房产企业争相布子广东粤港澳自由贸易区
继9月29日上海自贸区正式挂牌后，根据市场的最新消息，广东粤港澳自由贸易区的方案已经成形，国家专题调研组目前也已完成调研，正待向国务院汇报。
根据初步方案，广东自贸区的范畴将涵盖南沙、前海、横琴以及白云空港区域，其中前三者已经成为国家级新区，政策优势明显。南沙新区原本打算独立申报自贸区，计划和上海同时获批。按照设想，南沙新区自贸区将以“对港澳开放”和“全面合作”为方向，在投资准入政策、货物贸易便利化措施、扩大服务业开放等方面先行先试，率先实现区内货物和服务贸易自由化，探索建立互利共赢、安全高效的开放型经济体系。
广州一位专家指出，上海自贸区的利好已经直接刺激了上海楼市的跃升，这一幕也将在未来的南沙重演。经纬行研究中心主任许婉婷则认为，南沙的政策措施以及配套各方面尚未落实，而现在的房价已经提前透支了预期价值，“在自贸区申报成功前，再大幅上涨的压力比较大”。
错失良机
广东自贸区将定位为区域性的粤港澳自贸区，主要面对港澳企业，与上海自贸区进行差异化试验。南沙原本是打算独立申报自贸区，在货物贸易领域开放，并计划下半年上报国务院，力争在年内获批。但目前看来，和上海同期获批的时机已经错失。
广东省社科院的一份报告显示，广东计划将南沙新区或其中的一部分区域划出，采取“隔离封闭，境内关外，充分自由，政策优惠，港区结合”的综合性措施，设立特别关税区、税收优惠区两区合一的新型自由贸易试验区。
具体而言，南沙或可借鉴香港经验设立“南沙自由港”。自由港着眼于“境内关外”的物流、航运、商贸、金融等业务。利用南沙保税港区、保税物流园区、专业物流园区，逐步将香港的自由港政策延伸至南沙先行先试。
房价已透支预期
上海自贸区刚刚挂牌，房价就已如脱缰野马般失去控制，南沙会不会延续上海的行情？
实际上，南沙楼市近几年已经呈现出很明显的政策红利特点。据了解，2010年10月，广州市限购政策落地前，南沙楼盘洋房的价格多数在5000元~6000元/平方米。而到了2011年3月份，南沙发展写进国家“十二五”规划纲要以后，南沙楼市3个月连涨，均价迅速破万。统计数据显示，去年南沙一手住宅成交均价为8112元/平方米，而今年1~7月，均价达10296元/平方米，较去年上涨约27%。今年上半年累计涨幅更达33.8%，远高于同期广州整体房价10%的涨幅。
各种利好风声再加上自贸区的巨大诱惑，各大从未涉足南沙楼市的开发商蜂拥而入。9月份，南沙区成功卖出了7宗土地。其中2013NJY-2号住宅地块吸引了保利、万科、中海、恒大、路劲、绿地等实力房企，最终经过170轮举牌后，保利以30.3亿元的总价竞得，楼面地价5244元/平方米，成为区域新地王。保利对南沙的商业地产前景同样看好，最终以6364元/平方米的楼面地价夺下南沙2013NJY-9号地块，再次刷新区域最高楼面地价的纪录。
不过在许婉婷看来，如果广东自贸区的申报得以获批，南沙势必会再迎来一轮上涨，但目前这个利好仍只停留在消息层面。“可能会引起客户的持续关注，但无法支持楼价持续攀高。就像之前国家新区炒了一段时间，没有实际动作后，市场又冷了下来。”
一位业内人士指出，南沙楼市的繁荣背后充斥着大量的投资者，政策利好已被提前透支，楼价正不断接近全市均价，洼地效应已不再明显。“自贸区的规划目前还是一个非常虚的利好，除非是不断有新消息刺激，否则很难形成推动力。”前海大开发先行启动
在一片争论声中，广东提出了一个整合前海、南沙、横琴3大综改区的大自贸区计划。这一计划尽管尚在初稿形成、将与中央政府沟通的阶段，却已对深圳前海形成了直接利好。
