商业综合体主打中低端消费 无惧供过于求

半新股五洲国际上市至今一直成交疏落，股价也是反覆牛皮，市场甚至不太解公司业务性质。是故，公司今次特邀请媒体到其无锡总部参观开发项目。 五洲其实是一家“另类”商业地产开发商， 现时以“两条腿”走路，包括发展类似华南城那样的专业批发市场，以及针对中低端消费的多功能商业综合体，后者集购物中心、电影院、超市、餐厅、休闲设施等于一身。以销售额计，两项业务约各半壁江山。除了出售开发项目，集团还保留20%-30%自持物业。 截至9月止九个月，集团实现合约销售33.2亿元，按年增长86.5%；累计合约销售面积约44.6万平方米，按年增长106.4%。 * 地价低 毛利率高达50% 虽然销售理想，但集团作为商业地产开发商，免不了被商业地产供过于求的阴霾笼罩。 近来内地商业地产有过度开发甚至泡沫的情况。据统计，中国在建购物中心面积已超过全球一半，达到1680万平方米。 除了传统商业地产巨头万达集团，以百货起家的银泰集团也积极加入这个商业开发大军。无容置疑，传统百货首当其冲遭殃。另一边厢，商业地产在互相厮杀过程中，还要被电子商贸夹击。 对于这点，集团行政总裁舒策丸指，集团的商业综合体定位是针对中低端消费，恰恰瞄准了中国城镇化进程的黄金机遇。再者，他指，内陆二三线城市的地方政府对集团赴当地投资持欢迎态度，故集团往往可以通过协商低价拿地。 集团首席财务官陈思翰指，集团土储平均地价约每平米500元，当中专业市场较便宜，约每平200元，综合体则约每平1000元。售价方面，综合体约售每平10000元，专业市场约售每平6000元。这也解释了为什么集团毛利率高达50%。他补充指，拿地后，集团最快可以6个月后开始预售。 *首三年租金全归五洲 更值得留意的是，原来集团的开发项目有个“不平等”条约，就是作为投资而非自用的买家，首三年租金收入全归五洲，往后租金就是九一分帐，五洲一成，当然五洲会负责为业主找租客。 陈思翰强指，集团在项目开业初期要投入大量资源“搞旺个场”，而商业地产跟住宅不同，如果场地搞不好，租金再便宜也没人租，更遑论升值。故即使集团要“没收”首三年租金，投资者也能理解。他指，专业市场自用率约30%-40%, 综合体买家则大多数是投资者。 不过，集团带记者参观的几个专业市惩综合体项目人流都一般，有不少店铺更在白天落闸关门。 截至今年9月底, 五洲拥有 超过780万平方米建筑面积的土地储备,当中待售已竣工项目面积约61万平方米，发展中项目面积约224万平方米，计划日后发展项目面积约498万平方米。管理层指，这批项目将支撑集团未来一两年发展；又指，集团今年约花9-10亿元买地，明年买地开支约增加30%-40%。 目前为止，集团业务已扩展至中国9个省市，合共30个项目。当中包括在江苏南通市和重庆市的专业批发市场项目，在上月分别开盘和开业，同时集团与河南省洛阳市签订了土地出让合同， 将兴建洛阳五洲国际工业博览城；商业综合体方面，集团在云南省保山市的项目开盘，在江苏蚀安市的项目亦已开业。