面对马云的豪言 商业地产，你hold得住吗

11月11日是阿里巴巴一年一度的双十一大促的日子，晚间阿里巴巴董事局主席马云接受媒体采访，谈及双十一，马云称350亿不是问题，自己并不关心数字，而是希望借助市场的力量将房价打下去。马云称目前的商业地产价格畸高，希望通过网购的发展，削弱传统商业模式的力量。当大家都选择网上购物时，传统商圈的销售量就会减少，进而商业地产房价就会降低。马云称相信网购的力量可以把房价、物价打压下来，同时更希望双十一能够促进企业的成功转型。

“一石激起千层浪。”网购是否真的有这么大的作用，将房价打压下去呢？杭州商业地产给出了自己的答案。

线上线下融合：商业地产不会消亡

马云上周六出现在银泰百货杭州武林店店庆现场时，对双十一时自己的这番论调进行了新的诠释。他说，“不存在‘线上’要把‘线下’灭掉。我是杭州本地人，家就在边上，看着银泰15年来壮大,看着延安路、解放路上多多少少的百货店起起落落。如今，银泰跟支付宝钱包的合作是标志性的，我觉得传统零售跟互联网合作，一开始肯定会冲撞。未来的趋势一定是网店和线下融合，谁也挡不住变革。”

采访中，许多叱咤商界的一把手，也表达了对“未来商业地产不会倒”的信心。就在今年双十一前，中国家居行业最大的19家连锁或区域大卖场如居然之家、吉盛伟邦等联手签署协议，抵制淘宝和天猫。但这并不代表电子商务与传统家居卖场已经处于水火不容的状态。在第六空间及佳好佳居饰商城董事长邢积国看来，实体店在当下的体验价值仍然很大，尤其是高端家居卖场，顾客购买家居产品时需要感受后者的材质、风格等，这是网络消费所无法替代的；另一方面，如今的家居卖场也在寻找和开辟与电商相结合的营销模式，希望能够利用好互联网这个平台展开营销。对于未来，邢积国表示，第六空间从未停下过发展的脚步，明年其在绍兴和台州两地的分店将陆续登场，两家的面积都在6万平方米左右，各自相当于8-9个专业足球场。

转型升级：体验式消费将成商业地产主流

“电商的崛起已经被双十一巨额的网络消费量所证明。”开发运营了杭州滨江星光大道的浙江华联杭州湾创业有限公司总经理钱伟中告诉记者，“但是，我们认为传统的百货商店不会消亡，它将通过和网上购物的逐步融合而延续其生命力。对于商场来说，它的发展将趋于提供更大的体验空间、更好的消费环境。”

这一观点得到了银泰集团董事长、银泰商业集团董事局主席沈国军的赞同。他表示，好多媒体可能歪曲了马云的观点，事实上，电子商务的发展对传统零售业确有影响，这个过程中也势必影响商业地产的价值。但说到商业地产的开发，像银泰这几年一直在进行重大转型，最近5—6年上马的商业体大量的都是体验式的，类似shopping mall(购物城)这样的综合体，因此体验式消费在今后肯定还是有市场和发展空间的。

“不可忽略，网购疯狂的背后还有疯狂的退货潮。”钱伟中告诉记者。根据统计，网购大概有25%的退货率，因为很多人网购的时候都是看图购买，和实物还有一定差距，而这些正是商业地产的优势所在。“现在我们在规划一个商业地产业态的时候，一般零售都会往中高端走，哪怕是城镇的综合体项目也会选择轻奢侈这样的定位，而且其比例我们都会控制到20%以下。”从事商业策划20年的刘小姐这样告诉记者，“与之相对的，我们会加大体验式消费的比例，比如餐饮、娱乐、休闲、亲子体验等，来聚人气吸金。”

下乡掘金：商业地产迎来新的发展机会

十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出，建立城乡统一的建设用地市场，再加上近年来随着新型城镇化的推进，商业地产正迎来新的一轮发展机会。而随着我省新型城镇化的步伐，农民进城需求强烈，楼盘也越来越“郊区化”，邻里中心、城镇综合体这样的商业地产受到当地老百姓的热烈欢迎。可以说，三四线商业地产正迎来黄金发展期，万达、华润、五洲国际、亿联、亿丰等都加快了扩张的步伐，纷纷抢滩浙江县级甚至镇级的商业地产市场，“商业地产下乡”之风正愈演愈烈。

小城镇需要拥有多个建筑体组成的建筑群，包括从单一的商业零售发展到不同业态的组合，把商务、办公、休闲、演艺、购物、酒店、居住等功能融为一体，满足城镇居民购物、休闲和娱乐的一站式需求。在这种需求下，新市镇商业综合体应运而生，将极大提升城镇的三产服务水平，拉动农村消费能力，提供与城市接轨的生活模式和生活方式。所以，一批商业综合体的建造和开业，相当于为城镇化进程助力。可以说，商业地产是目前和未来城镇化过程中的重要商业机会。因此，在新一轮城镇化过程中，即便是住宅房产企业，其商业地产经营和开发能力，或与商业地产企业的合作能力，将成为房产企业的重要竞争力，决定着企业的成败。很多浙江房企比如绿城、佳源、昆仑等也都已经纷纷开始转型下乡掘金，涉足商业地产。