“前海预计规划建设1200万平方米写字楼，360万平方米商业，300万平方米左右的住宅。”10月21日，一位在前海咨询委员会任职的香港经济界人士接受中国房地产报记者采访时表示，“尽管需要进一步论证，但可以肯定的是，前海的大开发已经开始，土地价值将越来越高。”
先行先试
截至今年7月26日“前海土地第一拍”之前，前海的定位已经逐渐明晰为“深港现代服务业合作区”，成为具有全国意义的金融开放试验示范窗口，“对外开放，先行先试”。根据前海管理局的官方介绍，前海将重点发展金融、物流、信息、科技服务以及其他专业服务，将努力发展成为香港和内地紧密合作的先导区。
“前海的发展逻辑是，首先集聚境内外的机构、人才和资金；其次是创新，即贯彻国务院“前海22条”里有关金融改革8条，探索人民币回流渠道，支持香港银行机构对前海的企业和项目发放人民币贷款，支持在前海注册、符合条件的机构在港发行人民币债券。”前述香港经济界人士解读到，针对其他综改区的竞争压力，前海将首先用好国务院批准的“先行先试”，在利率、跨境模式乃至监管体制上进行突破；最终阶段是实现“特定区域内、良好管控下的金融自由”。
中国(上海)自贸试验区成立后，前海管理局即进行了专项研究。一位要求匿名的前海管理局负责研究工作的规划建设处人士告诉本报记者，前海具备了叠加自贸区政策的基础条件。“自贸区旨在推进贸易便利化，推动向离岸自由贸易、服务贸易转变，特别是离岸金融试点等，具体将可能落实资本项目的管制放开、人民币自由兑换、贸易壁垒消除等，这刚好与前海地处深圳、广东，毗邻港澳的区位优势对接。”
这样的区位优势不断得到巩固。近期，广东省出台《关于支持前海加快开发开放的若干意见》，为前海自贸区建设提供了10个方面、共36项具体支持措施的政策支持。
与此同时，近期粤港合作也有新进展。对前海进一步通过加强与香港合作来促进自贸区建设提供了支撑。
“与上海自贸区一样，前海早在2008年10月就设立了前海湾保税港区，2012年实现进出区总值69.93亿美元，同比增长68.7%，单位面积产出效益在全国14个保税港区中名列第一。这种双重政策优势将推动前海成为国内成本最低、功能最全、通关最快、与国际市场接轨程度最高的保税港区之一，将有效推动前海湾保税区向自贸园区转型升级。”前述前海管理局规划建设处人士表示。
商务中心价值凸显
重重利好是否太过宏观而无助于具体经济事务的开展？这样的疑问在深圳随处可闻。但在深圳高职院房地产研究所所长邓志旺看来，深圳房地产及其相关行业正需要这样的宏观利好。
“前海发展现代服务业最直接的是推动对高端办公楼宇的需求。”邓志旺在接受采访时认为，由于在前海登记注册的公司将享受企业所得税和个人所得税的双重优惠，这对整个写字楼尤其是高端写字楼市场会产生重大的影响，对其他区域尤其是福田中心区带来很大的压力。
仲量联行亚太区地产部董事总经理Paul Muller也认为，按照已经公布的规划，前海将带来80万人就业，而前海内部仅仅能解决30万人居住，这意味着还有50万人需要解决居住问题。“这50万人相当一部分迁移到前海周边区域居住，将导致周边区域物业价值攀升。”
目前，前海正在大力改善区域内的交通配套。“这是我们最为看好的直接利好。”扎根宝安的富通地产一位高层21日接受本报记者采访时表示，前海的每一项优惠政策都会对宝安中心区形成利好，现在则开始对南头、碧海等区域形成影响。其中，前海分步开发住宅的方式是核心因素之一。
“无论短期还是中长期，前海对深圳房地产市场的影响则是全方位的，因为它是深圳‘关内’惟一有待开发的大面积整块土地。”Paul Muller认为。横琴：政策利好
