沈阳：甲级办公楼租金持续上扬高端住宅价格增幅放缓

10月29日，仲量联行今天发布2013年第三季度沈阳房地产市场报告，报告显示优质办公楼物业租金稳定上扬，高端住宅交易放量。
“随着沈阳优质办公楼市场的不断扩容，市场格局正在发生改变。” 仲量联行沈阳分公司董事总经理王刚先生表示，“沈阳办公楼市场需求仍然保持稳定的增长态势。本季度随着新项目入市，甲级办公楼平均空置率小幅提高，但市场平均租金仍然保持稳定的上扬态势。预计随着市场供应的放量，沈阳优质办公楼整体空置率和租金将面临供应层面的压力。”
·办公楼-市场对优质办公楼的需求增加，新增项目入市缓解市场供应不足。
·零售物业-新项目入市推动了非核心区域商业环境的发展。
·住宅-高端住宅成交均价小幅上扬，市场需求仍以刚需及改善型需求为主。
办公楼
市场对优质办公楼的需求增加，新增项目入市缓解市场供应不足。本季度，沈阳优质办公楼市场需求活跃，随着新项目的入市，有力地缓解了目前市场甲级办公楼供应不足的现象。其中，优质办公楼吸纳量录得37，441平方米，空置率提高至12.8%。其中甲级办公楼本季度吸纳量录得28，548平方米，平均空置率上升至7.3%。能源、金融类企业在本季度均有选址需求。中石化在瑞安中汇广场签约5000平米的办公面积；永泰投资在龙之梦办公楼亦有3000平米的成交。本季度，整体市场租金水平保持稳定上扬态势，录得人民币80元每平方米每月，环比上涨2.11%。其中甲级办公楼平均租金环比上涨2.1%，录得人民币120元每平方米每月。
金廊沿线优质办公楼在预售期已受关注。本季度，位于金廊北段的瑞安中汇广场B座交付，为甲级办公楼市场带来了43，259平方米新增供应。该项目凭借良好的区位优势及自身品质，自上季度开始进行预租以来，已成功的签约整体面积的20%。由于市场上核心商务区的优质办公楼空置面积有限，非核心商务区办公楼凭借良好的交通条件，在预租期便已受到较多的市场关注。
未来一年市场新增供应增加，租金将承压。未来12个月，沈阳优质办公楼市场将迎来新增供应的进一步释放。随着位于金廊沿线的一批优质办公楼项目陆续竣工，将为市场及开发商同时带来较大压力。本季度，众多优质项目开始预租或预售，如茂业中心[最新消息价格户型点评]、恒隆广场等。仲量联行预测，新增供应的增加将推高优质办公楼市场整体空置率，于此同时，市场租金也将面临较大的供应面压力，增幅收窄。
零售物业
2013年上半年，沈阳零售消费继续保持强劲增长态势。根据沈阳统计局统计，沈阳社会消费品零售总额达1499.5亿元人民币，同比上涨13%。
新项目入市推动了非核心区域商业环境的发展。本季度，位于浑南新区的万达广场[最新消息价格户型点评]进入市场，该项目是继兴隆大奥莱之后，浑南综合体项目的又一补充，为市场带来15万平方米新增供应，同时，这也是万达集团[简介最新动态]在沈阳的第四个综合体项目。与此同时，位于铁西的兴隆大都汇项目亦在本季度进入市场，该项目体量也为15万平方米，是兴隆集团在沈阳的第五个项目，铁西区的第二个项目。由于万达集团及兴隆集团在沈阳具有较好的品牌效应，在沈阳消费人群中具有良好的口碑，开业时的签约率分别达到100%及90%以上。
市场空置率和租金保持稳定。随着本季度新的综合体项目开业，吸纳量录得23万平方米，市场空置率达到19.2%，较上季度上涨0.2个百分点。市场整体租金与上个季度持平，优质购物中心首层租金录得3，125元每平方米每年。
未来12个月，较大的供应压力仍将会持续。运营商将积极进行项目改造或者品牌、定位调整以增强项目自身竞争力。仲量联行预测，沈阳零售地产市场整体租金仍会继续小幅震荡下降，市场空置率仍将下降或者持平。
住宅
住宅成交量继续上升，市场需求以刚需及改善型需求为主。第三季度是传统意义上金九银十的开端，从整体市场来看，沈阳商品住宅的成交量较上个季度继续上升，以中小户型产品为主的刚性需求及改善型需求依旧为市场需求主体。本季度整体住宅市场成交量达到48，852套，成交均价达到6276元/平方米，较上个季度上涨0.7%。
高端住宅成交均价小幅上扬。本季度，沈阳高端住宅市场没有新项目入市，而原有项目在积极推盘，共为市场带来了11，085套新增供应。其中，位于皇姑区的中海[简介最新动态]寰宇天下推出四期产品，面积区间为94-135平方米。而位于铁西区的华润置地[简介最新动态]广场也在本季度推出二期高层及超高层产品，面积区间为67-152平方米，主要针对于刚性需求及改善型需求购房者。本季度沈阳高端住宅的成交量较上个季度提高10.2%至8，038套。新推出的单元均价均高于原有单元均价。同时开发商也针对于全款和贷款的付款方式分别给予不同的折扣，加强营销手段及改变产品类型以达到资金快速回流的作用，致使本季度沈阳高端住宅市场平均成交价格较上季度小幅上涨1.0%，至9，726元/平方米。
政策收紧将持续影响住宅市场。对于住宅市场的调控政策仍将继续，抑制投资需求仍然是宏观调控的重点。预计，随着一系列国家楼市宏观调控的影响，住宅市场将面临较大的政策压力，成交量放慢，成交均价增长放缓。