空港经济刺激顺义办公集群崛起写字楼市场供应加速

近年来，蓬勃发展的空港经济为顺义写字楼市场带来新的机遇，“十二五”期间总体规划面积为19.65平方公里的国门商务区，已将顺义传统的商务环境导入国际化的洪流之中。而随着绿地、中粮、旭辉等大型品牌房企的相继进驻，进一步提升了区域竞争力，也为日益增长的写字楼需求提供了稳定持续的放量。业内人士普遍认为，依托空港经济和轨道交通的带动，未来几年顺义写字楼市场前景十分可观。
顺义写字楼市场供应加速
顺义，作为京城首屈一指的宜居板块，多年来并未纳入传统的商务热区范畴。然而，随着区域规划的刺激和空港经济的持续带动，以空港经济区为核心的商务办公集群正在崛起。近年来，顺义综合用地一经推出，都会受到知名房企的拼抢。某知名房企负责人表示，这也从侧面反映了开发商对于市场和区域满怀信心。
“顺义本身并不是成熟商圈，但空港经济区的发展，贸易、物流、制造业的产业集聚为顺义写字楼市场的发展提供了坚实的支撑。”盈石集团研究中心总经理张平表示。据了解，目前顺义区域内已有包括泰达科技园、国翼中心等在内的多个甲级写字楼，旺盛的市场需求也加快了后期项目的入市步伐。
位于临空经济区核心地区的旭辉空港中心，曾于去年10月底开盘，主推48平米起写字楼产品，均价14000元/平米左右，开盘首日即创造了2小时2个亿的销售额。目前项目房源基本售罄。
绿地启航国际位于空港区域中重要组成板块的后沙峪地区，紧邻地铁15号线后沙峪站。项目预计于近期入市，推出甲级写字楼、酒店式公寓和商业独栋产品，其中，甲级写字楼从140-2100平米不等，价格待定。
另据了解，位于新国展北侧的中粮祥云项目也推出了4.5米层高的创意型办公独栋产品，填补了文化产业办公需求的市场空白。
上述某知名房企负责人表示，最近两年，随着顺义产业集聚和商业氛围的日趋浓郁，顺义的写字楼市场的氛围雏形初现。
需求外溢、地缘性投资促热市场
“顺义临近望京、朝阳等商业成熟区域，客户导向性较强。望京、三元桥等区域外溢的企业会沿着地铁15号线选址。这为顺义写字楼市场带来大量需求。”旭辉空港中心营销总监吴少宁表示，其项目的客户中，很大一部分都是核心区外溢的企业，或是地缘性投资客，他们普遍看好市场的升值前景。
资料显示，城市核心商圈发展饱和，市区土地供应稀缺，导致城市核心区域写字楼价格居高不下。尽管如此，城市核心商圈的写字楼仍一房难求。据戴德梁行数据显示，今年3季度北京CBD、东二环、金融街区域的甲级写字楼的空置率分别为1.11、1.69、0.48。
相比之下，近郊写字楼凭借相对低廉的租金或者售价，受到众多企业青睐。顺义作为近年来发展颇具规模的临空产业基地，产业集聚程度较高，市场对写字楼尤其是高端写字楼的需求也日益凸显。内外两方面的因素，催生了顺义区域写字楼市场的发展。“北京核心商圈写字楼租金居高不下，顺义等近郊的写字楼市场成为成长型公司和投资者的处女地。”张平指出。
东亚地产营销总监贾玉鹏也表示，此前顺义区域写字楼市场供应体量较小，市场有待继续发掘。随着临空经济区的迅速发展，市场对优质办公场所有着巨大的需求。从近两年入市的写字楼产品销售情况就可以看出，市场对于此类产品的前景十分认可。
产业支撑成最大特色
在吴少宁看来，与通州、大兴等区域写字楼市场不同的是，顺义本身就已具备充足产业支撑。同时，当地政府有着明确的临空产业发展导向，这也为写字楼市场发展提供了政策方面的利好。
据悉，凭借首都国际机场的带动，顺义区独享临空交通优势。而紧邻机场兴起的顺义空港区，更是依托首都国际机场这一强大平台，日益形成以航空产业、高新技术产业、现代物流业和现代制造业为代表的临空产业集聚的局面，并同时拉动了现代服务、商贸会展、休闲娱乐等产业的快速发展。
同时，空港区内多个产业齐头并进，相辅相成，也为写字楼市场提供了多样化机遇。空港区的航空产业、高新技术产业、现代物流业和制造业对高端写字楼的需求强烈。聚集在首都机场附近的写字楼产品即承接了这一需求。“外贸、物流业、制造业及上下游相关企业是旭辉空港中心的重要客户群。”吴少宁介绍。
虽然与航空产业相关的诸多行业是顺义空港区的代表性产业，但同时，随着北京中国国际展览中心新馆的落成，以及位于天竺综合保税区内的北京文化保税区运行，区域内商贸会展、文化娱乐产业也在逐步迈入快车道。中粮祥云推出的创意型小型办公独栋，正契合区域内文化创意企业落户的需要。
据当地一家房企人士表示，针对不同客户迥异的业务需求，在天竺综合保税区将会有更多定制型的写字楼出现，使顺义写字楼市场发展形态愈加丰满。
“贴合顺义航空商务和国际商务等产业的需求，目前顺义写字楼产品的定位普遍较高，在建筑设计、装修水准等硬件方面档次也较高。”顺义当地一大型商业综合体相关负责人表示。
■前景
两三年内写字楼市场需求较大
既然有大规模产业聚集为支撑，顺义写字楼市场未来的发展空间究竟如何？
旭辉空港中心营销总监吴少宁表示，现在顺义区域有一批写字楼是临建改造而成，这说明区域内潜在的市场需求很大。随着上述产业的不断壮大，未来几年顺义写字楼市场拥有巨大空间。同时顺义当地政府在供地方面大都采用工业用地和商业金融用地相结合，出现商业金融用地供地过剩的几率很小，这也就保证了写字楼市场的相对稳定。
东亚地产营销总监贾玉鹏认为，未来两三年仍会有写字楼产品持续入市，现在各企业基本对写字楼产品的设计都很到位，能够符合企业和投资者的需求，激起他们的购买热情。但毕竟顺义商务环境与市区相比仍不够成熟，总体需求量有限，因此以目前的供应速度，顺义写字楼市场将会在未来三年之后达到供需平衡状态。
盈石集团研究中心总经理张平则认为，随着轨道交通的触角伸展到北京各个郊区，未来近郊写字楼市场的竞争，不再仅限于区域内项目之间的竞争，更是各个郊区市场之间的竞争。以历年的数据来看，北京写字楼市场的供应并不稳定，在竞争扩大化的情况下，开发商在考虑写字楼开发时也需三思而后行。