商业地产投资拐点来临 会赚钱的商圈才是好商圈
城市中产及以上阶层对商业地产的心理需求、地产企业对开发综合体的无限渴望、地方政府对经济发展的急切期盼，共同造就了商业地产的盛宴。
商业投资的拐点已然来临。
对于民间资本，商业地产是仅剩的投资渠道；对于机构大户，商业地产是长期稳定的收益保证；对于开发商，商业地产是实现“租售平衡”的必由之路；对于地方政府，商业地产更是从税收到就业的解决之道……
其实，商业地产，还仅只是个开始。
重庆打造“50个商圈”的宏伟规划出炉以来，从茶园到二郎，从华岩到大学城，从照母山到礼嘉，从空港到龙洲湾，投资数十亿上百亿的城市综合体项目星罗密布，到商圈去投资成了多数投资者“天字第一号”方向。
然而，如何寻找最具价值的商业地产投资品，成了手握大量现金却六神无主的投资者们的最大心病。
去哪个商圈投资，去商圈买什么样的产品，如何判断商圈价值，新商圈和传统商圈孰优孰劣？本期“时报·地产深度观察”以茶园商圈为样板，为你阐述商圈投资论。
1个月=4.18亿元！
同景商业热销 茶园商圈走红
这是10月份同景国际广场的成绩单，且售出产品均为商业和办公物业，近日，其又加推2批次5.1米LOFT空中商铺以及限量30席步行街金铺。
“一开盘，大客户就抢完了！”说起上月的成绩，同景国际广场营销负责人说，空中商铺开盘当天热销了634套，步行街金铺一经面市立刻劲销1.68亿元。
同景商业热销成为当下重庆商业地产投资最好的案例。
在重庆市的商圈规划蓝图中，茶园区域被定位为重庆城市副中心，而行政中心的进驻则让整个区域价值为之升温。
茶园管委会透露的消息，整个茶园商圈最大亮点，就是公园生态与商业有机融合。
今年年初，英国一家知名设计机构为茶园商圈提出的设计理念中，使用的是一个世界级的生态都市概念。在规划中，整个茶园商圈核心区有600亩中央公园，水体面积达到1.5万平方米，还有近4万平方米的广场。这一理念，已经被茶园管委会方面高度认可。
这就是典型的生态商圈，即在传统商业的基础上，叠加充分的公园、森林、湿地等生态系统配套，从而形成一个有机体，实现商业价值最大化。
在重庆众多商圈中，茶园一下就显得与众不同。
而位于茶园商圈核心的同景国际广场，58万方的体量占据整个茶园商业规模的1/6，设计理念与商圈整体规划不谋而合。
作为整个西部最大生态商圈，同景国际广场并不需要担心交通的问题。距离轻轨6号线茶园北站步行不到10分钟。同时，茶园公交换乘枢纽，也就在同景国际广场旁边。
这意味着同景国际广场，未来数年，将拥有巨大的流动人口。在生态商圈的吸引下，这些人能对整个商业综合体的消费能力形成支持，而不仅仅是茶园的100万人口。
因高成长性而崛起
茶园商圈成吸金池
刚过去的11月11日——这个日历表上普普通通的日子，随着电商快速发展，俨然成了商家和消费者“重大”节日。这是电商狂欢日，却也是传统商业地产商最黯然的日子。人气的爆棚、成交数据的暴涨，与购物中心平台的实体店形成冰火两重天的鲜明对比。
天猫及淘宝的总成交额达350.19亿元虽然创造了奇迹，但开发商们并未示弱，甚至有开发商直言：“300多亿元，不就是买几块地的钱么？”
商业地产大佬万达广场老板王健林曾与马云约赌：10年后，如果电商在中国零售市场份额占50%，给马云一个亿；如果没到，马云还他一个亿。
王健林说，电商再厉害，但“像洗澡、捏脚、修耳朵”永远也取代不了。这些业务，其实就是当前购物中心一直谋求升级转变的方向——体验式商业。
在重庆众多商圈中，以茶园为代表的新兴商圈，正在为投资者及消费者呈现“下一代商圈”的样板。
仲量联行的一份调查报告也显示，受人口增加的影响，未来几年内，茶园片区商铺租金增长最快的就是时尚旗舰店，最高可以达15%，餐饮类商铺租金可以达到8%。
而精明的投资者对此看得一清二楚，“新商圈投资者大致分为两类，一是曾经投资传统商圈尝尽甜头的，二是错过了传统商圈投资机会的。”一位分析师说，传统商圈的租金上涨空间已达“天花板水平”，位于传统商圈的新项目不但屈指可数，而且门槛颇高，投资者开始扑向新兴商圈。
新兴商圈较低门槛和较高投资预期，尤其是在实体商业消费模式受到冲击的今天，走体验式、资源复合路线，迎合消费层级更高的新一代商圈成为大势所趋，这种趋势也契合了地产投资者的发展脉络，所以这些区域成了吸金池。
商业地产投资
全新样本浮出水面
重庆50个商圈计划抛出之后，传统商圈升级也一直作为重点。但梳理传统五大商圈升级内容不难发现，多数为“扩规模、提档次、变交通”。
“比如生态商圈，要求绿化、公园、水景、购物中心产品结构等多方面着手，这在传统商圈是不可能办到的。”重庆新中投资有限公司总经理何伟坚说，一些传统商圈由于早期规划原因，大多数都存在人流密集、绿化不足、交通拥堵等问题，因此办公和商业环境并不理想，市民也不愿意生活在其中。
消费者的消费观点和商业的发展都来到了拐点，商圈不止是单纯的购物地点，而成为集购物、娱乐、休闲、文化等于一体，留得住人和时间的一站式体验目的地，传统商圈从消费和投资两方面，都已经不是未来最佳的选择。
如此一来，那些可以实现一种24小时全家庭消费概念的购物中心自然受捧，这样的商圈消费环境，成了吸引投资者的利器。
有业内人士认为，商业物业最理想的盈利模式是长期持有，因此精明的投资者所关心的商业地产，不是每平方米能卖多少钱，而是每平方米能赚多少钱。
“错过了解放碑和观音桥，难道还要错过茶园吗？”在投资者张先生的眼中，他选择茶园，不仅仅是因为茶园是新商圈、是新行政中心，而是认为茶园是下一代商圈的样本。
“产品要推陈出新，商业地产这种投资品更要推陈出新。”张先生说，他投资圈子里的人几乎也都将目光集中在类似茶园这样的区域。
仲量联行一位人士说，重庆快速发展的轨道交通，几乎都串联所有的新兴区域。
以茶园为例，商圈里有2个站点，同景国际广场就属于地铁上盖，地铁能够汇集周边客流、商流，每个地铁站点相对于周边形成漏斗效应，客流、商流以漏斗口为中心向周边辐射，形成辐射能力更强的商圈。而商业的生命力源于客流的聚集，茶园近年来多条隧道贯穿，地铁即将通车，其商业价值就在于能够充分将这种客流聚集并转化为有效的购买力。