引投资热潮
“最近我们陪了很多外地来的开发商去看地，横琴、唐家湾，很多地方都看过。他们对自贸区的概念很感兴趣。”珠海中原地产营销总监李煜透露，横琴申请自贸区的消息引起了很多对政策敏感的投资人士的关注，楼市、地市在短期内迅速升温，横琴从昔日的不毛之地一跃成为“楼王”、“地王”的代名词。
据了解，横琴新区的发展规划和上海自贸区总体方案有七八成内容是相似，不同的是，今年8月1日，横琴新区已正式实行“比特区更特”、“类自贸区”政策的分线管理创新通关模式，试点自贸区将作为下一目标进行推进。
“比特区更特”
横琴位于珠海市南部，与澳门相邻。继2009年国务院正式批复横琴成为继上海浦东新区、天津滨海新区之后的第3个国家级新区后，2011年7月14日，国务院正式批复了横琴将实行“比经济特区更加特殊的优惠政策”，即拥有特区立法权限，特殊的通关、税收、产业、金融政策。横琴成为国内开放度最高、创新空间最大、体制最宽松的地方。根据相关批复，横琴新区将实行“分线管理”的创新通关模式，这一模式突破了中国现有的通关制度，相当于一个类似香港的“自由贸易区”。
这些特殊���政策支持为横琴申请自贸区奠定了良好基础。有消息指出，横琴共向广东省政府提交了两套自贸区方案：一套是以横琴新区为惟一主体，另一套是以横琴和保税区作为一个整体来申报。珠海市横琴新区管理委员会主任牛敬近日表示，横琴新区的发展规划和上海自贸区总体方案有七八成内容是相似的。“上海的步子更大，其中部分新思路值得横琴充分借鉴。”
不过也有人认为横琴才是中国自贸区的先行者和实验区。珠海海关的一位人士告诉记者，就自贸区的海关监管的实质内容来看，“一线放宽，二线管住”是自贸区的先行必备条件，而横琴已经取得了这方面的先行试验权。未来只要目标明确、认真落实，横琴自贸区的建设还会走在全国的前列。
这个说法也从企业布局横琴的态势上得到了验证。截至2012年12月，虽然成立仅3年时间，但横琴新区已新增港澳服务企业73家，注册资本累计约54.1亿元，投资总额约66.9亿元，其中港资企业39个，投资总额约40亿元，涉及产业以商务服务、文化创意和休闲旅游为主；引进重大港澳服务业项目10个，总投资超过528亿元。
地市狂飚
在土地供应稀缺和自贸区效应的叠加作用下，今年横琴的土地市场宛如坐上了“过山车”。
今年4月，一宗位于横琴新区十字门大道东侧的综合用地以3580元/平方米的楼面地价成交。6月，珠海大横琴人才公寓建设有限公司以单价6800元/平方米竞得横琴一宗商住用地，刷新今年6月以来珠海土地成交单价。7月，广东客商汇投资有限公司以楼面地价15890元/平方米、总价38.47亿元竞得横琴一商住用地，溢价率达206%，为今年来珠海市商住土地出让的楼面地价及总价双“地王”，也再次刷新珠海土地成交单价纪录。
李煜预测，随着2015~2016年大量楼盘上市销售，横琴将成为珠海楼价的“风向标”。
“10月23日，横琴又推了两宗住宅用地，起拍价是10000元/平方米，比以往珠海土地的起拍价都高，这无疑又会成为新的地王。”珠海合富辉煌的有关负责人介绍说。
不过合富辉煌的一份研究报告也显示出了短期投资风险。报告指出，目前珠海主城区总库存量为7515套，而且主要户型面积集中在120平方米以上，加上后期新盘新货不断入市，未来库存压力依旧会居高不下。
虽然目前横琴还没有实体项目，但李煜认为，自贸区真正获批后会引起更多本地客户的关注。今年珠海房价涨势明显，涨幅已超过30%，随着自贸区的利好逐渐释放，未来几年仍能保持20%的年涨幅。