北京楼市新政“围剿”高房价

今年推出2万套自住型商品房不成问题。北京市国土局公布的已有十几个地块，总面积达218万平方米。预计明年6~12月份会陆续集中面市。可以预计，明后年的市场是稳定的。”北京市房协秘书长陈志这样向中国房地产报解析“京七条”。
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“今年推出2万套自住型商品房不成问题。北京市国土局公布的已有十几个地块，总面积达218万平方米。预计明年6~12月份会陆续集中面市。可以预计，明后年的市场是稳定的。”北京市房协秘书长陈志这样向中国房地产报解析“京七条”。

就在业界对即将召开的十八届三中全会出台的长效调控机制寄予厚望之时，北京市出台的“京七条”让很多人开始期待，越调越高的首都房价，这次会不会真的在今年的最后两个月实现大逆转。

“由于消费层面不一样，因此对于房地产的基本面来说，房价持续上涨的走势不会改变。我认为整体房价走势依然是向上，中高端商品房价格甚至可能加速上涨。”中原地产市场总监张大伟分析道。

北京大岳咨询有限责任公司总经理金永祥却持相反态度：“增加小户型供给会影响小户型的供求并间接影响大中户型的供求，有助于控制房价，尤其是控制小户型房价。该政策将减少土地出让收益，会受到下一级地方政府的抵制。走了很多弯路之后向正确的调控方向上迈出的这一步，在全国有推广意义。”

对于北京楼市新政会否在全国推广，多位业内人士猜测，“未来全国推广的可能性不大，但是有可能会引发其他城市也推出新政。”新一轮“围剿”高房价潮或将到来。

政府：

用自住型商品房遏制房价

10月23日，北京市住建委下发的《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，被市场称作“京七条”。“京七条”文件要求北京市加快中低价位自住型改善型商品住房建设的相关工作，具体部署了包括土地出让、套型、价格、销售对象等在内的七项要求。可以预见的是，在将来的一段时间内，自住型用房将被北京市作为保障房工作中的重点推进。

据记者观察，“京七条”最受关注的要点，是定义了“中低价位自住型改善型商品住房”的定价模式及未来的入市交易规则：自住型商品住房套型建筑面积以90平方米以下为主，最大套型建筑面积不得超过140平方米；销售均价原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。此外，自住型商品住房购房人取得房屋所有权证后，原则上5年内不得转让。5年以后转让的，如有增值应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。

10月24日，北京市国土资源局相关人士告诉记者：北京市国土资源局已经召开内部座谈会，准备在四季度大力调整供地结构，而对于“限房价、竞地价”出让形式已经拥有方案，将于11月正式推出“竞建”地块。“北京市土地交易市场共推出土地1093公顷，其中住宅用地835公顷，再加上10月推出的157.8公顷的住宅用地，北京商品住宅的供地量将明显超过年初制定的850公顷的供应计划指标，但我们确保今年普通住房土地供应量在以往5年平均供地量的基础上不低于10%，虽然只有两个月，但我们有信心完成任务。”北京市国土资源局相关人士告诉记者，国土局将鼓励有关单位将自有用地用于开发建设自住型商品住房。

业内：

“京七条”的意义在表态

易居中国研究院研究员严跃进表示，其他一线城市可能也会效仿北京，但是方法上应该会有所不同。就此问题，广州市国土资源和房屋管理局相关人士告诉记者，“我们的政策不会有北京这么苛刻，但也有相关意见”。

住建部政策研究中心前副主任王珏林认为，此次“京七条”实际上并没有太多新的内容，其核心的内容是推出自住型改善型商品房。这并非首次推出，早在几年前就已经开始尝试，此次只是明确了未来的规模，在这几年内，并没有其他城市尝试这种方式。RET睿意德高级董事王玉珂也认为，本次推出的政策，多是对过去政策的重申和强化，本质上差别不大。

从最近的一系列事件来看，这种推断不无道理。

10月22日，国家统计局公布9月份70个大中城市新建商品住宅价格变动情况，与去年同月相比，北京涨幅最高，达到20.6%。当天十点一刻，北京市住建委就发布新闻通稿，表示要解读国家统计局9月份房价数据。22日的新闻通稿中，重点内容就是 “近期推出多块配建自住型商品住房项目用地，年底前将形成2万套左右供应，明年，计划推出5万套左右，有效满足居民刚性自住需求。”23日下午，北京市住建委又召开新闻发布会，强调坚持调控，而核心内容依然是提供自住型商品住房。

在新政内容不新的问题上，北京市住建委副主任王荣武并没有否认，他表示，尽管不出台新的政策，但在既定政策的执行上将进行全面的升级和强化，各部门、各区县协同联动，狠抓落实，本市稳房价的决心坚定不移。王珏林认为，此次比过去多的内容，只是明确了限价房推出的数量，在此时更多的意义在于“表态”，平息社会舆论，表示北京一直没有松懈调控，“但是对于调控房价，感觉效果不会太大。”

北京市住建委工作人员说，此次“京七条”新政，并非紧急发出，实际上也做了很长时间的准备，“内容很多，还需要慢慢消化。”而对具体是什么内容，这位工作人员并未做更多解释。

未来：越调越高怪圈难破

一段时间以来，关于北京房价的“失控说”早已甚嚣尘上，而北京市场库存的吃紧也让人担心。根据北京市住建委网站显示，从年初8万套的库存量到现在的不足6万套，北京楼市旋即陷入一场“库存危机”。截至10月22日下午5时，目前北京市场可售新房及未签约住宅的套数总计58370套，这也是自10月9日楼市库存首次跌破6万套以来，连续下滑的第14天。虽然还未触及历史最低点，但在供需矛盾一直紧张的北京，这足以成为一个“杀伤力”极强的数字。

近几年来，北京市纯商品住宅的年供应量约在8万套左右，如果达到40%到50%的规模，明年自住型商品房供应总量是3.2万到4万套，如果达到王荣武主任的要求，那么会在一定程度上减少商品房的总体需求。

亚豪机构市场总监郭毅认为，市场的供需并不会因为“京七条”而有更多改变，因为从以往来看，限价房与市场冲突性不大。而限价房的执行难度主要体现在配售方面，因为价格比市场周边低，限价房一直是地方政府手里的肥肉，如何能公开公正地配售，让老百姓满意，是需要重视的问题。他估计北京市住建委提出今年的2万套限价房，主要指的是恒大此前拿的沙河地块，但那块地的限价房主要是针对高教园区的老师来配售的，“也不会对市场产生太多影响。”据21世纪不动产北京安信瑞德市场研究部的监测数据显示，截至10月23日的二手房挂牌房源，其中140平方米以上户型环比增长36.8%。从网签数据看到，成交占比环比增长0.28个百分点，并未出现大户型抛售现象。

王玉珂认为，短期来讲，增加了市场供应，将对购房者，尤其是夹心层提供新的选择，对稳定房价会起到积极作用。但长远来讲，自住商品房是通过压缩房地产企业利润空间实现的，无疑给企业的决策带来风险，即便企业参与建设，它们也会通过别的（非自住商品房）项目，寻求利润的平衡。如此一来，其他项目将成为保证企业利润的重要阵地。换言之，自住商品房有可能成为推高其他项目价格的祸首。

一线城市“人多地少”的特征没有办法短期内改变，市场化的商品用地量被挤占，可能使商品房市场供求关系更加紧张。从这个角度来看，2013年北京、上海等一线城市的住房用地计划即使全部完成，商品住宅用地供应仍将是稀缺的，这将导致商品住宅市场中长期处于上涨状态，最终将助推楼市“阶段性”爆发。