地处CBD核心区的长安8号又要开工？

这个著名烂尾楼，可以让我们看到政策是如何影响了股权变化，市场表现，还可以看到，它是如何变为一个可以炒作的金融产品。

文｜CBN记者 何丹丹 唐晚霞

北京最贵烂尾楼长安8号项目有了新主人—佳兆业。这是一块拥有绝佳位置的地块，但在过去十年中却5次易主，甚至有烂尾楼收购经验的潘石屹[微博]在被问及是否有意向接手时，也直说“风险太大”。

10月，长安8号新换上了“佳兆业”标志的围挡广告牌。项目看起来是要再次开工，虽然改造方案还在研究中，但佳兆业一位负责人表示将以“全球顶级城市综合体”标准打造项目，包括定位、设计、施工、用材、管理和运营。

这是长安8号的第5次易主，从它的第一个开发商北京耀辉置业拿到项目用地的2004年算起，前后经历了9年时间，股权变更超过7次。长安街一线的位置，在全北京也是绝无仅有的地块，同等地段的其他地块也极少有开发产权住宅的余地。9年间每次转手都让人对它上市再次期待，但等来的仍然是下一次转手，甚至还有所谓项目的南北两幢楼“风水自克”的说法。实际上正是过去十年不断变化的楼市调整以及糟糕的商业运作，最终造成了它“北京最贵烂尾楼”的命运。

耀辉置业母公司北京王府世纪发展有限公司在后来4年多时间里和这个项目牵扯诸多，实际控制人王志才9年间一直直接或间接拥有项目股权。“王府世纪”名字虽然恢宏，企业规模却并不算大，虽然有个演员太太王艳，王志才早前也很少被舆论关注，直到他的儿子王烁和周迅的名字一起出现在娱乐新闻里。

最早耀辉置业开发时，长安8号的名字还叫耀辉国际城。2004年3月以后，很多开发商开始四处拿地，因为当月国土资源部和监察部下发的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，规定2004年8月31日以后的经营性用地不再以协议方式出让，而必须以招标、挂牌、拍卖的方式出让。耀辉置业就赶在了这一年的8月31日之前拿到了协议出让的耀辉国际城项目地块。

最开始耀辉置业公告计划投资21.28亿元，意在做长安街绝版高端项目。因为无论从地块位置还是周边环境看，它都具备了一个高端项目最重要的稀缺性。

但21.28亿元的投资额明显超出了耀辉置业当时的投资能力，从2003年年底到2004年年中，这家公司的负债率一直很高，净资产只有几千万元的规模。即使有其他融资渠道，也不可能单独完成耀辉国际城20多亿元的投资。摆在耀辉置业面前最直接的选择就是转让项目或引入合作者。

2004年9月，北京另一家房地产企业天鸿宝业发布公告，以3100万元从耀辉置业全资母公司王府世纪手中购得耀辉置业62%的股份，正式开始实际开发。由于地块是毛地出让，因此天鸿宝业最开始投入耀辉国际城的一笔5.86亿元的资金主要用于拆迁，直到2006年上半年拆迁才全部完成，2007年初才进入全面施工。

当年行业内囤地成风，一块地放个三五年，光是地价就能翻倍。天鸿宝业并没打算囤地等升值，但拆迁进度缓慢让这块地经过了长达3年的开发，前后投入了11亿元，项目还无法预售实现销售回款。过长的开发时间拖累了天鸿宝业的财务表现，2008年上半年，已经更名为首开股份(5.52, -0.29, -4.99%)的原天鸿宝业在母公司首开集团的主导下，把这个项目转让给了香港世纪协润投资有限公司，该公司的实际控制人是王府世纪的所有者王志才—耀辉国际城从王府世纪旗下的耀辉置业为起点转了一圈，又回到了王志才手里。

转让完成后，耀辉国际城更名为“擎峰阁”，2008年10月拿到了预售许可证，预计定价5万元／平方米，单套售价均在千万元以上级别。但此时豪宅入市是个比较差的时机：深受金融危机影响的房地产市场陷入冰冻期，开发企业的资金链也处于时刻紧绷一不小心就可能断裂的危险中。根据北京房地产交易网上的公开信息，“擎峰阁”在这段时间实际以4万元／平方米的单价出售，也只回笼了几亿元的销售回款。而在早先，项目被首开股份转让给世纪协润时，双方协定，4.578亿元的转让资金之外，世纪协润还要在2009年底之前支付首开集团对耀辉置业的借款本息共计11.41亿元。

一边是只有几亿元的销售回款和惨淡的销售前景，一边是不到一年时间就要拿出近16亿元的应付成本，最快的办法是再找一家公司加入。

长安街一线的地段无法复制，这也是该地段唯一一个可售的70年产权住宅。因此，尽管销售惨淡，仍然有看准了这个优势的买主宁愿冒些风险也要分这块蛋糕。2009年9月中国奥园以3.7亿元的价格向世纪协润的母公司—香港鸿达投资收购了世纪协润41.33%的股本，并借给世纪协润4.6亿元的短期贷款。“擎峰阁”再次改名为“长安8号”。两个月后，奥园增持股份至52.69%，成为世纪协润的控股股东。

2010年春节过后，“长安8号”以8万元／平方米的价格再次公开销售。但事实证明，这也是个糟糕的开盘时间。这一年，为了抑制投资性购房需求，防止房价过快上涨，中央政府春节过后就开始启动一系列的调控政策，豪宅市场受到的影响最大。到2010年10月之前，长安8号成交53套，成交总金额12.81亿元，成交均价约6.37万元／平方米，这和中国奥园期望它带来120亿元回款的目标离得太远。

2012年初，在一场激烈的股份纠纷之后，鸿达投资支付了3.52亿港元，重新获得了世纪协润47.31%的股权。同年4月1日，耀辉置业51%的股份以14.8亿元的价格转让给投资控股公司金利丰，意味着奥园最终退出了长安8号的开发投资。

虽然最终都没能把长安8号运作成功，但由于市场行情的整体上涨和地块的实际升值，几乎每家公司都在股权转让里获利：首开股份获利超过4亿元，中国奥园也从复杂的股权转让中获利10.8亿港元。

长期盘踞南方的佳兆业在2009年完成了香港上市，在三四线城市的土地储备巨大，但此前也在广州、深圳等地开发过高档住宅和城市综合体，在上海开发过普通住宅项目；董事局主席郭英成在最早赖以起家的城市旧改项目中以谈判风格强悍著称。选择“长安8号”作为进入北京的第一个项目，也符合佳兆业在城市旧改和烂尾楼改造方面的经验优势，相比起在土地市场高价抢地王，长安8号的改造成本则更加可控。

代管代建、主导开发的具体做法是由佳兆业大股东100%收购项目股权，佳兆业作为上市公司主导开发，但仅根据代建合同获得报酬以及从代管业务中获取佣金，上市公司不必承担股权收购带来的财务压力。

随着今年北京楼市价格的持续上涨，长安8号也许迎来了真正的转机。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，近期一线城市高端市场有所回暖。佳兆业这个时候接手，时机上还是比较恰当的。

目前佳兆业规划了公寓式酒店、写字楼、奢侈品商业、顶级会所、酒店式公寓五种产品类型，根据市场行情，可售部分单价很可能超过12万元／平方米。当然，一个很重要的前提是政策调整不再出来搅局。