公寓、写字楼和酒店 陈启宗解读恒隆隐形资产
随着国内商业地产的迅猛发展，商业项目和公司早已成为必须关注的焦点，而若要讨论内地的商业，恒隆则是无法忽视的顶级商业代表。
从上海到今年的无锡项目，恒隆将一流的商业项目带到越来越多的城市运营，在某种程度上，这也刺激了同城其他商业项目的大力发展。
在接受观点地产新媒体专访时，恒隆地产主席陈启宗再次表示：“我们的水平跟第二名有很大一段距离。”
写字楼要小心
这种自信是陈启宗的一贯风格。
在此前出刊的恒隆地产中报上，陈启宗自己亲笔写的《致股东函》中甚至直白地表示从地点、规模、设计以至客户服务一体着眼，仅极少数商场能称得上成功，余下的为陪跑者或死气沉沉之流。坦白说，大多数内地物业均属于后者。
而在9月16日无锡恒隆开幕的时候，其也表示近期有顶级名牌透露要将在内地商店数量收缩，“以往一个城市可以开4家，现在只能开两家。”
他认为名牌减少开店的结果，是对选址更拣择，其表示有信心名牌租户搬入恒隆广场。以无锡为例，LouisVuitton暂不会开第二分店，而是准备旧租约完后，迁入恒隆广场。
“问题在于，你排第几，排第一、第二就行，第三、第四就不行。”
也正是因为项目都坚持做到全国第一流的水平，即使目前国内出现商业过剩，租金上涨水平受到压制的现象，陈启宗也并不担心在内地项目的租金增幅。
“我们的水平跟第二名有很大一段距离，很多大的客户会到我这里来，因为也没有别的地方想去。这样虽然大环境下也压制我们项目的租金收益涨幅，但不会太厉害，只要能做到升值就好”，陈启宗如此阐释。
此外，因每个恒隆广场最先面世的都是商场，最容易吸引普通市民进入感受的也是商场，因此在商场的运作上面，恒隆的实力早已有目共睹。但对于商业地产的其他产品类型，关注度似乎就少了很多。
事实上，陈启宗在商业地产的产品单配及选择上，也很有自己的逻辑。比如，在恒隆的项目中，几乎从来不会出现酒店。在陈启宗看来，酒店对于业主来讲，是完全不会赚钱的生意，而对于一个地道的生意人来讲，不赚钱的产品当然是不在考虑的范围之内的。
至于商业地产最常出现的另一种产品--写字楼，陈启宗也持颇为保守的态度。
其认为发展写字楼需要十分小心，最主要的原因是写字楼的需求比较有限，也受城市的制约。
“用甲级商业房地产的是以金融业为主，还有就是服务于金融业的会计师事务所、律师事务所等等，还有就是大公司。大公司很多都会自己盖自己的总部，能盖总部的都是最大型的企业，中型的盖不了就租办公楼，在中国内地还有买办公楼的客户，各方面考虑下来，真正租写字楼的公司可能不那么多，所以我们不敢对写字楼高度的评估。”
另一方面，陈启宗解释现在乙级、丙级的写字楼慢慢都在提升，要是够便宜的话，企业当然去甲级的而不会去乙级，所以租满应该不是一个太大的困难，但要得到很好的回报，有很高的租金，暂时是比较困难的。
在商场、酒店和写字楼之外，商业物业还有另一种产品类型，而这也被陈启宗称为恒隆在内地的隐形资产，目前还未曾受到关注。
250亿隐形资产
陈启宗所指的隐形资产就是恒隆广场的公寓部分。
虽然并不是每个恒隆广场都会有公寓，但仅按照目前的规划，在武汉、沈阳和昆明等几个项目中，已经有可售面积为63万平米的公寓。
陈氏称，这部分公寓未来将全部出售。其还表示，虽然目前住宅市场历经调控，但也不会担心公寓的销售问题。
陈启宗如此解释，不是每个人都喜欢住别墅，别墅一般不在市中心，而中国是人口极度密集的，又是只能往高处发展的城市布局，在这个情况下，大家都要住比较高的房子。
“问题就是你最好的地点在哪里？”陈启宗对观点地产新媒体表示，恒隆向来只在城市最好的位置拿地，而这里会有最好的商场，最好的写字楼，自然也会有最好的公寓，而这样的公寓当然是可以以最贵的价格进行销售。
陈启宗以有公寓部分的沈阳项目举例称，目前该地的住宅均价约为2万元/平米，而恒隆顶级的公寓产品在两年之后出售的话，定价或许可以达到3万元/平米，或者更高。
而这只是最快进入销售的公寓，其他可以销售的公寓面世时间则更晚。
按照目前房价涨幅，假如未来纪念按照4万元/平米的价格出售，陈启宗立即掏出计算器算了起来，目前恒隆所有的公寓面积为63万平米，也可以获得250亿元的销售回笼。
“万科一两个月就卖250亿，和他们比起来我们还是小儿科。所以我们是小公司。”陈启宗风趣的总结。
但这样的对比或许并不太准确。事实上，即使恒隆的公寓销售回笼可能只有250亿元，但最终的盈利水平却是万科望尘莫及的。
此前曾有一个有趣的对比，前几年恒隆曾经出售了香港豪宅君临天下300多套单位，就这300多套单位出售后的最终获利已经与万科一年售楼的获利水平相当。
虽然内地的房价无法和香港豪宅的房价相比，但同样的，恒隆在内地项目的楼面价也比香港低上许多，甚至比国内其他同行都低。
9月上旬，越秀地产在武汉获得了一宗土地，最终成交金额90亿元，楼面价12617元/平方米。而就在这种地旁边更好的位置，恒隆在年初也获得了一块商业用地，楼面价却只有一半水平。
陈启宗承认，在未来的几年之后，恒隆于内地的盈利来源除了商场及写字楼的租金收入之外，还有很大部分将是这些公寓的销售回款。在陈启宗的估算中，目前的情况也足以支撑恒隆未来15年在内地有稳定的增长了。
或许，这也是恒隆可以在土地市场精挑细选的原因之一。