短期内楼市房价高位盘整 换房族支撑企稳

尽管“刚需”盘成交火爆，但城区内部分一手楼已出现高位观望的迹象，除新盘新货外，仍有不少楼盘难以消化，面对着当下楼价处在高位、同时银行贷款难放的前提，二手楼市是否同样处在高位的瓶颈阶段而难以有新高的突破?
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近期，尽管“刚需”盘成交火爆，但城区内部分一手楼已出现高位观望的迹象，除新盘新货外，仍有不少楼盘难以消化，面对着当下楼价处在高位、同时银行贷款难放的前提，二手楼市是否同样处在高位的瓶颈阶段而难以有新高的突破?合富置业首席市场分析师龙斌表示，在买家后市信心充足，需求迫切的首置“刚需”入市积极、换房改善需求明显增多的同时，也有部分买家对高楼价的追涨热情减弱。虽然市场预期总体向好，但仍有部分买家有所观望，主要是对高楼价追涨热情减弱的“楼市夹心层”。这部分买家大多集中在中心六区，具有不错的经济实力，但距离理想的优质贵价单位仍有一定距离，又不希望降低物业的面积或素质等要求。

统计显示，9月份以来广州二手楼市略显淡静，人气及交投量较上月均有所下滑。龙斌认为，近期二手楼市交投下滑主要受三方面因素影响。首先是“十一”黄金周的季节性影响。据合富辉煌市场研究部数据，“金九银十”期间，广州实际在售货量约5.5万套，其中外围四区约3.8万套，中心六区的货量仅占两成。新推货量中120平方米以下“刚需”产品占六成以上，有效缓解此前中小面积“刚需”产品不足的现象。价格方面，中心四区基本3万元/m2起步，番禺、萝岗等外围四区在2万元/m2以下。期间，外围新货成市场焦点，二手人气有所分流。

其次是受房贷收紧的影响，主要体现在四点：一是放款速度缓慢，部分房贷放款延长至两三个月;二是部分房贷审批额度不足，主要是银行评估价滞后于市场实际价格，其中楼龄偏大物业评估价偏低的现象较为突出;三是首套房的优惠利率减少，个别银行的房贷业务量甚至有所收缩。四是部分业主要求买家一次性付款，挑客现象增加，入市门槛提高。

再次是中小户型盘源不足、部分业主叫价明显偏高，尤以“老四区”的表现更明显。9月份以来业主心态走强，议价空间缩小、惜售、反价、试价现象时有发生。如越秀区部分优质学位房两房，叫价已超过5万元/m2。从目前中心区的需求看，100万元以下的低价楼梯旧楼，仍受部分实力相对不强的首置买家追捧;而实力较强、青睐优质贵价盘(200万元以上)的买家则有逐渐增多态势，其中包括换房改善需求、“卖一买一”以及较具实力的首置买家。而承受力在200万元以内的中端买家的入市比例则缓慢下降，部分买家在市区难觅性价比较高的合适单位，或追涨热情减弱，或转投外围新房市场。