商业地产也要注意品质提升

在平度迎来大发展之际，商业地产成为房产商、置业者讨论的热点话题，“商业推动地产，商圈改变人居”。后调控时代的2013年，城市综合体、大型区域商街、大规模社区商铺、大型专业市场纷纷走上前台，从前的商业项目硬件配套设施滞后，业态重复定位现象严重，市场差异化程度弱，多数商业卖场品牌意识薄弱的状况在不断改变，平度商业地产的品质在升级。商业地产的品质究竟应该如何提升呢？本次地产沙龙本报为您邀请了青岛置宏营销顾问有限公司总经理刘承友、青岛平度豪德财富商贸物流城开发有限公司总经理林济森及青岛磐龙放地产开发有限公司董事长陈峰共同探讨此话题。

青岛磐龙放地产开发有限公司董事长陈峰—

—高品质商业项目应带来新的生活方式

目前，平度的商业地产正在华丽转身，新兴商业项目的建筑规模和服务内容不断超越，既融入老牌商业核心区，继续沉淀这个城市的商脉和文脉神韵，又随着新城区的建设，重新塑造商业、住宅格局。现在，平度市城市规划在原有主城区的东南方向计划开发新城，“凤凰城（资料、团购、论坛）”项目正处于新旧两个片区的交接和过渡地带，是旧城变新城的代表性项目，该项目将建成引领平度城市发展和建设的综合商业、住宅项目，150万平方米的“凤凰城”将成为平度未来首屈一指的新城市建设标杆。

商业地产所在地通常是一个城市的标志性区域，该区域的环境直接影响整个城市的形象。“凤凰城”首期—“凤凰新天地”项目是以提升平度城市形象，提升当地居民生活品质为目的的国际化新区，项目将成为“南部新区”城乡统筹的综合示范点。“凤凰新天地”项目总建筑面积52万平方米，含大型百货商场、电影院、装饰城、电玩城、电器商城、大卖场及其他商业，形成集五星级酒店、甲级5A办公、高端购物、复合餐饮、休闲娱乐等一体的综合性河畔经济区。

对于高品质的商业地产来说，“凤凰新天地”将为当地居民带来生活上的便利，也带来一种全新的、一站即达的生活方式。该项目采用了HOPSCA规划的新模式，融合了国人休闲购物习惯和个性，同时根据不同业态和商家的使用功能与实际需求，而进行规划设计量身定制。商业部分主要分为集中商业和沿街商业两种形式，以满足城市和社区对商业的不同需求。“凤凰新天地”的商业区为以购物中心为核心的城市综合体，包括购物中心、五星级酒店、写字楼等多种业态，形成复合型的商业中心；“凤凰新天地”的购物中心商业面沿城市主干道展开，使城市形象更具活力；户外步行街提供了一个对市民24小时开放的公共空间，给城市提供了更人性化的空间，塑造良好的城市环境，成为一条集休闲、购物、娱乐为一身的户外公共人流通道。同时，“凤凰新天地”大部分的商业空间采取自持经营的经营模式，既提升商业区的品牌竞争力，又能方便管理，提升商业地产的整体品质。

青岛置宏营销顾问有限公司总经理刘承友—

—专业运营提升商业品质

细心的市民不难发现，平度目前的商业中心多集中在大型超市附近，购物模式单一，难以满足人们多样的消费需求。尤其是平度城区西部一直缺少一个综合性的购物场所，所以在此位置建设一个集购物、休闲娱乐、餐饮、住宿为一体的综合性城市广场（资料、团购、论坛）是很必要的。海悦城市广场项目位于兰州路以西，南京路以北，天津路以南区域，项目建筑面积近10万平米，其中地上部分由一栋两层超市和2～3层商业风情街建筑组成，地下部分为精品街区—1街区。项目二期还将建设五星级酒店、酒店式公寓等多种商业业态，成为10万平米时尚主题购物、休闲、娱乐目的地，颠覆传统商业模式，为平度市民带来全新的国际化购物模式。

经营管理是衡量商业地产运作成功与否的重要标准。商业地产的功能是让商铺投资者获得丰厚回报，这是商业项目经营管理的价值所在，也是商业地产成功运作的关键所在。目前，谈论商业地产更多的是集中在开发和销售方面，但商业地产项目最终成功与否，其后期的经营状况才是最根本的判断标准。为方便管理并保持经营的自主性，我们开发商自持90%物业经营，仅对外出售10%，在不影响项目整体经营的基础上，为市民的投资提供了机会。与此同时，海悦城市广场为保证投资者的收益，提出“三年返租，终身委托”的原则，即投资者买铺后，前三年不用自己出租，全权委托给开发商经营，开发商前三年给予客户总商铺款24%的租金收益，而且可以直接折房款，三年后，客户可继续委托开发商出租或自己经营，保证客户投资收益，真正零风险。

作为平度首个专业的地下街项目，海悦城市广场项目依托多年商业地产开发的经验积淀，深入研究商业规律、商业最新进展和未来发展趋势，借助多业态的互动经营和规模经济效应聚集了巨大的人流、物流、资金流和信息流，为大小商家营造了更为广阔的发展商机，为百姓打造了体验消费的新理念、新空间。同时，我们拥有专业管理知识、管理经验和敬业精神的商业管理团队，保障海悦城市广场成功经营，引领海悦不断复制新的成功。

青岛平度豪德财富商贸物流城开发有限公司总经理林济森—

—商业地产要有高品质信息平台

平度市区位优越、交通便利、物产富饶，域内崛起南村蔬菜、何家店花生、平度农机等众多在全省全国具有重要影响力的市场。特别是总长90.7公里的海青铁路即将竣工，将构筑起纵贯山东半岛，连接京、津、冀、苏、沪的快捷通道，依托海青铁路平度站规划建设的高新技术产业区区位条件优越、发展前景广阔。所以，我们香港豪德集团选择在平度市高新区投资建设大型商贸物流城。

目前，平度的商业物流模式还停留在传统模式上，人们往往要辗转多个地方才能买齐东西。我们豪德商贸城项目规划建设主要包含主体市场区、生产性服务配套区、生活服务配套区3大部分，其中主体市场区是本项目的重要组成部分，主要包括十大类专业市场，分为四个区域：五金水暖、装饰建材、百货小家电、副食调味。与此同时，我们还进行了市场的升级换代，引入第5代市场的运营模式，以电子商务加商家直销的方式，引进高端的品牌商品，提升整体市场的规格档次。建成后的豪德商贸城，是集市场交易、电子商务、电子信息、会展中心、商务中心、仓储物流配送中心、后勤生活服务中心为一体的现代化商贸物流中心。

好的商业地产离不开好的物业管理。平度豪德财富商贸物流城内设有自己的物业管理公司，以现代化、便捷化、人性化的理念为主导，为商户倾力营造一个配套设施齐全、安全无忧的经营环境。另外，香港豪德集团以“豪德物流网”、“豪德物流呼叫中心”、“卫星wsat系统”、“GPS卫星定位系统”等系统为依托成立豪德电子交易中心，实现掌握市场信息、网上交易、电子配送、信息发布、咨询、查询、交易申报、营销支持等功能，为业主提供信息共享平台与全球网络在线交易平台。以豪德物流网为例，该网具有发布物流车辆信息、商品展示、网上店铺、网上交易等多功能。以商贸、物流为主线，将会员的商品信息、供求信息全部发布在互联网上，进行网上交易、电子配货，为商户的产品打开销路，提高会员供货、求货的效率，并将加入豪德物流车队的车辆求货信息发到网上、缩短车主空车求货的时间，以此降低成本。本报记者官印浩通讯员张宏