印尼商业地产急速升温有喜有忧

近年来，新兴市场的房地产发展快速前进，尤其是东南亚国家印度尼西亚。该国的首都雅加达的房产价格大幅度攀升，不少人开始担心会产生房产泡沫。
当被问及印尼急速膨胀的房地产市场时，该国贸易部长吉塔·维亚万用右手做出了一个急剧上升的动作，像飞机冲天而起。他说，“很可怕，不是吗？”
但是，副总统布迪约诺则乐观得多，在过去的16年中，布迪约诺一直是主要的经济政策制定者之一。他只有名，没有姓。
“到目前为止，我还不认为这个周期出现了危险的泡沫，”他在一次单独的采访中说，“当然我们采取了一些措施，但是你可以看看这个市场的参与者，他们对风险都做了很好的防范。”他甚至不觉得印尼盾汇率最近的大幅下挫会带来金融问题。
房价大幅攀升引泡沫争议
商业和住宅房产市场的再次崛起究竟是一件好事，还是令人担忧，印尼国内对此进行了热烈讨论，布迪约诺和吉塔的说法代表了两方的观点。高租金和高房价，至少是高于雅加达以前水平的租金和房价，已经受到了特别关注，一个原因是房地产是推动印尼20世纪90年代末金融体系崩溃的一个因素，另一个原因是最近几个月来，印尼盾是新兴市场国家中受冲击最严重的货币之一。
以印尼盾计算，在过去三年中，雅加达市中心的乙级商业地产每平方英尺的租金大约翻了一番，甲级商业地产的租金则差不多提高了两倍。房地产经纪人和开发商表示，这种势头还没有显现出减弱的迹象，尽管投资者已经把数百亿美元资金从新兴市场国家转移到了美国和其他发达国家，因为那些地方的长期利率略微高一些。
虽然在孟买等印度大城市，摩天大楼的建设活动已经放缓或停止，但在雅加达，塔式起重机仍然在夜间亮起灯光，以便工人可以在太阳落山很久之后继续施工。这种差异不仅说明印尼还在继续获得外来投资，也反映了该国国内经济的多元化。
力宝集团是一个庞大的财团，也是印尼最大的房地产开发商之一，该公司仍计划在未来几月里预售两个商业地产项目中的办公室，这些项目需要大约三年时间建设。力宝房地产业务前董事总经理克雷格·威廉姆斯说，“目前没有重大证据表明这个市场涨得太离谱了。”直到今年9月底，他一直负责力宝的房地产业务。
虽然雅加达的房价正在上涨，但由于起点非常低，这里的房价仍然处于东亚最便宜的区间。全球房地产咨询和经纪公司高纬环球雅加达办公室的资料显示，即使近期涨价之后，这里公寓每平方英尺的价格大致仍在372到418美元之间，按可比价格计算，相当于新加坡的七分之一，香港的十分之一。
商业地产每平方英尺的价格，新加坡比雅加达高出7倍，香港比雅加达高14倍。
自从1997和1998年亚洲金融危机爆发之后，印尼的银行房地产贷款受到了严格监管。央行印度尼西亚银行要求商业银行在首付30％的条件下才能发放住宅按揭贷款。银行通常会要求商业按揭首付50％，很多银行还要求借款人提供价值超出房产本身的抵押品。
“现在我们对流向房地产的银行贷款有了更彻底的控制，”印尼央行主要发言人、负责联络议会及印度政府其他部门的首席联络官迪菲·A·约翰斯亚赫说。
土地所有权限制海外投资者
和伦敦、东京或者巴黎一样，雅加达是一个巨大的都市，兼任该国政治首都和经济首都的双重角色。有着1000万居民和250万郊区通勤者的雅加达，在印尼商业地产市场中占有支配地位，同时它也正成为塔式高层公寓楼的新兴市常不过，由于商业地产市场所受到一些其他限制，这里出现了供不应求的状况。
土地所有权的分散也让开发商很难集聚起建设摩天大楼所需的土地。印尼不允许外国人拥有土地，他们要获得用于楼房的主要土地租赁契约也异常困难。外国人可以获得的是某种次级土地租赁权，也就是所谓的“使用权”。而银行则不愿接受用这种所谓“hak pakai”的次级土地租赁权大楼作为按揭抵押。
很显然，美国金融机构错过了印尼过去几年房地产价格的盘旋上涨。仲量联行印尼办公室主任托德·劳克伦说，美国公司在其他亚洲市场抢购楼盘，却没有入手雅加达排名前27的A级商业地产项目中的任何一个。该国商业房地产市场的99%是由印尼人持有的，尽管还有一些来自欧洲、日本和中国香港的投资者——主要是香港怡和集团麾下的香港置业。
香港置业负责东南亚业务的执行董事罗伯特·加曼说，“这是一个你需要有耐心并和当地生意伙伴打好关系的市常”
美国公司一向在产业地产上比较成功一些，主要是那些有志于长期将商品卖给印尼2.5亿人口的跨国公司。几年前，在市场触底时，宝洁在印尼购得一大片土地用来建设纸尿布工厂。
雅加达约85%的写字楼以及95%的公寓都是由其所有人在使用的，他们几乎从来不想出售这些地产，另一家全球房地产经纪和咨询公司高纬环球的印尼总经理戴维·钱德尔说，“基本上每个月甚至每10天都会有一家私募基金、一家主权财富基金，以及一个机构投资者来找我们，然后我们对他们说，‘这儿的市场令人沮丧，’”钱德尔说，“你不能就这么走进来，然后买下一栋办公大楼。”