越秀地产：与基金合作地块中占小股
新 华网2013年重要活动“护牌行动-房企大调查”。“护牌行动”是以全国房企为主，重点调查百强房企和上市公司、各站当地重要房企1-8月份的“成绩 单”。旨在在城镇化升级背景下，对房企开展全方位的调查，客观呈现大型房企的发展情况。以下是对广州老牌房企越秀地产的专访实录。
新华网：年初时，越秀地产将今年的销售目标定为132亿，当时被认为有些保守。对此您怎么看？中期时，又将业绩上调到145亿，是出于怎样的考虑？
越秀地产：公司在制订年度销售目标时一般比较稳健，大家可能也注意到，像其他国企背景的房地产公司在制订目标时也是比较稳健和保守的。而过去几年的销售业绩证明，公司都是超额完成年度销售目标的。
从实际情况看，公司上半年销售成绩理想，录得累计合同销售金额约人民币86.16亿元，同比上升20.5%，占2013年原合同销售目标人 民币132亿元约65.3%。公司在七八月又推出了两个新项目（烟台星汇金沙、沈阳星汇蓝海），而且因工程进度加快，下半年可能还会有新项目推出，预期下 半年的销售也能保持平稳的增长，因此公司决定把全年销售目标从人民币132亿元调高至人民币145亿元。
新华网：上半年越秀地产销售表现抢眼，但从8月的销售数据来看，却出现大幅下滑，是什么原因？对于接下来几个月的越秀地产的表现，您的预期是怎样的？
越秀地产：2013年8月的单月合同销售金额和7月相比看似有所下降，与整体销售计划,推盘节奏有关, 因为房地产销售的特性，我们认为单月的销售金额的波动，并不具有代表性。
实际上，公司刚刚公布的2013年9月销售情况显示，9月的销售表现非常理想，单月录得合同销售金额约人民币14.43亿元，环比上升 73%。公司于2013年1至9月累计合同销售金额约人民币124.96亿元，合同销售面积约94.03万平方米，同比分别上升14%和5%，分别占调高 后的全年合同销售目标人民币145亿元和119万平方米约86%和79%。对于完成全年销售目标，我们充满信心。
新华网：在多数房企对于“地王”这个词唯恐避之不及的时候，我们看到，今年越秀地产已经拿下广州最贵单价“地王”和武汉双料“地王”，对此您怎么看？广州“地王”和武汉“地王”将打造成什么样的产品？
越秀地产：对于广州市海珠区南洲路地块和武汉市江汉区精武路地块，公司均认为是非常优质的地块，物有所值。
海珠南洲路地块位于广州市中心地段，南面毗邻珠江，坐拥一线江景。该地块也是广州市政府重点打造的52平方公里「海珠生态城」的重要组成部分，附近有瀛洲生态园、海珠湖公园、万亩果园等，生态资源丰富，居住环境优美。
从位置而言，地块处于广州市重点打造的城市新中轴线南段，配套设施日渐完善，商业和居住环境亦日趋成熟，发展潜力庞大。而地块所在的海珠区内土地资源及一手楼盘供不应求，带动近年区内楼价一直稳步上升，开发价值较高。公司对该项目的初步定位为高端住宅社区。
武汉市江汉区精武路地块处于武汉市中心，所在的武广商圈为武汉市传统商业核心区域，地块周边高端写字楼及综合零售商场林立，商业氛围浓厚。 同时，地块邻近武汉地铁二号线的中山公园站和循礼门站，亦靠近中山公园和体育中心，环境舒适，配套设施齐全，交通和生活都十分便利。公司计划将地块打造为 集居住、商业、写字楼等于一体的城市综合体。
另外值得注意的是, 武汉地块我们都是通过与基金合作的方式进行拿地, 越秀地产需要支付的地价只是按8%股权比例的地价。
新华网：从去年时，可以明显观察到，越秀地产在香港的动作趋多，接下来越秀地产对于在香港发展的计划和目标是怎样的？您如何看待香港房地产市场与内地房地产市场的异同？越秀地产的优势如何？
越秀地产：作为在香港上市20年的房地产公司，我们一直关注香港的地产，并且一直参与香港的房地产开发 及房地产业务。除了太子道西、青泰路16号两个发展中项目，以及油塘等优质地块，还从事酒店、商业楼宇出租等房地产业务。未来公司将一如既往地关注香港业 务并继续将其作为重要战略据点之一。
香港具有国际金融中心地位，同时可供开发的土地不多，住宅新供应持续短缺，中长线来看香港地产市场仍会持续向上。而香港特区政府近期的楼市调控政策，有利市场长远健康发展，因此我们相信香港房地产市场前景仍然乐观。
过去多年，越秀地产在香港兴建和发展的物业众多，种类多元，包括：薄扶林半山海景豪宅富临轩、新蒲岗越秀广场、北角秀明中心、湾仔越兴大 厦、荃湾国际中心及龙华国际货运中心等豪宅及工、商业项目，并持有粤华酒店等物业管理项目。在港多年运作的丰富经验，将是我们发展香港业务的有力优势。
新华网：从越秀地产拿地区域来看，除广州外，是不是把武汉与杭州都作为重点发展的城市？从布局方面来看，越秀地产倾向于哪类城市？
越秀地产：在土地储备方面，公司将继续坚持“立足广州，拓展全国”的战略，进一步优化全国化布局，主要 在已进入的城市补充土地储备，深耕珠三角、环渤海、长三角、中部地区等现已进入的区域，杭州和武汉分别是我们在长三角和中部地区发展的重要城市。另外，根 据这几年的经验，我们认为一二线城市的市场需求较旺盛，因此我们现在拿地会主要考虑一二线城市。
新华网：我们看到，越秀地产现在也在开始与房企或基金机构开展合作，比如联合拿地、合作开发等。您认为合作开发模式的优势和不足是什么？越秀地产怎样处理？
越秀地产：公司继2012年与其他知名发展商合作开发项目后，2013年以来又与投资基金进行合作开发，我们认为，此类创新的合作模式通过资源整合和优势互补，大大提高了公司的财务灵活性，在保持较低负债比率的同时，加快实现规模效应，能发挥“小投资撬动大项目”的作用。
目前我们与基金合作的地块，我们都是占小股，占股比例按照实际情况有不同，像武汉汉江精武路地块这个价值这么高的地块，我们只占8%，这样 就充分释放了我们的现金流。这些地块的开发依然由越秀地产负责，以保证工程质量，在未来的某段时间，我们享有回购地块剩余股份的权利。回购的成本是地块原 始成本加上基金要求的回报。以武汉这地块为例子，我们在购地后一年到两年这个时段享有回购权，年回报率是不超过12%。这样给了公司充分的灵活性也有效缩 短的资金投入和资金回笼中间的时间。这种模式是公司在目前行业集中度越来越高的背景下，对扩张模式的有效探索，今后将继续发展和加大此类战略合作，迅速扩 大公司的发展规模。（新华房产调查记者 张媛娜）