住宅收紧 贵阳投资客投资方向转向写字楼
从2008年开始，詹先生就一直在贵阳从事房产方面的投资，那时候贵阳的住宅市场正处在大发展时期，通过在观山湖区某楼盘的投资，他获得了不少收益，之后尝到甜头的他这些年来就一直在钻研楼市。而最近，詹先生悄悄转移了投资方向，"相比起住宅，投资写字楼的利润可能要更高些。"詹先生说，相比起目前贵阳的住宅市场，贵阳写字楼的需求要更大一些，作为一个投资客，他的投资方向是跟着市场走的。
其实在选择写字楼之前，詹先生在是投资写字楼还是投资商铺之间犹豫了很久。"商铺的投资回报其实应该更高些。"詹先生说，在他刚开始投资住宅时，他的一个朋友在世纪城买了一个沿街门面商铺，当时那个朋友的入手价大概在12000元/平左右，而如今仅靠出租店铺的租金每月都能收入大几千块。但是多年活跃在楼市的詹先生也明白，商铺是一项高产出、高风险的投资，尽管有句俗语叫"一铺养三代"，但他身边也不乏投资商铺而损失惨重的朋友的案例，三思之后，他还是选择了写字楼。
老詹说，他的"投资经"就是主打稳健路线，比起高风险高回报的商铺，他最终还是更倾向于赚"安稳钱"，之前投资住宅，看中的就是虽然它的收益较为平缓，但初期投入不太大，风险也相对较小。其实这次转移投资方向也是迫于无奈，近期国家加大了对住宅投资领域的收紧，听说三中全会之后"房产税"将进一步扩围，这样一来，他才决定放弃这个"安稳的"投资方式，主要是怕陷在里面出不来了。
根据记者调查了解到，随着国家在住宅投资领域政策的收紧，尤其在三中全会《决定》房产税扩围的背景下，贵阳房产的投资性需求转移态势明显，詹先生只是众多转型投资客的一个缩影。就目前来说，越来越多的市民投资倾向转向商业地产，因为其投资门槛较低，而在写字楼和商铺之间，绝大多数的中小投资者又选择风险更小的写字楼。
贵阳写字楼需求充分
就贵阳来说，尽管今年以来贵阳市场写字楼的供应量不少，但总体来说贵阳写字楼需求仍旧充分，投资写字楼是个不错的选择。一直以来的住改商现象严重，越来越多的企业改善办公环境的需求日渐凸显现象正体现了这点。
贵阳写字楼发展滞后，几乎已成为业内人士的共识。某项目负责人认为，贵阳和一线城市不同，贵阳写字楼在之前几年的发展，一直是相对滞后的。由于贵阳老城区的办公物业大多数修建时间较早、规模较小、档次参差不齐，所以大多数的办公环境与其他省会城市还有一定的距离，对写字楼的需求一直处于压抑状态。
此外，正是因为产品无法满足市场需求，导致了大量"住改商"的存在，2012年，政府正式出台了《贵阳市城乡规划条例》，对擅自将住宅改成商用的行为，作出了明确禁止的规定，这一政策，无疑进一步释放出贵阳市写字楼这一商业业态的庞大需求，大量原本在"住改商"范畴内的潜力客户，纷纷转投正规写字楼。压抑释放、"住改商"被叫停再加上伴随整个贵州省第三产业不断飞跃发展所产生的新生需求，未来贵阳写字楼市场的需求量不容小窥。
"近年来，贵阳经济发展迅猛，特别是新区建设为城市迎来了发展契机，越来越多的企业入驻，使得写字楼市场进入了一个更新换代的时期。未来一两年贵阳写字楼市场将进入一个"补课"期，不仅是要补充前期供应量上的不足，更是要让"硬件"品质跟上市场需求，同时高品质产品的供应也会对市场需求形成良性引导，消费的理性，将促使市场进入快速发展阶段。"贵阳德福中心销售部总监米诺诺表示。
除了投资以外，还有不少客户购买写字楼自用，但自用型写字楼其实也是一种保值手段。业内人士认为，写字楼有个特性，不管是企业自用还是投资人投资，写字楼都是一个投资型需求的产品，而投资性需求是比改善型需求更高一个层级的需求。
投资客存在投资误区
在采访中记者了解到，投资客们最为看重的是写字楼的前景。一般来说，投资客会选择投资自己对区域板块有信心，交通建设进展好的地段，他们看重写字楼的升值潜力，写字楼的几大升值因素--地段、交通是他们最关心的部分。
而对于自用客来说，他们更为看重写字楼的实用性，例如面积大小、户型、朝向、周边的配套等等。在自用客户中，还有一部分的创业者，他们更加注重于写字楼的价格，有些年轻人白手起家，希望能在创业阶段尽量节约成本的情况是很多的，买一个价位不高的写字楼公寓用于办公，就能把更多的资金投入创业中，有利于企业的良性发展。虽然写字楼的购买人群中自用和投资的需求都不少，但他们之间并没有明确的界限，这两种需求也是可以相互转换的。
由此看来，不论是单纯的投资或者自用都可以被看做写字楼的投资者，他们主要的关注点除了地段，就是价格，而且很多投资者也并不清楚差不多地段的写字楼为何会出现过千元的均价差距，这是目前贵阳写字楼投资市场最常见的误区。美的地产营销部产长陈志贤表示，软硬件、停车配比等都会对写字楼的造价造成影响，而这些条件直接影响到后期写字楼的档次和使用的便捷性，投资客们不能把眼光单纯的放在写字楼价格上。
其实，写字楼投资不是简单"砸钱"就行，除了众所周知的地段因素，写字楼软硬件配套、物业管理等因素都是写字楼投资值得关注的要点。
盘点写字楼投资要点
地段仍旧是首选
