40%营业额增长率成为大陆远东各店之首。目前，北城天街里年销售额达2000万-3000万元的单体店超过40家。有人算了一笔账：2003年修建北城天街用了2.1亿元，现在北城天街仅租金部分就超过2.1亿元，也就是说每年的租金就可以赚回一个北城天街。

在经历成功后，北城天街的模式也快速在其他地方复制。去年底，龙湖在重庆渝中大坪的时代天街开业，一期商业体量就达到17万方，吸引了UME首家D-MAX旗舰店、新世纪百货旗舰店等入驻，400个商铺竟有1700多个品牌意向签约进驻。而重庆龙湖·时代天街的落子也将一个发展中的新区住宅房价拉至16000元/平方米的高度，要知道，现在重庆一般的住宅均价在7000-8000元/平方米，中央商圈高端住宅价格也就14000-16000元/平方米。

拆解“天街系”，解密龙湖商业的赚钱模式

传统市中心商业膨胀，投资价值被挤压，常常无从落脚，为什么龙湖商业总能精准落子新区，并成功缔造城市新中心？

这与龙湖商业的择址标准有密切关系。虽然传统意义上地段是王道，但选择成熟板块还是发展潜力大的新区很有讲究。于龙湖，更愿意利用政府巨额投资下产生的“城市红利”，跟着政府的规划走。“我们选取城市核心或有一定规模的新城市中心落户，因为这里会享有政府优惠带来的最大价值增长。”龙湖商业负责人说。

将全国23座“天街”串联起来，你会发现，还有一支看得见的财富杠杆在起作用，那就是地铁。去年开业的重庆时代天街有轻轨、有地铁资源，迅速成为商圈核心；无锡的悦城天街也为锡山区地铁上盖综合体，地处当地人认可的“黄金十字路口”；北京的长楹天街借力地铁6号线，直指未来百万主力消费人群；杭州的时代天街同样抓住了地铁1号线的契机，成为杭州首个地铁入户上盖综合体……在天街品牌的宣传册上，我们看到这样一句：“不可否认，地铁上盖对于商业开发来说实在是个绝佳的商业形态。人们进入这样的空间，就像进了榨汁机一样，消费欲望被充分激活了，每一平方米都在制造人民币。”

此外，龙湖不惜成本投入自持商业、科学运营，推动商家业绩快速增长的同时，还能反哺周边小商户，这是令数百个品牌跟着龙湖走的根本原因。在所有天街项目中，龙湖的“精算师”角色都体现得淋漓尽致，商业体的硬件设置、招商的软件布局以及日常优胜劣汰的经营理念，都是为了让消费者和商户获得双赢。像前几年牛仔品类服装消费呈下降趋势，重庆北城天街决定提前3年进行品牌组合的调整，缩小了牛仔类服饰业态，增加了咖啡馆、奶茶铺等休憩、小食类业态；今年，随着电商的蓬勃发展，北城天街更将体验式业态从原来的18%提升至25%。

杭州复制，打造城东未来商业核心

找到一个看得见未来的地方，在政策的庇护下抢先掌握住财富命脉，将产业、地铁等利好资源充分调动起来……龙湖的商业神话或许就将在杭州首秀。

作为龙湖在杭州的首个商业综合体，杭州龙湖·时代天街拥有“天街系”的一切优良基因：与地铁1号线金沙湖站出入口无缝对接，成为杭州首个地铁入户综合体，快速对接主城区甚至临平；22万方的体量，集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的定位以及近200家战略合作品牌，都足以让杭州的时代天街成为城市东部的新地标。

据了解，未来杭州时代天街将规划有40000平方米的美食餐饮，约13300平方米的国际精品超市、约8800平方米的六星级IMAX影院以及约1600平方米的真冰溜冰场。核心商圈定位基本包括下沙新城中心区，次要商圈覆盖整个下沙新城，边缘商圈辐射下沙周边的九堡和乔司，甚至临平、海宁、萧山。据杭州龙湖·时代天街工作人员介绍，目前国际知名酒店、IMAX影院、冰场以及超市都已基本落实，所有的招商工作将于明年年底前完成，2015年年底前开业。

在龙湖自持着22万方商业旗舰的同时，还有2万方的周边商铺可售，预计今年年底上市。据悉，天街内街共含三层，2、3层与天街有连廊相通；3、5、6、7号楼为住宅底商，总的可售面积为2.4万方，120余套铺子，面积从75至400方不等，总价段的跨度也比较大。不过，在综合体的巨大吸附作用下，周边商铺也势必获得价值反哺。