不可否认，地段是决定写字楼投资价值的最重要因素，是衡量一个写字楼的档次的重要标准，因此，投资者在投资写字楼时，首先要考虑的就是写字楼的地段。
一般来说，一个城市的中心区域的写字楼是最具有投资价值的，它能够保证较高的租金以及出租率。但同时城市中心区域写字楼的价格往往都比较高，对于大多数资金有限的中小型投资者来说，中心区域可能不是一个太好的选择，他们所需要的是有着良好性价比的投资项目。
就贵阳来说，云岩、南明两个老中心城区的写字楼项目的商业氛围更浓，人气更旺，但另一方面，这里又太过于拥堵、写字楼价位偏高，地理因素制约严重。而观山湖区作为贵阳市发展迅猛的新区，它的投资远景就更加被人看好。
相比起贵阳老城区，观山湖区是贵阳写字楼的价格洼地，价位普遍比市区低上三成左右，这对投资者来说无疑具有巨大的诱惑力。另外，观山湖区地域面积比老城区辽阔，规划起来游刃有余，因此观山湖区写字楼项目的体量都比较大，相关的配套也比较完善的。以金阳会展中心商圈为例，该区域写字楼就是观山湖区写字楼的优势体现的一个缩影。
从政治因素上讲，贵阳市级行政中心落户此区域附近，首先为该区域办事提供了各种便利。从经济因素上讲，该区域拥有规模庞大的贵阳国际会议展览中心，另外，集金融总部办公等高端服务业为一体的贵阳国际金融中心也建在该区域，给该区域带来了强大的集群效应。
另外，该区域现代化的立体交通又为区域的发展锦上添花。目前来说，观山东路和长岭北路两条城市要道相互交错，使这里与观山湖区、龙洞堡机场区、花溪区及乌当区融会贯通。多条公交线路纵横交错，形成网状出行系统。正在建设的贵阳轨道交通1、4号线从这里交汇，仅在美的·财智中心区域内就设置有3个出站口。这样一来，贵阳老城区居民只要15分钟就能够到达这里。而在不久的将来，附近又将会成为贵广高铁始发站，3.5小时从贵阳出发到达广州，交通优势明显。
所以就贵阳的投资者来说，类似会展中心商圈周边的写字楼项目就是不错的的投资选择。
软硬件配套不可忽视
除了地段之外，写字楼的软硬件配套是投资者们投资写字楼时另一个不得不考虑的因素。对于投资者来说，写字楼的软硬件条件的好坏直接决定着招租的难易和租金的多少，而对于自用者来说，写字楼的软硬件条件则影响到写字楼的舒适度和实用性。
总体来说，写字楼的软硬件条件决定了写字楼的品质，它包含了很多方面的内容。从硬件方面来说，停车场的设计是否合理、物业建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等，都需要投资者逐一比较、仔细观察。写字楼的硬件配置不同，能满足的承租企业也不同。而从软性配套来说，投资者则需要着重看信息化配置和智能化配置，像楼宇自控系统、外部宽带接入、内部综合布线、GSM室内覆盖、网络系统的配置程度与可变性，等等。
如今在贵阳，出现了5A写字楼，5A是一个什么概念呢？5A指的是：OA（办公智能化）、BA(楼宇自动化)、CA(通讯传输智能化)、FA(消防智能化)、SA（安保智能化）。"5A"智能化系统代表着目前最为先进的写字楼智能化水平，已经成为越来越多高档写字楼项目的必然选择。 "5A"智能化中的办公智能化系统，包括了计算机网络、会议中心等系统，通讯传输智能化，包括了双向电视电话会议、公共广播等系统，这两个系统与入驻企业日常工作关系最为紧密，也是企业考察物业智能化水平的主要参照物。而楼宇自动化系统、安保智能化系统和消防智能化系统则更多地是处于一种辅助保障设施的地位。
��过"5A"智能化系统在写字楼里的实施，入驻的公司可以将各类高科技产品与建筑有机集合，从而实现大厦水、电、空调等设备和消防、安保的监测和控制。同时，通过数据的高速通讯接入，使大厦内办公的企业能真正完成与世界各地的快速沟通和信息传输，实现企业的办公自动化，大大提高企业的办公效率。像5A写字楼就是对写字楼软硬件高标准配套的体现。
物业也很重要
除开地段和软硬件配套条件，写字楼的物业管理对写字楼后期的升值空间的影响很大，因此投资者在投资写字楼时，也一定也要对写字楼的物业管理公司进行考察。
有业内人士认为，商用物业的成功很大程度上取决于后期的管理水平，专业管理办公楼的物业公司，能给楼盘一个良好的内部环境，对大厦的设备设施有较好的维护，保证长期使用，对保证物业口碑、提高出租率、保持租金水平非常有效要。另外，拥有一个经验丰富的租务部，也是投资者选择此类物业时应考虑的。 如果物业管理公司挑选得当，能够为投资者省去不少麻烦。因此建议投资者在选择写字楼时，一定也要对物业管理公司进行考察。因为在此后很长一段时间内，投资者要接受这家公司的服务，同时租赁房也要接受他们的服务，如果其管理不到位，将会影响到投资者的收益。
而通常来说，物业管理的品质，是衡量一个写字楼项目含金量的重要指标。只有高标准的产品硬件与高标准的物业管理服务相结合，方能保证物业的保值增值。像亚洲金融风暴期间，香港的经济指数大幅下跌，有的写字楼几乎人去楼空，但在这种情况下，那些服务水平较高，口碑较好的写字楼仍保持了较高的出租率，这充分体现了管理巩固价值，管理提升价值的软性作用。 因此投资者在投资写字楼时，一定不能忽略了物业管理方面的因素。